De la página de idealista( con código), de la vivienda que Vd. compraría para su familia, la adjunta al comentario y yo me comprometo ( sin prisa) a darle el " valor razonable" por el que puede comprar.
Introducción a la valoración inmobiliaria
La Val Inmob. Trata de discernir el valor de una determinada propiedad, constituida generalemente por suelo, edificación o inmueble( suelo y edificio), a partir del análisis de los elementos que le son propios y que pueden afectar más directamente a su v a l o r. Requiere un conocimiento preciso de los parámetros constructivos y cualitativos de la edificación, así como de los factores relativos a su ubicación y situación urbanística, entre otros aspectos que caracterizan la zona en que se encuentra.
La valoración debe entenderse, por tanto, como un proceso de cálculo de un valor económico, establecido de acuerdo a unos criterios, a unas metodologías de evaluación y a unas técnicas que tratan de construir un valor objetivo, atenndiendo a las características propias del bien y de las amenidades de su entorno.
Sin otro particular, atentamente
Km.
281 Comentarios:
Hola km, este no está publicado en idealista todavía, pero puedes ayudarnos a poner precio? Veamos si coincidimos Encantadora parcela de 4000 m2 con 3 villas (500m2 contruidos en total) , la cuales necesitan bastante reforma, situado en una prestigiosa urbanizacion entre Puerto Banus y San Pedro de Alcantara, a un corto paseo de la playa, restaurantes, bares y comercios ademas de magnifico paseo maritimo de San Pedro. La parcela es totalmente plana, con muchas posibilidades, hay un diseño de reforma y ampliación, tipo cortijo debido a que la construcci?N actual es muy andaluza. La propiedad es muy privada y ofrece un gran potencial.... por favor, Alejandro no me fastidies, sin los datos suficientes en idealista.com, es echar números para nada, para saber como se mueve el mercado de la urbanización prestigiosa en Puerto Banús.......lo sabes antes tú que yo.Así no se valora un inmueble. ¿ Quieres que quedemos en sábado tarde allí y subo a Barcelona ? Los inmuebles hay que visitarlos " in situ" conocer los precios medios, la ordenación urbanística, la finalidad, las notas simples de la propiedad, referencia catastral.....¿ Tienes la referencia catastral y lo busco por "oficina virtual del catastro" ? LO siento, no es posible. Saludos cordiales.
Hola km,
De verdad que no es por fastidiar. Es de un amigo de mi suegro y lo quiere vender. Lo tiene en un agencia de la zona a la venta por 1,2 millones y no tiene ninguna visita y me ha pedido ayuda
Mi primera recomenación si lo quiere vender es que lo tenga publicado en idealista.com por supuesto ;-) lo siento pero el amor hacia este sitio es el que es
Lo segundo y decisivo no quiere perder el tiempo es que baje el precio. Hoy en día por ese dineral, alli encuentras mansiones. No tengo muchos mas datos de los que te puse, a simple ojo le recomendé un 50% de bajada, pero es cierto que hacen falta mas datos
Si los consigo te comento para que me des tu opinion. En esa zona estoy perdido y de cualquier forma tu eres infinitamente mas experto en esto
Gracias
Alejandro sancho
Director de zona de idealista.com
Hola km sigues siendo el nº 1, no se como tienes tanto tiempo para además de intervenir hacer los estudios de valor.
Voy a abusar y preguntarte sobre dos pisos anunciados en idealista.y si puedes precisar si esos valores son tal como está el mercado en este momento o el cálculo es más objetivo y lo haces más intemporal.
Anuncio VW1912594 por 396.700 hace unos 20 años.
Anuncio VW2076916 por 225.000 de unos 40 años, pasada la ite, el ascensor es incorporado posteriormente y el garaje no puede ser en el edificio, ya que no tiene.
Saludos
Bien, esta noche si tengo tiempo lo veo...
Saludos
Hola estimado bien, vamos a echar unos números: descripción del soto en c/Granaderos 19, cerca del metro, pegado a la autopista de Extremadura y a 8 km del centro de Madrid. 160 m² Construidos, 130 m² Útiles,segunda mano / buen estado,calefacción individual gas natural,agua caliente individual gas natural,orientación sudeste,planta 4, edificio de 4 plantas con ascensor,antigüedad entre 20 y 30 años, fachada de ladrillo,4 vecinos por planta,4 dormitorios,3 baños, incluyendo aseos,cocina independiente equipada,6 armarios empotrados,suelos de terrazo, la casa está dotada de antena parabólica colectiva y tendedero descubierto zona verde observaciones piso en Madrid, zona tranquila. A a 5 minutos linea 10 de Metro y Renfe. 130 M, salón independiente con terraza, cocina amueblada con office, terraza acristalada con tendedero cubierto y descubierto, 4 dormitorios, 3 baños, 6 armarios empotrados, muy soleado y luminoso. Muy bien comunicado( precio de venta.-396.700 euros, 66.005.000 pesetas) El edificio supongo que es de unos 30 años, la zona tiene algunas dotaciones públicas de iglesia, centro comercial, guardería y colegio....pero estás en medio de campo como una urbanización privada o mejor dicho como un pueblo pequeño, con un polígono industrial cerca y con la autopista donde el ruido será atroz. No dispones de plaza de garaje. El piso es amplio, con un baño y dos aseos( el baño reformado de hace unos 15 años, la cocina tambien reformada de hace 15 años) los armarios empotrados es ventaja, el ascensor tambien,el ser la fachada de cara vista y tejado de pizarra...un piso pra comprarlo si te gusta vivir allí. valoración: suelo.- 25% s/ medio de mercado razonable al día de la fecha( donde sobran solares por todas partes) 1.960 €/m2 = 490 €/m2 cosntruido( valor de repercusión) Construcción.- Valor de reposición.- 650 €/m2 Depreciación funcional.- ninguna Depreciación por antigüedad( fecha actualziada por haber mantenido en condiciones incluso reformado un baño y la cocina) coef.-0,80 Estado de conservación normal.- coef.- 1,00 Valor de la edificación.- 650 x 0,80 x 1,00 = 520 €/m2 G y B = 1,42 Fl.- por ser la 4ª Planta, buena orientación y con zona verde= 20% Valor Venta = 160 m2 [1,42 ( 490 + 520) 1,20 ]= 160 m2 x 1.721 €/m2 = 275.360 euros. Valor aproximado desde la distancia, 280.000 euros. Si realmente tiene 30 años y está tan separado de Madrid, en medio del campo tal como se ve en la foto, yo no pagaría por el más de 240.000 euros, tampoco es el piso de mi vida, para mí habrá promociones mucho más interesantes que esta. Vd. Decide pd.- bien, ya me dices algo, el otro mañAna por la mañAna, ahora me voy con los amigos, hoy me toca cena y espectáculo humorístico.
Hola km.
Muy bien calificado, efectivamente es un barrio independiente, el campo que lo cerca es militar, es parte de lo que llaman operación campamento que han aprobado pero no se si se llevará a efecto. Tiene un solo colegio y unas pocas tiendas, no suficientes. El ruido no es problema, tiene varios bloques que le tapan la autopista Además he mirado en el catastro y no son 160 m2 sino 143 m2 construidos.
Coincido con tu valoración, me corrobora la idea de los 240.000€ máximo, pero hoy no están por aceptarlo, habrá que esperar(los de 110m2 de ese mismo barrio a lo más que han llegado a bajar es 255.000€.
Gracias y pásalo bien. Yo saldré este puente.
Hola km. Muy bien calificado, efectivamente es un barrio independiente, el campo que lo cerca es militar, es parte de lo que llaman operación campamento que han aprobado pero no se si se llevará a efecto. Tiene un solo colegio y unas pocas tiendas, no suficientes. El ruido no es problema, tiene varios bloques que le tapan la autopista Además he mirado en el catastro y no son 160 m2 sino 143 m2 construidos. Coincido con tu valoración, me corrobora la idea de los 240.000€ máximo, pero hoy no están por aceptarlo, habrá que esperar(los de 110m2 de ese mismo barrio a lo más que han llegado a bajar es 255.000€. Gracias y pásalo bien. Hola bien, muchas gracias, igualmente, que tengas un buen fiesta-puente y el lunes te contesto la otra valoración. Chapoooooooo¡
Hola otra vez km!
Esta vez te pregunto si existen cálculos orienativos para calcular el gasto que comporta la reforma de un piso en el que se le tenga que:
- Instalar calefacción
- Poner suelos nuevos
- Hacer baños nuevos
- Hacer cocina nueva
- Poner puertas nuevas
- Pintar
Esto por ejemplo para un piso de 2-3 habitaciones con 2 baños, que es lo que estoy buscando (unos 75-80m2).
La reforma con materiales estándard.
Muchas gracias!
Voy a aprovechar una contestación anterior que le puede servir:
¿ Como se puede valorar de manera sencilla el coste de una rehabilitacion de piso ?
Suponga un coste de contrata de ejecutar el m2 construido de 700 €/m2 siempre y tambien el siguiente porcentaje por ejecutar las distintas partidas de obra:
1.- Movimiento de tierras....................... 2 %
2.- Cimentación..................................... 6 %
3.- Estructura Hor. Armado.................... 19 %
4.- Cubierta .......................................... 6 %
5.- Albañilería........................................ 18%
6.- Revestimientos................................ 7%
7.- Solados y Alicatados....................... 6%
8.- Carpintería exteriory persianas....... 5 %
9.- Carp. Interior................................... 3 %
10.- Vidrios y Pintura............................ 5 %
11.- Inst. Fontanería y saneamiento.... 8 %
12.- Inst. Electricidad........................... 7 %
13.- Calefacción.................................... 8 %
SUMA........................... 100 %
Suponga que es su caso quiere rehabilitar:
Parte de la albañilería( por ejemplo 9%)solados y alicatados(6%), carpintería interior(3%), parte de carp. Exterior ( 4 %), parte Instalación fontanería y electricidad( por ejmplo 12 %) y calefacción el 8% = 9+6+3+4+12+8 = 42%
Presupuesto de coste de contrata de ejecutar dicha rehabilitación del interior de su vivienda, de forma rápida y aproximada = 42 % s/ 700 €/m2 = 294 €/m2 cosntruido.
Si su casa a rahabilitar, tiene una superficie de 80 m2 construido por ejemplo, resultaria que su casa por reformar cuesta aproximadamente 294 €/m2 x 80 m2 = 23.520 euros
En estos casos añada s-i-e-m-p-r-e un 10% para imprevistos y en caso el caso de equipamiento de la cocina, con electrodomésticos también le supone un incremento de 5.000 euros al importe anterior, pues en rehabilitación interior y adecuación a sus necesidades.
Ppto total aproximado.- 23.520 € + 2.352 € + 5.000 € = 30.872 euros
Nota.- es aconsejable pedir siempre 3 presupuestos con detalle desglosado de todas y cada una de las unidades de obra a ejecutar, de varios contratista de obra( empresas de servicios con todos los oficios), con ello analizas el mejor precio, el que mejor expone el presupuesto, el más fiable, el que te añade algo que no tenías previsto y como están los tiempos, negocias y cierras el presupuesto con un importe fijo y plazo de ejecución concreto.
Saludos
Va por vds. Y vosotr@s: bien, mat, mar, asancho,alquilado,buscadores en genral de poder hacer una compra o venta y como complemento expositivo, para esta hoja titulada"yo le ayudo a ajustar el precio de compra ( no compre caro)". LA VALORACIÓn INMOBILIARIA- INTRODUCCIÓn La valoración inmobiliaria trata de discernir el valor de una determinada propiedad, constituida generalmente por suelo, edificación o inmueble(suelo y edificación), a partir del a-n-a-l-i-s-i-s de los elementos que le son propios y que pueden afectar más directamente a su valor. Requiere un conocimiento preciso de los parámetros constructivos y cualitativos de la edificación, así como de los factores relativos a su ubicación y situación urbanística, entre otros aspectos, que caracterizan la zona en la que se encuentra. La valoración d-e-b-e e-n-t-e-n-d-e-r-s-e, por tanto, como un proceso de cálculo de una valor económico, establecido de acuerdo a unos c-r-i-t-e-r-i-o-s, a unas m-e-t-o-d-o-l-o-g-í-a-s de evaluación y a unas técnicas que tratan de construir un valor objetivo, atendiendo a las características que le son propias del bien y de las amenidades de su entorno. En este sentido, la incorporación de técnicas estadísticas en los estudios de valoración facilita la selección de los factores más directamente vinculados al valor(correlacionados), así como en el establecimiento de criterios de evaluación a-j-u-s-t-a-d-o-s a la r-e-a-l-i-d-a-d de mercado( hoy en 2009, no hay valores de mercado sino valores especulativos( sobrevalorados). La incidencia de los aspectos espaciales que configuran el territorio a nivel económico, social, medioambiental y Urbano son d-e-c-i-s-i-v-o-s en la formación de rentas urbanas, pues quedan internalizados en los valores inmobiliarios. En esta línea, las n-u-e-v-a-s tecnologías de sistema de información geográfica y territorial constituyen una herramienta p-r-i-m-o-r-d-i-a-l ( ejemplo los anuncios de i-d-e-a-l-i-s-t-a.com) para el análisis y evaluación de los atributos urbanos, su disposición en el territorio. La utilización integrada de SIG y técnicas d estadística de análisis de correlación adquieren una gran e-f-e-c-t-i-v-i-d-a-d en la determinación del nivel de interacción del entorno de los valores inmobiliarios, constituyendo una gran ayuda para evaluar el impacto del contexto espacial sobre los valores urbanos. En este punto, cabe referirse a la valoración inmobiliaria como una d-i-s-c-i-p-l-i-n-a profesional en la que se c-o-m-b-i-n-a-n diferentes técnicas y metodologías de estudio que tratan de establecer el “ valor real” al día de la fecha en que se solicita la tasación, de los diferentes productos inmobiliarios, especialmente de n-a-t-u-r-a-l-e-z-a urbana. ¿ Porque los valores de referencia de los últimos años son especulativos y no de mercado ? Pues el “ valor de mercado” esssssss aquel que presenta una cierta proporcionalidad entre productos similares intercambiables, es decir que refleja el funcionamiento n-o-r-m-a-l del mercado, y que a-d-e-m-a-s mantiene una cierta c-o-n-s-i-s-t-e-n-c-i-a en el valor-------- que no sufre excesivas alteraciones en cortos periodos de tiempo. El valor de mercado responde a una retribución media o normal de mercado, donde c-o-n-c-u-r-r-e-n circunstancias r-a-z-o-n-a-b-l-e-s y c-r-i-t-e-r-i-o-s m o d e r a d o s por ambas partes( comprador y vendedor)------- l-e-j-o-s de situaciones a-p-r-e-m-i-a-n-t-e-s ó un e=x=c=e=s=o afán especulativo. El funcionamiento del mercado a-d-o-l-e-c-e de transparencia y competitividad suficientes como para permitir un equilibrio c-o-n-s-t-a-n-t-e entre la oferta y la demanda ( ejemplo a partir del 2005, no se puede comprar a los valores medios del entorno donde se ubique el inmueble), tampoco es posible una actuación rápida y efectiva( se negó la crisis hasta marzo de 2008, había explotado la burbuja en septiembre de 2007 y ya estamos en 2º Trimestre de 2009) en la previsión y adopción de medidas que regularicen el comportamiento del mercado, de forma que ahora en 2009, l-e-j-o-s de reflejar el conjunto de intereses sociales, el mercado tiende a evidenciar unas e-x-p-e-c-t-a-t-i-v-a-s ---> de lucro. Esta situación tenderá a c-o-r-r-e-g-i-r-s-e en el tiempo--->en la medida que la d-e-m-a-n-d-a se r-e-t-r-a-i-g-a, porque ya hay un excedente de oferta y esta debe reducir sus precios para recuperar el interés de la demanda. KM: km.- Os dice, que no puedo rellenar 10 folios exponiendo todos y cada uno de los motivos que justifiquen el valor asignado a cada bien inmueble que se me solicita, pero con una exposición básica, una fórmula donde se obtienen los costes del inmueble y el factor de localización, así como alguna anotación más, les doy el “ valor más razonable y en algún caso el más probable” que al día de la fecha que se solicita, pueden llegar a un acuerdo tanto al vendedor que quiere vender y el comprador que quiera comprar. En cualquier caso, siempre les digo “ Vd. decide”, porque mientras no revise toda la vivienda, los elementos comunes, el entorno, la ordenación urbanística, los servicios de la zona……” in situ” y me deje a mi exponer y negociar con el vendedor, tal vez nunca puedan vds. Convencer a un vendedor acostumbrado a ganar, pensando que no lo engañaban con el precio de compraventa o que compró con unas expectativas de lucro en reventa, que hoy no son posibles. Quién quiera mi opinión sobre el valor más probable desde la –d-i-s-t-a-n-c-i-a, la tendrá con la finalidad de que Vd. pueda defenderse y saber un poco más. Gracias a tod@s los que han confiado en mí, les aseguro que no hay interés alguno y lo hago de buena fé y sin ánimo de lucro. Saludos cordiales pd.- Siempre tienen la otra página en mi blog titulada " potencial comprador = demanda potencial" la cual ya va cerca de 4.000 lecturas, donde pueden dejar escrito, la tipología de piso que buscan, la zona, la ciudad, y el precio por el cual están dispuestos a comprar, que tarde o temprano empezará el interés de la oferta por conocerles y contactar con la demanda que exponga lo que busca.
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