La cartera de suelo de la matriz de bankia "engorda" un 56% en seis meses

Lo que quiere decir que Bankia está a punto de reventar

A ver, leyendo la noticia también se puede decir:
Los activos inmobiliarios de bfa + bankia (incluyendo participaciones en inmobiliarias) suben en 1.907 millones en valor bruto (antes de provisiones). De los 1.907 millones, 1.702 son en suelo y 205 en el resto de activos. Si 205 millones son en el resto de activos, y por el canje de deuda de metrovacesa por nuevas acciones de la compañía bankia se quedó unos 200 millones en acciones nuevas, el resto de activos (edificos en curso y terminados de promotoras, y otros activos a particulares, sean viviendas o no) no han aumentado.

Si a una empresa promotora por entonces muy solvente se le concedió (o preconcedió por certificaciones de obra en curso) crédito hasta 2.007 para la vivienda en curso y la poca que tuviera en stock (si la tenía) por un 66% de la tasación de entonces (es la media del sector), y además tenía créditos por un 40% de la tasación del suelo que iba a desarrollar en los siguientes 3 años (es la media del sector), lo normal es que esta empresa hubiera podido devolver todo su crédito sin demasiados agobios en 5 años. Ahora bien, aunque esta empresa tuviera una tesorería importante para emergencias, si a partir de ahí no le dan crédito para desarrollar el suelo, será imposible que devuelva el dinero. La empresa empieza vendiendo menos por la caída de la demanda y porque la sobreproducción hace que las ventas se repartan entre más producto, cuando termina obras no le queda más remedio que despedir a sus jefes de obra y administrativos porque no le dan crédito para seguir haciendo obras, a 45 días por año trabajado, con nóminas muy por encima del salario medio en España supone que eso absorve casi todas las plusvalías que todavía tiene en la venta de viviendas, los gastos financieros, administrativos, de seguros por facturación, y comerciales le comen el resto. La promotora ya termina todas sus obras, echa a todo el mundo menos comerciales y un administrativo, las plusvalías ya no existen por la caída de precios, como tiene que seguir pagando intereses de la deuda del suelo, que cada vez son mayores porque en la renovación le suben el diferencial más que la caída del Euribor, se va comiendo su tesorería. Hasta que al final y aunque haya vendido prácticamente todo su stock ya no le queda tesorería y no puede pagar los intereses de un suelo que tampoco puede vender porque los compradores de suelo son las otras promotoras que están en situación similar y especuladores que aprovechan la ocasión para hace ofertas a la baja y por debajo del crédito que tiene de media el suelo. El efecto final, obviamente es que el suelo se lo quede el banco porque es el único activo que le queda al promotor, el promotor desaparece y los bancos acumulan suelo. Y eso está ocurriendo, los bancos tienen cada vez más suelo, en el medio plazo que la mayora parte del suelo lo acumulen muy pocas manos generará oligopolio. Pero no hay más viviendas por mucho que se diga. Los promotores llegaron a tener 1.200.000 en curso o con los papeles para iniciarse (no se iniciaron todas ni mucho menos, muchas se visaron en 2.006 y 2.007 para evitar el nuevo código de edificación que entraba en vigor y que encarecia el coste de la producción entre un 5-10%, porque la idea era visar y tener concedida licencia de todas las viviendas que se creía que se iban a terminar en los 3 e incluso 4 años siguientes porque las licencias municipales de obra suelen tener una vigencia de 3 años prorrogables otros 3, y después caducan y ya no se puede obtener la licencia de primera ocupación sin un nuevo visado).

Ésto quiere decir que la mayor parte de la obra teóricamente en curso, éste o no esté iniciada, ha empezado a caducar este año, y ya no podrá realizarse sin un nuevo visado. Por lo que, la obra en curso de promotoras real actual es de una 140.000 viviendas y casi un 10% son inmobiliarias de los bancos. Esas 140.000 viviendas, más unas 340.000 que siguen en manos de promotoras y otras 20.000-40.000 en manos de los bancos es la oferta de vivienda nueva existente para los próximos 2 años (periodo medio de ejecucción de obra desde su visado). En principio es una oferta suficiente con la actual demanda efectiva (que no latente) pero es una oferta que está desigualmente ubicada y se dará la paradoja de que siga habiendo mucho stock en España para cuando haya zonas donde no quede prácticamente nada (por ejemplo, Madrid y Barcelona). Y en ese momento los bancos empezaran a vender los productos de menos calidad en etas zonas. ¿Por qué que es lo lógico que estén vendiendo ahora los bancos, las viviendas nuevas mejor ubicadas o las peor ubicadas, las viviendas razonablemente buenas de segunda mano o las más cutres (bajos o incluso semisótanos en calles estrechas, quintos sin ascensor, etc; que prácticamente solo compraban inmigrantes)?
Yo lo tengo claro, primero se venden las más vendibles, porque la demanda solvente actual no quiere mierdas.
Así que los bancos acumulan suelo, viviendas en la costa pero no cerca de la playa, viviendas cutres, naves industriales por la caída industrial que no han podido vender los promotores o que no han podido pagar la industria que compró y pidió hipoteca, locales en barrios nuevos o mal situados en un país con caídas de ventas en el comercio minorista, etc. y las viviendas de mejor calidad y mejor situadas posiblemente se estén reduciendo porque es lo que menos les llega y lo único que prácticamente venden. Y no al revés como dice alguno, que es que las buenas se las están guardando, ¿Para qué, para acabar intervenidos, nacionalizados, 0 con ayudas al 7,5% o simplemente necesitando emitir deuda por encima del 5% para cubrir vencimientos?

Los bancos tienen las cartas malas de esta partida
Y solo la alargan aplazando su resolucion final
Esperando un terremoto que la anule y los salve
Pero al final cada dia que pasa la pierden más

Que podiamos esperAR ?
Cuentas de cuantas viviendas van A ser necesarias, sI YA VAN SOBRANDO Y CADA VEZ MÁs

-6 millones de viviendas vacias
-Los españoles que emigran a mejor vida
-Los que ya pasan de vivienda en propiedad
-Los que heredan
-Los inmigrantes que dejan la vivienda al banco y se piran
-Los no nacidos para que salgan las cuentas
-Los que no tienen dinero
-Los que no le prestan
-Donde esta el dinero a prestar ?
-Los que esperaran hasta que bajen a la altura de su sueldo
-Los irreductibles FORMADOS que aqui informan, aciertan y esperan

Pobrecicos LOS ladrilloflautas QUE sigAn con su cuento de la lechera cuando ya esta la cántara rota

Yo pronostico una buena cosecha de cebollinos en esas tierras de labranza.

No creo que siembren ladrillos, que les salen por las orejas