Cómo declarar la venta de una vivienda en 2025 en la Renta

Ejemplo práctico 

Si compraste una vivienda por 100.000 euros y obtienes 150.000 (habiendo abonado ya los gastos derivados de la operación; notaría, impuestos, tasas, etc.), te queda un incremento patrimonial de 50.000 euros. 

Sobre esta cantidad habrá que aplicar la retención del IRPF del 19% por los primeros 6.000 euros de ganancia y una retención del 21% por los siguientes 44.000 hasta llegar a los 50.000 del incremento patrimonial.

Quedaría de este modo la siguiente tributación:

• 19% por los primeros 6.000 euros: 1.140 euros

• 21% por los siguientes 44.000 euros (hasta 50.000 euros): 9.240 euros

• Total a pagar: 1.140 + 9.240 = 10.380 euros

¿Cómo declarar la venta de un inmueble?

La venta de una vivienda debe declararse en el apartado F2 del modelo 100 del IRPF, concretamente en la página 15 de la declaración. Aquí se debe reflejar la ganancia o pérdida patrimonial, dependiendo de la diferencia entre el valor de transmisión (venta) y el valor de adquisición (compra).

En Renta Web, lo encontrarás dentro del apartado de “Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de otros elementos patrimoniales”.

Paso a paso para declarar la venta de la vivienda

Estos son los pasos que debes dar para reflejar correctamente la transacción en el IRPF:

1. Identifica la vivienda y al titular:

• Se debe especificar quién transmite la vivienda e identificar el inmueble
• Incluye la referencia catastral en las casillas 1819 a 1821
• Indica si es vivienda habitual, el porcentaje de propiedad y la situación del inmueble en las casillas 1815 a 1843
• En la casilla 1817, selecciona el tipo de elemento patrimonial (en este caso, una vivienda)

2. Especificar el tipo de operación:

• Marca la casilla 1822 si la transmisión ha sido onerosa (venta, permuta)
• Marca la casilla 1823 si la transmisión ha sido gratuita (donación, herencia)

3. Indica las fechas de compra y venta: Introduce las fechas exactas en las casillas 1824 (compra) y 1825 (venta)

4. Refleja el valor de transmisión y de adquisición:

• El valor de transmisión (venta) se indica en la casilla 1826
• El valor de adquisición (compra) se introduce en la casilla 1830
• En este apartado también podrás indicar si parte del dinero se destina a reinvertir en una nueva vivienda habitual o a constituir una renta vitalicia, lo cual podría suponer una exención fiscal

5. Deducciones aplicables:

• Puedes sumar al valor de adquisición los impuestos pagados (IVA, ITP), las reformas y mejoras (si se conservan justificantes), los gastos de gestoría y notaría y obras para mejorar la eficiencia energética (deducibles hasta un 60% hasta el 31 de diciembre de 2025, con la documentación correspondiente)
• Puedes restar al valor de transmisión los gastos de venta inmobiliaria, gestoría, notaría, etc.

6. Resultado: ganancia o pérdida patrimonial

• El programa calculará automáticamente si existe una ganancia o pérdida patrimonial, reflejándolo en las casillas 1831 a 1833
• El resumen total de la transmisión aparecerá en la casilla 1844

Agencia Tributaria

¿Quién está exento de declarar la venta de un inmueble?

Si vendes un piso, tienes que incluir en tu declaración de la Renta una ganancia o pérdida patrimonial. Si vendes tu vivienda habitual, los beneficios pueden quedar exentos de tributar en determinados casos: 

• Venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia
• Venta de la vivienda habitual para reinvertir el dinero obtenido en la compra de otra casa
• Si reinviertes el importe en otra vivienda habitual en un plazo de dos años y vives en ella al menos tres años, la ganancia puede estar exenta
• También pueden beneficiarse quienes destinen el importe de la venta a una renta vitalicia, con un límite de 240.000 euros.

¿Cómo declarar la venta de una vivienda con pérdidas?

El proceso para reflejarla es el mismo que si hubieras obtenido una ganancia: debes indicar todos los datos de la operación en la página 15 del modelo 100, dentro del apartado F2. Ahí tendrás que señalar que se trata de una transmisión onerosa, detallar las fechas de compra y venta, así como los valores de adquisición y transmisión. Renta Web calculará automáticamente la diferencia entre ambos importes y, si es negativa, lo reconocerá como una pérdida patrimonial.

Esa pérdida se puede compensar con otras ganancias patrimoniales que hayas obtenido en el mismo ejercicio fiscal, por ejemplo, beneficios generados por la venta de acciones, fondos de inversión o criptomonedas. La compensación se realiza de manera automática en el programa de la Agencia Tributaria y queda reflejada en las casillas 0418 a 0424 como parte del resumen final.

Si el importe de esas otras ganancias no es suficiente para absorber toda la pérdida por la venta de la vivienda, no se pierde el derecho a deducirla. En ese caso, podrás seguir compensando la cantidad pendiente en los cuatro ejercicios siguientes, siempre que en ellos generes nuevas ganancias patrimoniales. Por tanto, aunque hayas tenido una pérdida, podrás aprovecharla fiscalmente en años posteriores.

¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por la venta de una casa?

Se paga a Hacienda solo si se ha obtenido beneficio con la venta, pero habrá que informar de la operación aunque se haya perdido dinero. Respecto a cuánto hay que pagar, este importe dependerá de la ganancia patrimonial obtenida y de los tramos del IRPF de la declaración de la Renta 2025.