Thomas Teixeira es director senior del negocio inmobiliario agrícola para Iberia (España y Portugal) e Italia de CBRE. España se encuentra en un contexto de auge del suelo agrícola, con un gran protagonismo de este tipo de activos entre los inversores, tanto nacionales como internacionales. “Durante el 2023, el sector inmobiliario agrícola sigue la senda que se venía marcando años anteriores. La entrada de nuevos actores que permiten la profesionalización y sofisticación de las operaciones ha continuado de manera imparable”, explica Teixeira.
¿Cómo está siendo este ejercicio en cuanto al negocio inmobiliario agrícola?
Durante el 2023, el sector inmobiliario agrícola sigue la senda que se venía marcando años anteriores. La entrada de nuevos actores que permiten la profesionalización y sofisticación de las operaciones ha continuado de manera imparable. El incremento del interés de la inversión institucional junto con el relevo generacional que está viviendo el sector agrícola en Iberia han permitido un periodo de actividad constante y creciente hasta el momento. Creemos que será un año más de crecimiento, si bien el nuevo plan hidrológico trae alguna incertidumbre para la industria y los inversores.
¿Qué objetivos se han marcado para lo que resta de ejercicio?
Para lo que resta de ejercicio, nos hemos marcado seguir con el trabajo que estamos realizando de manera progresiva. Para ello, es clave la continua profesionalización de la industria, la atracción de capital institucional nacional e internacional y el posicionamiento como catalizador del sector agroalimentario. Actualmente, tenemos sobre la mesa varios procesos relevantes abiertos que esperamos ir cerrando a lo largo de los próximos meses.
Subida de tipos, una guerra en marcha, un escenario postpandemico… ¿cómo le afecta el entorno macro a un negocio como el inmobiliario agrícola?
Debido a la globalización que vivimos en la actualidad, el entorno macro afecta de manera directa e indirecta a la gran mayoría de negocios que se puedan desarrollar y el sector inmobiliario agrícola no es ajeno a esta realidad. El encarecimiento del capital está provocando retrasos y en algunos casos incluso cancelaciones de operaciones en este sector, las cuales en un entorno más favorable se hubiera desarrollado con agilidad. No obstante, Iberia es un mercado tan reciente para inversores institucionales que seguimos viendo muchísimas operaciones cerrándose en 2023.
¿Cuál es el perfil del cliente de este tipo de activos que está comprando ahora en España?
En estos momentos en España encontramos un perfil de inversores interesados en el sector agroalimentario muy variado. Desde familias con elevado capital que tienen un fuerte conocimiento debido a su larga trayectoria en este sector hasta los fondos de pensiones y aseguradoras que son inversores core del sector del Real Estate y que ahora están comenzando a realizar operaciones en el sector agrícola.
En función de su estrategia de inversión en cuanto al ratio riesgo/retorno podemos clasificar estos inversores en tres principales tipos; desde los que están dispuestos a asumir los riesgos intrínsecos del sector con una capacidad de obtener mayores retornos hasta los inversores más conservadores que desean unos retornos estables y más bajos, pero también con menos riesgo.
En el primer grupo están las aseguradoras, fondos de Real Estate y algunos fondos de pensiones, que sus principales operaciones consisten en la compra y posterior arrendamiento a largo plazo de fincas agrícolas. Con este tipo de operaciones obtienen unos retornos estables y sin exposición a los riesgos del sector.
El segundo tipo de inversores serían los fondos de inversión y compañías interesadas en la adquisición de fincas para su explotación. Estos inversores pueden tratarse de inversores con una larga experiencia dentro del sector o ser completamente nuevos y haberse adentrado en el sector agribusiness motivados por las buenas rentabilidades que ofrece este, siendo además un sector muy resiliente y con una baja correlación con el resto de los activos.
Y por último nos encontramos a los inversores con un perfil más financiero, como pueden ser los private equity. Inversores interesados en compañías del sector agroindustrial con una integración vertical dentro del sector y que, por regla general entre sus activos, tienen un cierto peso las fincas agrícolas.
¿Cómo se cerró 2022 en cuanto a operaciones? ¿Ha habido incremento?
En el año de 2022, estimamos que el mercado ha movido en Iberia cerca de 1.000 millones de euros en agricultura, lo que representa un aumento del 25% en comparación con el 2021.
¿Qué esperan de este negocio para los próximos dos años?
En los próximos años veremos un sector cada vez más profesionalizado, con operaciones de grandes volúmenes y un nivel de sofisticación más elevado. Los inversores institucionales aumentarán su presencia en Iberia con proyectos muy ambiciosos en los que factores como el uso eficiente del agua, la agricultura sostenible y regenerativa y la reducción del uso de fitosanitarios tendrán una mayor importancia entre los pilares básicos de estos proyectos.
En cuanto a los precios de la superficie agrícola todavía hay margen de aumento hasta alcanzar precios equivalentes a los de otras geografías, pero no hay que perder de vista los costes de producción que complicarán el desarrollo de muchos proyectos.
¿Cómo le afecta el clima tan irregular a este negocio? Entiendo que debe haber muchas más operaciones de venta… ¿pero ha habido descuentos en precio?
El sector agrícola y más en concreto la gestión de la producción en fincas agrícolas es una carrera de fondo. Las inclemencias meteorológicas sufridas durante el último año no provocan una variación en los precios de las transacciones de suelos agrícolas, que se han mantenido estables, incluso incrementando debido al aumento de la demanda. Por lo que a la hora de realizar una inversión en este tipo de activos los inversores usan valores medios de los últimos años que reflejen la realidad, debido a que las variaciones entre años y cultivos pueden ser muy diversas.
Andalucía, Comunidad Valenciana y Extremadura eran tres de las localizaciones españolas más recomendadas para invertir en este tipo de activos hace dos años. ¿Ha cambiado algo? ¿Hay un nuevo El Dorado en España para la inversión inmobiliaria agrícola?
En estos momentos esas tres regiones continúan siendo las que más apetito inversor despiertan debido a sus magníficas condiciones climáticas y edafológicas que permiten la producción de cultivos de un alto valor económico y unas rentabilidades más elevadas y continuas a lo largo de los años. Esta creciente demanda ha provocado un incremento en el valor de la superficie agraria en estas regiones, lo que se traduce en una reducción de los márgenes de beneficio.
Esta situación ha permitido la exploración por parte de los inversores de nuevos territorios en los que gracias a la genética vegetal que permite el cultivo de ciertas variedades de estos productos de y a la gran disponibilidad de agua, se están viendo retornos en las inversiones muy interesantes. En concreto la cuenca del Rio Ebro se está consolidando como una de las regiones con gran interés por parte de los inversores institucionales, motivados también por las restricciones cada vez más severas en el uso del agua.
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