Se avecina incertidumbre en la recuperación del sector inmobiliario europeo

El mercado de inversión inmobiliaria en Europa se acercó a los niveles prepandemia en 2021, según La Française Real Estate Managers. Para este 2022, los expertos no esperan un impacto directo de la guerra en Ucrania, pero las consecuencias indirectas como el aumento de los costes de la energía o el deterioro de la confianza empresarial, pueden ralentizar la recuperación económica, destacan desde UBS. Los datos históricos sugieren que los precios de los inmuebles suelen permanecer estables durante momentos de crisis, a menos que vayan acompañados de una importante recesión económica.

El volumen de inversión en el inmobiliario ha sido muy heterogéneo en Europa. Mientras en mercados como los de Reino Unido y Suecia se han registrado aumentos significativos, en Francia y Bélgica se han quedado atrás en relación con los volúmenes de 2020. El capital extranjero, concretamente el estadounidense, sigue alimentando el mercado europeo y representa el 50% del capital invertido en 2021.

Desde Française Real Estate Estate Managers afirman que el volumen de inversión inmobiliaria comercial en Europa aumentó un 19%, alcanzando los 256.000 millones de euros en 2021. El sector inmobiliario de oficinas, sobre todo en Francia y Alemania, es el gran ganador con 111.000 millones de euros de volumen de inversión. La logística representa el 24% de las inversiones en 2021 y, por primera vez, sigue de cerca a los inmuebles de oficinas en Reino Unido.

Para Virginie Wallut, responsable de investigación inmobiliaria e inversión sostenible de la sociedad francesa de gestión de carteras, “los inversores se han vuelto más selectivos. Se distinguen dos clases de activos claramente: los inmuebles de oficinas, especialmente en Francia y Alemania, y de logística, cuyos volúmenes de inversión avanzan de forma significativa. Tanto los inversores como los inquilinos prefieren activos de última generación, céntricos, flexibles, dotados de buenos servicios y energéticamente eficientes. Esta tendencia va a intensificar la polarización del mercado inmobiliario, por lo que cabe esperar una mayor desocupación en las zonas periféricas.

Los mercados se siguen recuperando de la pandemia, pero aspectos como el encarecimiento de la inflación y el conflicto en Ucrania puede frenar el ritmo de crecimiento. Para Jaime Raga, responsable de relación con clientes en UBS AM Iberia ,“esperamos que las repercusiones directas de la guerra en Ucrania en el sector inmobiliario comercial sean limitadas. Los inversores podrían incrementar sus dudas sobre los mercados bálticos y de Europa Central y Oriental, más cercanos a la esfera rusa, ya que el mayor riesgo se incluye en las valoraciones”.

Los expertos ven mayor impacto en aquellos sectores con una gran exposición a la energía, pero también en la confianza de los consumidores y en su poder adquisitivo. “Es posible que los bancos centrales obvien las presiones inflacionistas y reduzcan las expectativas de futuras subidas de tipos, para evitar una mayor presión sobre el coste de la vida, lo que supondría un cierto apoyo para la fijación de los precios de los activos privados y públicos”, agregan desde UBS.

En este sentido, Ben Laidler, estratega de mercados globales de la plataforma de inversión en multiactivos eToro, afirmó hace unos días que "Europa está en el ojo de la tormenta geopolítica actual y el Banco Central Europeo (BCE) ha tratado de mantenerse flexible ante las corrientes cruzadas de la "estanflación".

El aumento de la inflación y las incertidumbres sobre el crecimiento económico, impulsadas por la crisis de Ucrania, están creando la necesidad de un incómodo acto de equilibrio. “No cabe duda de que eso preocupa a los mercados. Por ello, el BCE ha reducido su previsión del PIB al 3,7%, desde su anterior estimación del 4,2%. La esperanza es que los escudos clave de un euro débil, un mayor gasto fiscal y un tipo de interés cero puedan compensar gran parte del daño potencial".

El papel de los inquilinos y las cuotas de desocupación en mercados secundarios

Los analistas destacan sobre la ocupación de espacios como solo aquellos que tengan la mejor calidad serán los que sobrevivan a la situación y al cambio producido tras la pandemia. Desde UBS AM ponen el ejemplo de Londres. El 90% de la ocupación en 2021 fue para espacios de grado A. El resto del mercado tendrá que realizar importantes inversiones de capital y en el caso de los activos situados en ubicaciones menos favorecedoras, las tasas de obsolescencia se acelerarán.

En Fráncfort, mientras tanto, la tasa media de desocupación es del 8,6% en 2021, mientras desciende al 6% en las ubicaciones centrales y aumenta al 15% en algunos submercados, destacan desde Française Real Estate Estate Managers. Los alquileres ‘prime’ aumentaron en toda Europa. La fuerte demanda de activos de calidad presionó aún más los alquileres y contribuyó indirectamente a acelerar la polarización del mercado de oficinas. Dadas las bajas tasas de desocupación en las ciudades alemanas, cabe esperar revisiones al alza de los alquileres. Por otro lado, Madrid y Milán vieron caer sus rentas en 2021 debido al exceso de oferta.