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Declarada inconstitucional la congelación del alquiler durante 5 años en Berlín

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Autor: Redacción

El Tribunal Constitucional de Alemania ha tumbado la polémica medida para congelar durante cinco años el precio del alquiler en Berlín y que entró en vigor en febrero de 2020, para frenar los precios y garantizar el acceso a la vivienda en los distritos de la capital. Así, ha declarado inconstitucional esta medida por considerar que el estado federado de Berlín carece de competencia legislativa al respecto.

El Constitucional señala que las regiones solo pueden adoptar regulaciones en asuntos en los que no exista norma alguna a nivel federal, algo que no se cumpliría en este caso porque ya existe una ley de índole nacional relativa a los precios de arrendamiento. La política de vivienda es federal y los contratos de alquiler se regulan por el código civil, que es de ámbito federal. Por tanto, el tribunal asegura que no hay margen para las competencias legislativas de los Länder (estados federados).

El Constitucional declara que la ley que congela el alquiler por cinco años en Berlín es incompatible con la Ley Fundamental alemana y, por tanto, es nula.

El "tapón de los alquileres", que entró en vigor en febrero de 2020, era una medida drástica para atajar un problema grave: el repunte de los alquileres en la capital, que en los diez años previos se habían llegado a doblar en los distritos céntricos. Las subidas se explicaban por una conjunción de circunstancias. De la buena situación económica en Alemania a los tipos de interés en mínimos, pasando por el atractivo de Berlín -a donde llegan decenas de miles de nuevos vecinos todos los años-, su reconversión acelerada en capital europea tras la reunificación alemana, la concentración de la oferta de vivienda, la lentitud de la burocracia y la casi ausencia de vivienda protegida. El alquiler se había convertido en uno de los principales problemas sociales de una ciudad en la que casi la mitad de sus vecinos reciben ayudas sociales y el 85% no tiene una vivienda en propiedad. Este pasado jueves, horas después de conocerse la sentencia, unas 10.000 personas se manifestaron en Berlín en contra de la decisión.

Ahora el Constitucional se suma a la opinión de la Audiencia de Berlín y al Ministerio del Interior de Alemania que consideraban inconstitucional esta polémica medida aprobada para congelar durante cinco años el precio del alquiler. Esta ley era de aplicación hasta ahora a todos los alquileres existentes en bloques de viviendas (no en unifamiliares). Los nuevos contratos que se firmen tampoco podrían ser superiores a la renta previa. Incluso se prevé una cláusula para revisar a la baja de forma retroactiva aquellos arriendos que se consideren excesivos con respecto a un "límite del alquiler general aún por definir".

El techo de los alquileres, previsto inicialmente para cinco años, fijaba el precio máximo en los 9,80 euros por m2, muy por debajo de los precios de mercado, y además con carácter retroactivo, obligando a los propietarios a bajar los precios y devolver la diferencia al inquilino. La medida afecta a 1,5 millones de viviendas en la capital alemana, con el 85% de su población en régimen de alquiler.

El tope máximo del precio por m2 dependía de aspectos como el año de construcción y la zona en la que se ubica la vivienda. Este tope podía superarse en un euro el m2 si la vivienda presentaba al menos tres de las siguientes cinco características: cocina equipada, baño de alta calidad, suelo de alta calidad, ascensor o consumo energético reducido.

Además, con esta ley del límite al alquiler también se querían revisar los contratos de arrendamiento existentes en caso de que superen en un 20% las rentas establecidas por norma. En este caso, el inquilino podrá exigir una rebaja del alquiler y el propietario que se niegue podrá ser multado con hasta 500.000 euros.

El "tapón de los alquileres" había logrado en su poco más de un año en vigor ese "respiro" para los inquilinos que buscaba el Gobierno de Berlín cuando lo aprobó entre críticas de ciertos sectores. Entre enero de 2020 y enero de 2021 los precios de los alquileres bajaron en la capital un 8%, según un análisis del portal inmobiliario Immoscout24. La caída no puede ser achacada a la pandemia, porque en el resto de grandes ciudades los arriendos continuaron su escalada, aunque moderaron las subidas.

Las consecuencias de la sentencia del Tribunal Constitucional alemán

Pero la ley también había tenido efectos cuestionables. En primer lugar, los más beneficiados por esta medida han sido vecinos de los barrios de mayor poder adquisitivo, según un estudio de la Federación del Sector Inmobiliario Privado (BFW), que asegura que las personas con menores ingresos apenas han notado la rebaja. Luego está el derrumbe de la oferta. Según un estudio de Immoscout24 para la revista económica Wirtschaftswoche, la oferta de pisos en alquiler cayó un 25% en el primer año con la medida en vigor. En consecuencia, el número de personas interesadas en cada oferta se ha incrementado considerablemente y ha pasado de media de 128 a 214. La competencia por cada oferta es mucho mayor. La situación se explica porque a muchos propietarios con pisos como inversión el "tapón de los alquileres" y el subsiguiente rifirrafe legal les llevó a dejarlos vacíos. Por la caída de la rentabilidad y la posibilidad de que el Constitucional lo acabase declarando ilegal. En el resto de grandes ciudades de Alemania esta tendencia no se dio.

El Tribunal Constitucional no entra en los detalles del entramado legal. No se pronuncia sobre el fondo de la cuestión. Da la razón a los querellantes que apuntaban que el gobierno de Berlín no era competente en el ámbito de los alquileres, porque la normativa que los regula es de ámbito nacional. Y los estados federados pueden adaptar o concretar una ley federal, pero no limitarla. El fallo ni siquiera entra en el segundo argumento de la denuncia, que apuntaba que el artículo 14 de la Constitución garantiza un margen de libertad a los propietarios de un inmueble a la hora de fijar el alquiler.

Las repercusiones son evidentes en Berlín. En primer lugar, los propietarios que rebajaron los precios siguiendo la entrada en vigor del "tapón de los alquileres" pueden ahora volver a subirlos y, además, demandar a sus inquilinos de forma retroactiva toda la rebaja acumulada en los últimos 14 meses. Muchos propietarios e incluso el Gobierno de Berlín habían advertido que era conveniente, viendo las disputas legales, guardar la diferencia entre el alquiler libre y el congelado hasta que se pronunciase el Constitucional.

Las grandes empresas inmobiliarias del país han adoptado diferentes posiciones al respecto. La mayor del país, Vonovia, que cotiza en el DAX 30, ha avanzado que no pedirá el reembolso de la rebaja de forma retroactiva, especialmente en estos momentos de crisis. "Habrá pocos inquilinos que tengan una hucha en la que hayan metido esa parte del alquiler, como recomendaron los políticos. Especialmente en este año, en el que todos tenemos mucho miedo y preocupaciones por la pandemia", aseguró el presidente de Vonovia, Rolf Buch, en declaraciones al semanario "Der Spiegel". Otro gigante del sector, Deutsche Wohnen, ha optado sin embargo por reclamar estas cantidades, ofreciendo distintas opciones, en pagos únicos o fraccionados, e incluso moratorias. Lo que sí ha asegurado es que no habrá deshaucios por este motivo. La Asociación de Inquilinos de Berlín recalcó a este respecto que no se puede expulsar a nadie de su vivienda por este motivo, porque los arrendatarios se han atenido en todo momento a la ley. No puede haber demandas por impago, argumentó este colectivo, que recomendó a quienes tengan problemas para afrontar de inmediato esta deuda ponerse en contacto con el propietario.

Queda por ver cuál será la reacción del Gobierno de Berlín, más allá de calificarlo de "severo revés". Ésta era una de sus medidas estrella de la legislatura -la urgencia social es patente- y las elecciones de la ciudad-estado son en septiembre. En concreto, el Ejecutivo regional debe aclarar si, al caer el "tapón de los alquileres" vuelve a entrar en funcionamiento el "nivel de los arriendos" una ley previa, que limitaba lo que podían subir los alquileres en aquellas zonas con un "mercado tensionado". Si este sistema previo no volviese a estar operativo -porque requiere que el mercado no esté distorsionado por el "tapón"- podría darse un período de libertad absoluta en la que los propietarios podrían fijar las subidas sin cortapisas.

El fallo también tiene repercusiones más allá de Berlín. El Constitucional deja claro en la sentencia cuál es el reparto competencial en el país, desbaratando los planes de algunas iniciativas populares e incluso de otros gobiernos regionales, que pretendían seguir los pasos de la capital y congelar, de una forma u otra, los alquileres. Este terreno es exclusivo del Gobierno federal y sólo desde el Ejecutivo central se puede originar una legislación en este sentido, afirma el alto tribunal. Los movimientos en este ámbito parecen actualmente poco probables. Con el bloque conservador de la canciller Angela Merkel en el poder, una constante desde 2005, este paso es impensable. Sólo un tripartito en el Gobierno nacional a imagen y semejanza del de Berlín, con el Partido Socialdemócrata (SPD), Los Verdes y La Izquierda, podría plantearse lanzar esta medida para todo el país. Pero la aritmética no les acompaña de cara a las elecciones generales del próximo 26 de septiembre. Las alternativas más probables incluyen a los conservadores o los liberales, que se negarían rotundamente a un paso así. Sí que sería posible, y así lo apuntó el Constitucional en una sentencia previa, dar una vuelta de tuerca más al "freno de los alquileres" federal, una norma que regula las subidas de los arriendos. Los expertos lo ven posible, aunque sólo después de los comicios generales.

También, cerrada esta vía por decisión judicial, podrían cobrar fuerza otras opciones, según algunos economistas. Algunas de ellas suponen intervenciones aún más radicales en el mercado inmobiliario. La más popular es la que pide la expropiación de todas las inmobiliarias que cuentan con más de 3.000 pisos en la capital. "Estamos furiosos porque los berlineses y berlinesas se han quedado de nuevo sin protección ante la explosión de los alquileres. La indignación en la ciudad es grande y estamos convencidos de que ahora mucha más gente se unirá a nuestra iniciativa. Todos están invitados a participar en nuestra campaña", aseguró tras la sentencia Rouzbeh Taheri, portavoz de la iniciativa "Expropiar a Deutsche Wohnen y Cia". Habrá que ver lo que sucede en los próximos días con la recogida de firmas que está llevando a cabo para presentar su propuesta ante el Gobierno de Berlín como iniciativa legislativa popular.

Las diferencias entre la “congelación” de las rentas y el “freno” de los alquileres en Berlín

El ministerio del Interior diferencia de forma cualitativa entre la propuesta pionera de Berlín de congelar por cinco años los alquileres en la capital y su "freno de los alquileres", una ley del Gobierno nacional aprobada en 2015 que, con sus problemas de aplicación y excepciones, busca limitar los repuntes de los arriendos estableciendo topes para las zonas "tensas" y fijando condiciones. De hecho, el Tribunal Constitucional alemán ya falló este año en favor del "freno de los alquileres". La sentencia defendía que esta medida de la gran coalición no sólo no viola el derecho a la propiedad, sino que además puede contribuir al "interés público", al poner coto a los procesos de gentrificación que expulsan de los centros urbanos a los colectivos más vulnerables.

El "freno de los alquileres" limita las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona en la que se encuentra la vivienda. Pero, por sus excepciones y la efervescencia del mercado inmobiliario alemán, este mecanismo ha tenido escasos resultados, sobre todo en las grandes ciudades.

La apuesta de Berlín, por su parte, ha sido impedir subir los alquileres en la capital hasta 2025 (y no reconoce las subidas aplicadas desde que se dio a conocer la ley). Aunque también tiene condiciones: en caso de modernización se podrá subir el arriendo un euro por metro cuadrado y mes, y a partir de 2022 se podrá incrementar un 1,3% anual para tener en cuenta la inflación.

El caso español

En España la futura Ley de Vivienda iba a incluir los mecanismos necesarios para controlar los precios del alquiler de forma puntual y en zonas más tensionadas.  Una regulación que llega en pleno descenso de las rentas por el impacto de la crisis del coronavirus y que congela (al menos de momento) la premura de tomar medidas al respecto.

La normativa lleva varios meses sobre la mesa y se ha retrasado hasta en dos ocasiones en lo que llevamos de año. El aplazamiento de los plazos 'sine die' ha colmado la paciencia de la formación morada, que acusa al PSOE de eternizar la negociación y no mantener una actitud proactiva para alcanzar un acuerdo. El partido de Pablo Iglesias exige establecer límites a los precios del mercado de alquiler, similar al que se aplica en Cataluña desde el pasado mes de septiembre.

Sin embargo, el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, ha confirmado que el PSOE prefiere incentivar fiscalmente a aquellos propietarios que alquilen por debajo de los precios que marquen los índices de referencia, como el publicado por su propio Ministerio.

De hecho, el PSOE plantea que la actual deducción del 60% en el IRPF por los rendimientos del alquiler se aplique solo a aquellas rentas que apliquen como máximo el precio del arrendamiento que establece el Índice Oficial de precios del alquiler.