El IEE carga contra la excesiva fiscalidad inmobiliaria: "Todos los impuestos gravan la vivienda"

El Instituto de Estudios Económicos (IEE) pone el foco en la excesiva tributación a la que está sometida la vivienda en España. Una tributación que no solo supera a la que aplica la mayoría de los países desarrollados, sino que afecta a todo el ciclo de vida de la vivienda.

El 'think tank' de la CEOE ha elaborado un estudio sobre esta materia, en el que ha colaborado el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) perteneciente al Consejo General de Economistas de España. Y sus conclusiones son claras: España impone una carga fiscal más elevada que la media de la OCDE sobre la adquisición, tenencia y enajenación de la vivienda, lo que supone una mayor presión fiscal sobre los hogares y las empresas y afecta negativamente al mercado inmobiliario.

Iñigo Fernández de Mesa, presidente del IEE, ha explicado durante la presentación del estudio que "todos los impuestos gravan la vivienda. En todos los ciclos de vida de la vivienda la fiscalidad es gravosa. No tiene sentido que uno de los bienes más necesarios que hay sea uno de los más castigados fiscalmente. Si de verdad nos preocupa la vivienda y queremos promover la vivienda asequible, habría que plantearse si no está sometida a una fiscalidad perniciosa". 

En concreto, intervienen el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) cuando se construye; el IVA o el ITP en la compraventa, el IBI o el IRPF que se aplica sobre su tenencia o la plusvalía cuando se traspasa. También el Impuesto de Sucesiones cuando se hereda. 

Desde el 'think tank' de la CEOE ponen sobre la mesa que la vivienda proporciona una recaudación cercana a los 52.200 millones de euros anualmente, lo que representa un 3,5% del PIB español y un 18% de la recaudación tributaria total. Por tanto, los inmuebles son "una fuente clave de recaudación para las Administraciones Públicas", siendo el IBI y el IVA los dos tributos más destacados en términos de ingresos para el sector público. 

IEE

Uno de los países con mayor presión fiscal inmobiliaria

De acuerdo con el estudio, España es uno de los países de la OCDE con mayor presión fiscal efectiva sobre la inversión inmobiliaria, según el indicador que elabora la OCDE para medir los costes fiscales soportados cuando se invierte en vivienda. 

Este termómetro sitúa el tipo efectivo doméstico sobre la vivienda en propiedad en el 30,3%, el segundo dato más alto entre los países desarrollados, solo superado por Canadá (38,9). En cambio, el promedio de la UE se sitúa en el 6,5%, mientras que algunos países incluso tienen un tipo negativo (como Dinamarca, Suecia, Italia o Países Bajos), ya que en estos mercados se subvenciona la vivienda en propiedad. 

También es muy superior al promedio la tributación efectiva sobre la inversión en vivienda de alquiler en España, con un 44%, frente al 31% que se soporta de media en Europa. En este caso, ocupa el décimo puesto del ranking, por detrás de Australia, Canadá, Argentina, Noruega, Bélgica, Francia, EEUU, Italia y Portugal. 

Respecto a la adquisición, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales sobre activos inmobiliarios, como la vivienda, en España tiene un tipo general del 11% que es de los más elevados de la UE situándose solo por detrás de Bélgica y el Reino Unido. 

Durante la tenencia del activo, España, junto con Noruega y Suiza, son los únicos tres países que aplican Impuesto sobre el Patrimonio neto. Por último, en la etapa de la enajenación de la vivienda, se resalta que, en el impuesto sobre las ganancias de capital, que grava las inversiones en vivienda, España presenta un tipo marginal máximo del 30%, situándose significativamente por encima del promedio europeo (16,4%) y con el octavo puesto de la OCDE, tras Dinamarca, Noruega, Países Bajos, Francia, Finlandia, Irlanda y Suecia. 

La tributación encarece la vivienda y propuestas de mejora

El IEE recuerda que la tributación supone una cuarta parte del precio final de una vivienda, lo que supone una carga extra para las familias, sobre todo si tenemos en cuenta "que la vivienda ya es cara de por sí". En concreto, esta carga tributaria suma, aproximadamente, el 10% del precio final para el promotor y el 8,8% del coste total para el comprador, según el Consejo General de Economistas", detalla el estudio. 

Desde el instituto también insisten en que "la vivienda no solo es un problema para los vulnerables, sino para toda la población" e insiste en que para mejorar la asequibilidad y aumentar la oferta para reducir el desequilibrio con la demanda sería conveniente llevar a cabo cambios fiscales.

"Más allá de su afán recaudatorio, los gobiernos deben introducir reformas en la fiscalidad de la vivienda que vayan encaminadas a promover la inversión en este tipo de activos y fomentar la propiedad y el alquiler, aumentando la oferta disponible y facilitando el acceso a la misma, extendiendo en el conjunto de territorios aquellas prácticas que favorecen una mejora de la competitividad fiscal. Es urgente rediseñar el sistema fiscal que garantice que los impuestos sobre este tipo de activos proporcionales a la capacidad contributiva de los sujetos pasivos, con el objetivo de que produzcan un mínimo impacto sobre las decisiones de los agentes, promoviendo un imposición eficiente, equitativa y neutral y mejorando la competitividad del sistema en su conjunto", detallan desde el 'think tank', que ofrece 11 propuestas concretas al respecto:

1. Mayor neutralidad fiscal entre compra y alquiler: introducir incentivos fiscales para el alquiler, reduciendo la carga tributaria sobre los arrendadores que ofrezcan precios asequibles, fomentando un mercado de alquiler más dinámico.
   2. Integración de las rentas por arrendamiento de vivienda dentro de la base imponible del ahorro: con el objetivo de equiparar la tributación del alquiler de la vivienda con otros instrumentos de ahorro, podría optarse por configurar las rentas generadas como rentas a integrar en la base del ahorro (con tipos progresivos que van desde el 19% hasta el 30%), en lugar de en la base imponible general, como en la actualidad.
   3. Revisión de la valoración catastral: establecer criterios homogéneos para la actualización de valores catastrales y crear una plataforma digital pública para facilitar su consulta y mejorar la transparencia. Además, se debería garantizar que el valor catastral nunca fuese superior al valor de mercado.
   4. Bajar impuestos sobre las transacciones inmobiliarias: reducir o eliminar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), para fomentar la movilidad residencial y facilitar el acceso a la propiedad.
   5. Supresión del Impuesto de Sucesiones sobre la vivienda habitual: eliminar o ampliar las reducciones al Impuesto sobre Sucesiones para la vivienda habitual, evitando que las familias tengan que vender la propiedad para afrontar la carga fiscal.
   6. Aplicación temporal del IVA superreducido en la rehabilitación residencial: con el objetivo de impulsar la actividad de rehabilitación residencial, debería considerarse, temporalmente, un IVA superreducido del 4%. Equiparando, con ello, la rehabilitación con la promoción de viviendas de protección oficial.
   7. Portal de información de las desgravaciones fiscales asociadas a la rehabilitación: consistiría en la creación de un portal de información nacional, o ventanilla única, con las desgravaciones y beneficios fiscales asociados a la rehabilitación, reforma de viviendas y edificios en España de los 3 niveles de Administración pública.
   8. Exenciones o deducciones en la tributación de ganancias de capital: introducir exenciones o deducciones por reinversión, especialmente para quienes compran otra vivienda o invierten en proyectos productivos, y eliminar la tributación sobre incrementos patrimoniales inexistentes.
   9. Evitar la doble imposición en ganancias de capital: deducir directamente en cuota los impuestos pagados al resto de Administraciones. Además, se debería gravar solo ganancias de capital reales, esto es, ajustando íntegramente el efecto de la inflación.
   10. Reducción del tipo de gravamen en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): reducir los tipos de gravamen del IBI y permitir a los ayuntamientos ajustar los tipos impositivos según las necesidades locales, aplicando bonificaciones progresivas para inversiones en mejoras estructurales y eficiencia energética.
   11. Clarificación de la base imponible del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): clarificar la base imponible del ICIO y reducir su impacto en la inversión industrial, incentivando la sostenibilidad y la regeneración urbana mediante exenciones parciales para proyectos de rehabilitación sostenible.

Madrid, la región más competitiva

A pesar de que España es uno de los países menos competitivos en fiscalidad inmobiliaria de la OCDE, hay algunas regiones que destacan de forma positiva en este ámbito. El caso más destacado es el de la Comunidad de Madrid, "que está en el camino correcto", según ha argumentado Gregorio Izquierdo, director general del IEE. 

El documento detalla que "es la región con mejor competitividad fiscal en el ámbito de la vivienda, con una menor presión fiscal normativa lo que le permite obtener niveles de recaudación suficientes por este tipo de activo, incentivando la actividad del mercado inmobiliario y las transacciones" gracias a unos tipos más bajos que los de otras autonomías como Cataluña. "Por ejemplo, en el ITP, los tipos de Madrid (6%) son mucho más bajos que los de Cataluña (11%); sin embargo, la recaudación media por habitante de Madrid es algo inferior, pero muy parecida, a la de Cataluña en este impuesto", añade. 

Tras Madrid, las siguientes CCAA mejor posicionadas del ranking son La Rioja, Cantabria, Murcia y Castilla y León, mientras que Cataluña ocupa el último puesto de la lista. También en la parte baja de la tabla se encuentran Extremadura, Asturias, Baleares y Castilla-La Mancha.

IEE

Críticas a la Ley de Vivienda y los topes de precios

El IEE califica de "compleja" la situación que atraviesa actualmente el mercado de la vivienda en España, que se debe a "un creciente desajuste entre la demanda y la oferta de viviendas" que "se acentúa por la elevada carga tributaria que afecta a este tipo de activos inmobiliarios".

Además de la excesiva tributación, el instituto también señala otro factor que está lastrando el mercado: "un marco regulatorio e institucional que ha introducido elementos de intervención con efectos contraproducentes, como el control de alquileres, generando inseguridad jurídica y restringiendo consecuentemente aún más la oferta disponible".

En su opinión, la clave para fomentar la oferta y la inversión es fomentar la colaboración público-privada, no penalizar fiscalmente a las socimis y crear un entorno normativo que fomente la seguridad jurídica. Y concluye con una advertencia: "La ausencia de viviendas es uno de los principales riesgos para mantener el crecimiento económico".