El retorno de la industria a las ciudades: ventajas e inconvenientes para el sector inmobiliario

Artículo escrito por Ernesto Ruiz, consejero delegado de ferris hills

En el inicio de la era industrial, las ciudades albergaban en su interior a las industrias de todo tipo que iban surgiendo. Por lo general, eran pequeños talleres que se instalaban en los bajos de las viviendas de los barrios periféricos que, en muchos casos, se construyeron con este fin.

Era una buena elección, ya que el precio del suelo era muy barato y, por lo general, el coste de mano de obra también, al estar en la zona y provenir del medio rural.

De esta forma, fueron creciendo pequeñas zonas industriales en las ciudades, en las que se agrupaban por sectores de aplicación, con objeto de apoyarse mutuamente y rebajar los costes de fabricación.

Según se iban desarrollando las industrias, adquiriendo mayor envergadura, este modelo quedó obsoleto al necesitar mayores superficies y, sobre todo, porque el crecimiento de las ciudades había superado los límites de estos barrios, dejándolos cada vez más en el centro de las mismas. De este modo, las industrias se vieron en la necesidad de emigrar a núcleos más alejados de las poblaciones, creando los conocidos polígonos industriales que rodean a las ciudades, siendo sustituidos sus locales por el comercio y los servicios. Es decir, se cambió la industria por el sector terciario en las urbes.

A día de hoy, este concepto está completamente desarrollado, siendo cada vez mejores y más especializados los polígonos industriales, contando con servicios logísticos y de todo tipo. Sin embargo, tienen algunos inconvenientes. Son inevitables los largos desplazamientos que tienen que soportar los trabajadores, con la escasez de mano de obra que genera, y hay una mayor dificultad para externalizar trabajos, siendo también  perjudicial la lejanía del mercado.

Las circunstancias económicas están propiciando la reducción del tamaño medio de los centros de trabajo industrial, produciéndose la segmentación de tareas y la externalización de fases de fabricación. Si a esto añadimos la aparición de nuevos sectores de trabajo, debido al desarrollo de nuevas tecnologías, veremos que está comenzando un proceso inverso que está atrayendo nuevamente las industrias a las ciudades.

Para ello, las ciudades deben contar, en sus planes generales de ordenación urbana, con las reservas de suelo suficiente y convenientemente calificado. También se puede acometer la rehabilitación de antiguos suelos urbanos industriales, para acomodarlos a las necesidades actuales, aún cuando esto no es siempre posible.

Las ventajas de que las industrias estén localizadas en las ciudades son múltiples. Por una parte, se benefician de las infraestructuras de la ciudad, con fáciles accesos tanto por carretera, como por ferrocarril y avión. Además, hay que tener en cuenta la cercanía de los servicios sociales, culturales, educativos y ambientales, así como los menores costes de transporte. Siendo muy importantes las facilidades para la externalización de trabajos, las economías por globalización y el aprovechamiento de contactos interempresariales para obtener sinergias con otras empresas.

El principal inconveniente es el mayor precio del suelo industrial en la ciudad, frente al precio en los polígonos periféricos que, sin embargo, se compensa con el abaratamiento del resto de los costes de producción.

Es importante considerar la facilidad que proporcionan las ciudades para proveer de mano de obra a las industrias, así como la ventaja que tienen estas al estar más cerca de su mercado de consumo.

De esta forma, se optimiza el triángulo óptimo de localización en cuanto a:
● Menor coste de mano de obra, al ser más fácil de encontrar y estar más cercana al puesto de trabajo.
● Menores costes de transporte de mercancías.
● Mayor potencial de ventas debido a la cercanía al mercado final.

Por otra parte, hay que considerar las ventajas que tiene para la ciudad el contar con instalaciones industriales en su interior. Durante los últimos años, hablando en términos económicos, ha habido un retroceso en la contribución relativa de las actividades industriales en las economías urbanas, mientras que ha aumentado considerablemente el sector de los servicios. Esto no significa que el valor de la producción industrial sea menor sino que, al mejorar la productividad, la necesidad de mano de obra es menor.

Para poner freno a esta situación, las ciudades, por medio de sus distintas administraciones públicas, están desarrollando estrategias urbanas para promover la industria en sus términos municipales, ante el convencimiento de que la industria sigue siendo un activo muy importante para lograr un desarrollo Urbano integrado y socialmente cohesionado.

Los planes estratégicos de ciudades como Alicante, Burgos, Bilbao, Elche, Gijón, San Sebastián y Zaragoza, ponen de manifiesto que la industria tiene un lugar muy destacado como motor de la economía urbana y, como no podía ser de otra forma, la denominada Estrategia de Promoción del Sector Industrial de la ciudad de Madrid establece que la industria debe contribuir a cimentar el crecimiento económico, la sostenibilidad y la cohesión social.

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