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El precio de la vivienda en Alemania registra la mayor subida en una década en el arranque del año

El precio de la vivienda en Alemania subió un 9,4% en el primer trimestre en tasa interanual

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Autor: Antonio Martínez (colaborador de idealista news)

El precio de la vivienda en Alemania subió un 9,4% en el primer trimestre en tasa interanual. Se trata de la mayor subida interanual en al menos una década, según la Oficina Federal de Estadística (Destatis), y la tendencia alcista parece mantenerse por una multitud de factores que convierten al mercado inmobiliario alemán en uno de los más dinámicos, aunque cada vez más expertos se pregunten por el riesgo de que se esté creando una burbuja.

La subida es significativa en sí misma, pero también en su contexto. La interanual del cuarto trimestre de 2020, con un 8,7%, fue el segundo mayor repunte de los últimos diez años, y sucedía temporalmente a los incrementos experimentados en el primer trimestre (7,4%), segundo trimestre (6,6%) y tercer trimestre (8,3%), también entre los más altos registrados (y sólo equiparables con los de 2016). Tan sólo en el cuatro trimestre de 2010, con la crisis del euro, se registró un período de crecimiento negativo, cuando el precio de la vivienda cayó en términos interanuales un 0,5%. Con respecto al trimestre anterior, el final de 2020, el aumento de los precios entre enero y marzo fue del 1,5%.

El fuerte incremento de los precios se sintió en todo el territorio nacional, tanto en las grandes ciudades como en las zonas menos pobladas. Aunque las ciudades de más de 100.000 habitantes lideraron las subidas (11,3%), las denominadas "siete grandes" (Berlín, Hamburgo, Múnich, Colonia, Fráncfort, Stuttgart y Düsseldorf) no se quedaron muy atrás, con un 11,1%. Destacaron también las subidas de las casas unifamiliares y bifamiliares en regiones poco pobladas, con un 11,3%. Los avances más moderados se registraron en los pisos de los pueblos y pequeños núcleos urbanos.

El mercado inmobiliario alemán lleva años avanzando con dinamismo, tanto los alquileres como la compraventa de vivienda. Muchas razones acompañan desde hace más de un lustro a la primera economía europea, como los bajos tipos de interés, la política monetaria expansiva del Banco Central Europeo (BCE), que se suman a la buena situación económica del país, que hasta antes de la crisis del coronavirus llevaba una década creando empleo y subiendo progresivamente los salarios. Luego están los problemas de ofertas, especialmente visibles en las "siete grandes", donde el sector no logra desde hace años satisfacer la demanda. El programa de la gran coalición para construir 1,5 millones de viviendas en esta legislatura (2017-2021) no va a culminarse con éxito.

A estas condiciones se han añadido dos factores nuevos recientemente. Por un lado, los problemas de suministro a causa de la pandemia, que están retrasando de forma sensible al sector de la construcción alemán en los últimos meses por la falta de acero, madera y aislante térmico, o el repunte de los precios. Por otro, por la incertidumbre de meses con respecto a la ley que congelaba los alquileres en Berlín, que redujo sensiblemente el parqué en oferta a la espera de una sentencia del Tribunal Constitucional, que llegó en abril y declaró ilegal la medida del gobierno local para regular los arriendos.

Así, los precios están disparándose en el mercado inmobiliario. Según el Deutsche Bank, la mayor entidad financiera del país, en las "siete grandes" los precios de la vivienda existente han subido de media un 123,7% entre 2009 y 2019. El menor incremento fue el de Düsseldorf (97 por ciento), mientras que Múnich se elevó un 178%. Según el Índice Global de Burbuja Inmobiliaria 2020 del banco suizo UBS, Múnich es la ciudad con un mayor riesgo del mundo, seguida por Fráncfort. Estas dos ciudades alemanas se sitúan por delante de capitales globales conocidas por los elevados precios de sus bienes inmuebles como Hong Kong (cuarta posición), París (quinta), Amsterdam (sexta) y Zurich (séptima). El banco público de reconstrucción alemán KfW considera que "por el momento no hay razón para alarmarse" por la situación general del mercado inmobiliario, pero reconoce que hay "evidencia de que se están formando burbujas especulativas en algunas regiones" y que "aumenta el riesgo de caídas de precios".