Fondos de inversión y capital extranjero, los nuevos líderes del sector inmobiliario en España

"Cómo hemos cambiado", rezaba la canción del grupo Presuntos Implicados, y esto es algo que podemos aplicar al sector inmobiliario. Porque desde el estallido de la famosa burbuja, todo ha dado un gran vuelco: los dueños de las promotoras, sus profesionales, el número de casas que se construyen, el peso del alquiler, las nuevas reglas del 'juego'... Un periodo que ya suma más de tres lustros, en el que los fondos de inversión y el capital extranjero han ganado protagonismo en el segmento residencial español. 

La principal diferencia entre la etapa precrisis y la posterior en el sector inmobiliario se centra en las promotoras. Las empresas pequeñas y familiares dedicadas a esta actividad han dado paso a gigantes como Neinor, Aedas o Metrovacesa, compañías con capacidad para construir un gran número de viviendas y que incluso cotizan en bolsa. El número de viviendas levantadas también ha cambiado considerablemente: mientras que en 2006 se edificaban unas 600.000 viviendas al año, actualmente la cifra se ha reducido a unas 90.000.

Que el gran peso de la actividad recaiga sobre las empresas cotizadas no significa que las promotoras medianas hayan desaparecido. De hecho, su presencia es importante para desarrollar aquellos suelos no estratégicos de las grandes compañías. Eso sí, los perfiles de quienes gestionan las promotoras han mutado. Ahora, predominan los altos directivos con formación financiera, lo que ha permitido al sector sortear los altibajos de la macroeconomía.

Los fondos catapultan el sector

Los fondos de inversión extranjeros han sido actores clave en la revitalización del mercado inmobiliario español. No solo han contribuido a la construcción de nuevas viviendas, sino que también han adquirido activos de las entidades bancarias, que durante la crisis se vieron sobrecargadas de propiedades. Estos fondos han sido criticados en varias ocasiones, pero su estrategia de adquirir activos a bajo precio para venderlos posteriormente a mayor valor ha sido rentable. Entre los más conocidos están Blackstone, Cerberus y Lone Star, que adquirieron carteras de propiedades de bancos como el Popular o CaixaBank.

Además, los fondos internacionales han tenido una influencia notable en el mercado de alquiler. A través de colaboraciones con empresas locales, han desarrollado proyectos de obra nueva destinados al arrendamiento, ayudando a satisfacer la alta demanda de viviendas para alquilar. Ejemplos destacados de esta colaboración incluyen la alianza entre GIC de Singapur y Azora, o la asociación entre Nuveen de Estados Unidos y Kronos.

La banca pierde protagonismo

Tras deshacerse de gran parte de los activos tóxicos acumulados durante la crisis, el papel de los bancos en el mercado inmobiliario ha cambiado significativamente. Ahora se centran principalmente en financiar a empresas promotoras y ofrecer hipotecas a los compradores. Aunque la concesión de préstamos promotores sigue siendo menor que antes de 2008, entidades como Santander y CaixaBank continúan ofreciendo financiación, aunque en menor medida.

La Sareb, conocida popularmente como el “banco malo”, fue creada en 2012 para gestionar los activos tóxicos de las antiguas cajas de ahorro. Desde entonces, ha vendido una cantidad significativa de propiedades, tanto a grandes inversores como a pequeños compradores. En 2023, la Sareb vendió más de 36.000 activos, incluidos más de 10.000 inmuebles a un precio promedio de 90.000 euros. Aunque el gobierno ha intentado utilizar la Sareb para aliviar la crisis de acceso a la vivienda mediante alquiler social, muchos expertos señalan que la localización de estos inmuebles no es adecuada para resolver el problema de fondo.

El auge del mercado del alquiler

Los llamados servicers, que gestionan propiedades de bancos y fondos de inversión, también han ganado protagonismo en los últimos años. Empresas como Aliseda, Servihabitat y DoValue gestionan grandes carteras de propiedades y juegan un papel clave en la venta de inmuebles. Además, muchos de estos gestores se están adentrando en la administración de viviendas destinadas al alquiler, gestionando importantes carteras en este ámbito.

Un componente clave del mercado actual son las socimis, que comenzaron a expandirse en España a partir de 2013. Aunque su enfoque principal es el alquiler de activos como oficinas, centros comerciales y hoteles, algunas también gestionan viviendas. No obstante, las socimis han sido objeto de críticas, sobre todo desde sectores políticos, por su impacto en la subida de los precios del alquiler. A pesar de ello, desde el sector aseguran que su participación en el mercado de alquiler es mínima, representando solo un 3% o 4% del total de viviendas alquiladas en el país.