El capital de la promotora inmobiliaria Neinor ha empezado 2019 con un nuevo movimiento significativo. Lo ha protagonizado Portsea Asset Management, que ha elevado su participación desde 3,2% hasta el 5%. El fondo británico ya es el tercer accionista del grupo español, cuyo accionariado ha sufrido un vuelco extraordinario en el último año.
Poco queda de la estructura de capital que tenía Neinor en sus primeras semanas como empresa cotizada. En la salida a bolsa, en marzo de 2017, el propietario Lones Star redujo su participación hasta el 40% de las acciones tras colocar el 60% restante entre más de 100 inversores institucionales de los que sólo alrededor de una décima parte eran inversores españoles. Sólo un par de ellos alcanzaron entonces más del 3% del capital.
En menos de dos años, la transformación del accionariado ha sido radical. Lone Star ya es historia (sólo conservaba un 0,44% en enero de 2018, cuando realizó la última colocación de títulos) y ahora es Adar Capital Partners quien lidera el escalafón de accionistas con una gran participación del 28,6%. Un paquete de títulos que se ha mantenido estable desde marzo del año pasado, cuando el rápido crecimiento del grupo israelí en Neinor desató los rumores de OPA.
Zev Marynberg es el hombre fuerte de Adar, que ha puesto sobre la mesa cerca de 2.000 millones de euros para completar una cartera diversificada. Pero ninguna apuesta tiene más peso que la realizada en Neinor, donde el fondo está dispuesto a esperar para rentabilizar su inversión.
Adar está haciendo valer su carácter de socio estable, que no se inmiscuye en el día a día de la sociedad y que ha elegido a Neinor como vehículo ideal para aprovechar el nuevo ‘boom’ del mercado residencial en España. Además, construyó su participación a unos niveles atractivos, después de que la compañía lanzara un ‘profit warning’ en febrero de 2018 que provocó un enorme castigo a la cotización, que ha seguido sufriendo durante todo el año pasado en Bolsa.
Por sorpresa y contra todo pronóstico, la promotora revisó a la baja su plan de negocio inicial. Frente a las 1.374 entregas de viviendas entregadas previstas inicialmente, la compañía rebajó el objetivo de 2018 a 1.000. Para este año, la previsión pasa por alcanzar las 2.000 frente a las 3.000 presupuestadas inicialmente. El resultado es que la inmobiliaria todavía está pagando en los mercados la desconfianza generada por el fuerte recorte de entregas esperadas.
En números, la incertidumbre se traduce en que Neinor ha perdido el 30% de su valor en bolsa en 2018. Ahora, con una valoración de mercado de poco más de 1.000 millones de euros, Neinor sigue atrayendo a los grandes inversores institucionales. Ha sido en los niveles más bajos desde que cotiza donde se ha producido la nueva apuesta de Portsea, que había desembarcado en la promotora el pasado mes de agosto. Su 5,02% está estructurado íntegramente a través de productos derivados.
Concretamente, a través de una opcion de compra o ‘equity swap' con la que Portsea adelanta en el capital a Invesco (5,01% del capital) y a otros insignes inversores como Julius Baer, el todopoderoso gestor del fondo de pensiones noruego, Norges Bank, o Kairos International Sicav. Ya sólo quedan por delante Adar y Bank of Montreal, este último con el 5,20% de las acciones. A título particular, la mayor participación es la del 0,79% del consejero delegado de Neinor, Juan Velayos.
Desde la salida a bolsa, la rotación de inversores en el capital ha sido muy alta. Fidelity, Lansdowne, Morgan Stanley, Goldman Sachs o Wellington son sólo algunos de los fondos que han tenido participaciones significativas en los casi dos años de vida de Neinor como empresa cotizada y que luego ha reducido parcial o totalmente su posición.
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