Alemania prorroga el tope a los alquileres hasta 2029

El Parlamento alemán ha aprobado ampliar hasta 2029 la Ley ‘Mietpreisbremse’, que permite limitar el precio de los alquileres en ciertas zonas del país. Esta iniciativa federal lleva en vigor desde 2015 y estaba previsto que expirara a finales de este año. Sin embargo, la gran coalición germana, formada por conservadores y socialdemócratas, ha alargado cuatro años más la vigencia de los topes a las rentas. 

Esta medida obliga al arrendador a fijar un precio de arrendamiento que no supere el 10% de la renta media de las viviendas similares de la zona. Cabe destacar que estas medidas solo se pueden implantar en aquellos estados considerados como ‘Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt’, lo que en España denominamos zona tensionada, por lo que es imprescindible que los gobiernos regionales cataloguen previamente su territorio como tensionado.

Asimismo, quedan exentas aquellas viviendas de obra nueva construidas a partir de 2014 o inmuebles que hayan sido objeto de una rehabilitación integral en los últimos años, así como los contratos de alquiler firmados antes de la entrada en vigor de la ley, en 2015.

Entre los puntos que refuerzan los derechos de los arrendatarios destaca la obligación de los propietarios de informar al inquilino si el precio pactado excede el tope legal y justificar dicha sobrecarga. De no hacerlo, el arrendatario está habilitado para reclamar la devolución de lo abonado en exceso.

Además, una enmienda introducida en 2019 permite a los inquilinos reclamar con carácter retroactivo los sobrecostes pagados por encima del límite fijado.

Un instrumento con impacto limitado, sobre todo en las grandes ciudades

Pese a su intención, los resultados han sido muy limitados, especialmente en las grandes urbes alemanas. Así lo reflejan los datos publicados por el Ministerio Federal de Vivienda, Desarrollo Urbanístico y Construcción, que revelan que en las 14 ciudades más grandes de Alemania los alquileres han aumentado de media casi un 50% desde la entrada en vigor de la normativa en 2015.

La principal razón es el desequilibrio entre oferta y demanda. Alemania sufre una escasez de vivienda asequible, especialmente en núcleos urbanos como Berlín, Hamburgo, Múnich o Frankfurt, donde el precio medio del alquiler se situó en los 16 y 23 euros/m2 en 2024, lo que representa incrementos de entre el 15% y el 20% en tan solo dos años.

El mecanismo se considera insuficiente por las suaves penalizaciones que sufren los propietarios que incumplen la normativa, por lo que esta prórroga está planteada para dar más tiempo para implementar medidas jurídicas más disuasorias.

En este sentido, el portavoz de Vivienda alemán, Jan-Marco Luczak, ha calificado en unas declaraciones recogidas por el diario El Economista, que esta ampliación es una “herramienta de transición” con la que dar “seguridad y tiempo para respirar” mientras agilizan la construcción de vivienda de obra nueva asequible.

Medidas que fracasaron: el ejemplo de Berlín

Cabe recordar que, en 2020, Berlín implantó una medida que congelaba el precio de los alquileres y prohibía subidas durante los cinco años siguientes, excepto un aumento anual del 1,3% por la inflación. Además, también incluía un coste máximo por metro cuadrado que ningún propietario podía superar.

Esta medida, que afectaba a absolutamente todos los contratos, incluidos los vigentes en aquella época, generó una gran polémica a nivel jurídico, lo que llevó al Tribunal Constitucional Federal a declararla como inconstitucional tan solo un año después de su entrada en vigor.

El precio medio de un alquiler en la capital en 2024 se situó en 19,3 euros/m2, un 25% más que en 2020, según el Ministerio Federal de Vivienda, Desarrollo Urbanístico y Construcción, lo que la convierte en la segunda ciudad del país con los precios del arrendamiento más altos, tan solo por detrás de Múnich (23,33 euros/m2), donde los alquileres han aumentado un 19% en esos dos años.