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¿Por qué la refinanciación de realia sí saldrá adelante?

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Autor: @efonseca

A falta de dos días para que finalice la moratoria concedida por los bancos acreedores a realia para finiquitar su refinanciación, el mercado da por seguro que la negociación se cerrará con éxito. Pero, ¿qué ha evitado que realia corra la misma suerte que reyal urbis o renta corporación, abocadas estas últimas a pedir el concurso ante la falta de consenso con sus acreedores? su menor endeudamiento y su vuelco hacia el negocio patrimonial y exterior, la han convertido en la inmobiliaria cotizada “mejor posicionada” para superar la crisis. Aunque también está el factor bankia que se juega mucho en la operación porque, pese a que ya no es acreedor, sí podría verse gravemente afectada si realia entra en suspensión de pagos

“La refinanciación de realia tiene una perspectiva bastante positiva. El escenario es muy distinto al de otras compañías del sector”, declaran a idealista news fuentes próximas al proceso. Pero, ¿por qué realia marca la diferencia dentro del resto de cotizadas del sector?

Bajo endeudamiento

En los años del boom muchos empresarios del ladrillo se lanzaron a crear auténticos colosos a través la compra y fusión de compañías del sector. Martinsa adquirió fadesa; inmocaral, riofisa y colonial; reyal compró a banesto la promotora urbis, etc. el resultado fue el nacimiento de gigantes inmobiliarios con unos niveles de deuda desorbitados. Así, en 2008 la deuda financiera neta de las cinco principales inmobiliarias de la bolsa (colonial, metrovacesa, realia, reyal urbis y martinsa fadesa) se situó en 26.483 millones de euros. Una cifra que en cuatro años se ha reducido en 32% hasta los 18.028 millones

Si bien es cierto que en ese tiempo realia es la que menos ha recortado esa partida, en 2008 su endeudamiento financiero neto alcanzó los 2.572 millones frente a los 2.168 millones de euros del año pasado, la empresa controlada por fcc y bankia partía hace cinco años como la inmobiliaria con menor deuda dentro de dicho grupo

Asimismo, realia ha sido la que tradicionalmente ha presentado el loan-to-value (ltv) más bajo del sector. El ltv es un ratio de apalancamiento que mide la relación entre el importe del préstamo y el valor de tasación de un inmueble. Es, por lo tanto, una herramienta que permite medir el riesgo en el que incurre la inmobiliaria y el banco. Las entidades suelen obligar a las compañías a mantener unos porcentajes de ltv determinados en los procesos de refinanciación

En este sentido, el ltv de realia se ha mantenido en torno al 50% en los últimos años. Los analistas ponen de relieve este hecho para justificar por qué ven a realia como la inmobiliaria “mejor posicionada para superar la crisis”. No obstante, el año pasado este ratio experimentó un repunte significativo (pasó del 51% al 61%) como consecuencia del fuerte ajuste realizado por realia en la valoración de sus activos. Sin embargo, pese a la subida, la cifra está por debajo del ltv de metrovacesa (66,3%) o el de colonial (65%, sin incluir su filial tóxica asentia)

Cambio modelo de negocio

Otro de los rasgos diferenciadores de la compañía ha sido la reducción del peso del negocio residencial en beneficio del patrimonial. “El negocio de patrimonio tiene una característica y es que suele ser muy recurrente en ingresos y poco consumo de capital”, explica Nuria álvarez, analista de renta 4. A su juicio, esto permite a realia mostrar una mayor visibilidad para poder devolver el préstamo especialmente en un cuando se atisba una recuperación económica a medio plazo, “que debería traducirse en una mayor demanda de superficie de alquiler”. “Además, creo que el negocio de alquiler se recuperará a mayor ritmo que no el negocio de promoción”, apostilla

Desde 2007 (fecha en la que realia salió a bolsa y por tanto, momento desde el que presenta datos ante el regulador) la empresa que preside Ignacio bayón ha optado por ir recortando el tamaño del área residencial. Ese año, el valor de los activos patrimoniales de realia (3.666 millones de euros) fue superior al de los suelo y promoción (2.975 millones). “En 2007 se ha continuado reduciendo el peso del área residencial con un descenso del volumen de nuevas promociones iniciadas y una importante desinversión de suelo”, señalaba la inmobiliaria en los resultados de ese ejercicio

Bayón ha reconocido en varias ocasiones que el objetivo de la firma era que a largo plazo el 80% del valor de los activos fuesen de tipo patrimonial y que un 40% de los mismos procediesen de fuera de España. Un propósito que se alcanzó el año pasado cuando el 81% del valor de estos correspondieron a la actividad patrimonial y el 41% de los mismos se concentraban en su filial francesa sic de parís. Asimismo, la tasa de ocupación de los inmuebles en alquiler de realia alcanzó el 91,1%

Ingresos recurrentes

El alto apalancamiento que ha caracterizado al sector y el declive del negocio inmobiliario han motivado que muchas de estas cotizadas no puedan hacer frente al coste de su deuda con sus ingresos ordinarios. En el caso de renta corporación banesto bolsa explicaba en su último informe sobre el sector que sus resultados presentaba una “baja visibilidad”. “El hecho de que el repago de la deuda se haya alargado no exime de su pago y a día de hoy renta corporación no genera flujo de caja suficiente para hacer frente a los repagos”, destaca

Además, la casa de análisis recalcaba que a pesar de que la firma que dirige Luis Hernández de cabanyes ha ido adaptando su estrategia a la nueva situación del mercado, ésta depende “completamente de la evolución de los mercados en los que opera”, concretamente del nacional “donde la falta de liquidez, la sobreoferta de determinados productos y el entorno macro parece que en el corto y medio plazo no van a ayudar”. Asimismo, los expertos consultados recalcan que renta corporación presenta un modelo de negocio que no es factible si no logra financiación para desarrollarlo

Reyal urbis es una de las inmobiliarias de la bolsa que no puede cubrir con sus ingresos recurrentes los gastos financieros que genera su deuda. Así, la promotora de Rafael santamaría registró un resultado bruto de explotación (ebitda), ratio que da una primera línea de la caja que entra en la compañía por su propio negocio, negativo de 709 millones de euros mientras que el coste de su deuda ascendió a -61,4 millones de euros

Por otro lado, reyal urbis se encuentra atada de pies y manos para poder desarrollar su actividad promotora, que es su core business, ya que en el acuerdo de refinanciación de 2010 se comprometió con sus acreedores a no generar nuevo stock de viviendas. Por este motivo, la compañía no levanta promociones residenciales desde hace tres años. En total, la quebrada reyal urbis dispone de una cartera de más de 780 unidades sobre rasante de inmuebles terminados y más de 8 millones de m2 en suelo edificable. “Reyal urbis tiene una deuda sobrevenida de la adquisición de urbis que no hay quien la digiera”, subrayan fuentes del mercado

El factor bankia

“Bankia se juega mucho con la refinanciación de realia”, señalan fuentes de mercado. La entidad intervenida por el estado es propietaria del 27,65% del capital de la inmobiliaria y hasta hace poco también era su principal acreedor con un préstamo de 500 millones de euros. Ahora ese crédito está  en manos de la sareb tras el traspaso de activos tóxicos de las entidades nacionalizadas al banco malo

Sin embargo, a pesar de que bankia ya no es acreedor de realia si vería afectadas sus cuentas en el caso de que la inmobiliaria entrara en concurso de acreedores, dado que en ese proceso “esa deuda hipotecaria es potencialmente convertible en subordinable, la más difícil de cobrar”, reconocen las mismas fuentes. Según la ley concursal, un crédito pasa a catalogarse como subordinado por distintos razones, entre ellas la “condición personal de sus titulares”

En este sentido, la normativa establece que la subordinación de la deuda por motivo de las relaciones personales con el concursado no sólo se basa “en las de parentesco o de convivencia de hecho, sino que, en caso de persona jurídica, se extiende a los socios con responsabilidad por las deudas sociales o con una participación significativa en el capital social, así como a los administradores de derecho o de hecho, a los liquidadores y a las sociedades del mismo grupo”. Y añade que la clasificación también afecta a quienes fueron acreedores de la sociedad, caso de bankia con realia, dentro de los dos años anteriores a la declaración de concurso

Los titulares de los créditos subordinados carecen de derecho de voto en la junta de acreedores y, en caso de liquidación, no podrán ser pagados hasta que hayan quedado íntegramente satisfechos los ordinarios

Fuentes consultadas señalan que este es uno de los motivos por los que la banca ha estado sosteniendo a reyal urbis en los últimos años con varios acuerdos de refinanciación, en un intento por evitar que banesto pudiese verse afectado por concurso de la inmobiliaria. Transcurrido el plazo que marca la ley, las entidades se han negado a refinanciar a reyal urbis por enésima vez lo que la abocado a la suspensión de pagos

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