De churruca: "la buena noticia es que hay mucha gente que comprará casa cuando mejore la economía"

Pedro de churruca, consejero director general de jones lang lasalle en España , Lleva más de 30 años en esta compañía, con lo que sus ojos han visto varias veces crecer, decrecer, paralizarse, volver a crecer y desinflarse al mercado inmobiliario de nuestro país. idealista news le entrevista para saber cómo ve el sector inmobiliario, qué opina sobre las medidas tomadas en materia de vivienda y para que tome el pulso del mercado 

P: desde su atalaya, ¿cómo ve el sector inmobiliario?

R: es un momento difícil. Si miramos en el mercado de la vivienda el mayor problema es que no se están dando las condiciones necesarias para colocar el stock que hay pendiente de colocar, lo cual es una rémora importantísima para la economía. Esas condiciones son: no hay financiación porque los bancos no quieren prestar dinero, la gente no tiene seguridad en el trabajo y tercero, hay gente que piensa que los precios no han tocado fondo

P: y usted, ¿cree que el precio ha tocado fondo?

R: en zonas consolidadas sí que ha tocado fondo pero hay zonas como las de costa donde los precios tiene que bajar más para venderse. La buena noticia es que hay una demanda importante que querría comprar si tuviera las condiciones adecuadas. En cuanto se corrijan estos condicionantes, lógicamente habrá un volumen de compra importante porque existe esa bolsa de demanda satisfecha que quiere comprar

P: hay restricción crediticia, pero algunos bancos dicen que no dan más hipotecas porque la gente no las pide…

R: es posible que ocurra en algún caso pero hemos visto en infinidad de ocasiones que los bancos no admiten la subrogación de las hipotecas de los promotores y no hay facilidad para conseguir financiación. Los bancos dan financiación al que tiene dinero y al que tiene facilidad para responder pero no para el que no la tiene o tiene dificultades. Es verdad que ha habido medidas para aminorar el problema como la bajada del iva al 4% pero es un parche que llega tarde y que sustituye a la eliminación de las desgravaciones fiscales para comprar una vivienda. Además, es un parche que se ha encargado de boicotear el pp al decir que lo prolongará hasta el año que viene

P: ¿qué opina sobre la gestión que está haciendo el ministerio de fomento en vivienda?

R: toda iniciativa que se haga es buena pero los “road shows” que está haciendo el ministerio de fomento son tiros al aire y con resultados muy escasos porque los inversores internacionales no están en posición de comprar hoy en día vivienda. La situación en la que se presenta nuestro país no la solucionas con un “road show”, sino con unos cambios Drásticos, con una devolución de  la confianza interna y externa y otras medidas. Se están perdiendo energías, dinero y tiempo

P: ¿qué medidas propondría para enfocar mejor la estrategia de fomento y generar confianza interna y externa?

R: se necesita dar una vuelta a la situación económica y se consigue dando confianza a los inversores sobre la economía española. Creo que el enfoque que está planteando el pp es francamente mucho más esperanzador para cualquiera que le moleste que el gobierno recupere el impuesto sobre el patrimonio. ¿Qué incentivo hay para comprar una vivienda cuando te están poniendo un impuesto sobre el patrimonio?. Sin embargo, el pp incentivará a los empresarios que creen un negocio y lo que harán será ingresar más dinero por la gente que se inscribe en la seguridad social, etc. llevamos muchos años en un economía desacertada para seguir incidiendo en ello

P: ¿y qué medidas propone para impulsar el mercado de la vivienda?

R: la bajada del iva es una ayuda pero habría sido una ayuda mejor si se hubiera planteado antes y no se hubiera subido un año antes. El tema de la desgravación fiscal creo que es una medida bien planteada y bien enfocada, muy práctica y muy útil. También estaría bien aprobar ayudas para resolver problemas como la financiación, tales como algún tipo de aval por parte de instituciones

P: hay una demanda importante de vivienda pero ¿esa demanda luego casará con la oferta?

R: es difícil saber dónde está el justiprecio de cada producto. En España desgraciadamente es cierto que se produjo un sobreprecio bastante alto porque se daban las condiciones favorables para que se produjera: la gente tenía financiación, trabajo e hipotecas a muy largo plazo pero los precios estaban hinchados. Y ¿por qué? porque el procedimiento de creación de suelo en España es absurdo, está mal planteado , es lento, caro y provoca esos crecimientos del precio de la vivienda ilógicos. Es absurdo que en España que tiene menos del 3% del suelo urbanizado tengamos problemas de creación de suelo, de pasar de suelo rústico a suelo urbanizable. Esto también ocurre porque tenemos 17 leyes de las diferentes ccaa. Los precios llegarán un momento que se estabilizarán y las viviendas serán asequibles. Que no caigamos más en el error de que el precio del suelo corrompa el precio final de la vivienda

P: ¿y crees que se está normalizando el mercado del alquiler como alternativa?

R: en España no tenemos un mercado normalizado de alquileres, con lo que inversores y promotores no dan salida a su producto vía alquileres porque no hay un mercado normalizado en términos jurídico-procesales. El inquilino no paga, se marcha y encima se declara insolvente, por tanto hay mucha gente que no pone en alquiler sus pisos y así estamos en un mercado en el que no existe el inversor institucional o de pensiones en vivienda en España. En cambio, sí que compran oficinas, hospitales, residencias de la tercera edad pero no viviendas. Es un problema adicional a que se solucione el mercado de la vivienda

Jones lang lasalle, en cifras

P: ¿cuánto tiempo lleva como consejero director general de jones lang lasalle?

R: llevo desde 1995 pero dentro de la compañía llevo desde 1988

P: ¿es difícil ser consejero director general en tiempos de crisis?

R: sin duda. Lo que es fundamental de una empresa es prever el futuro y estar preparado para los cambios que sobrevienen al mercado. Es mejor cortarse un brazo que perder la vida. Hay momentos en que hay que tomar medidas dolorosas, como los ajustes de personal, pero esto es mejor que llegar al concurso de acreedores. Creo que teniendo la suficiente visión y previsión es una tarea muy bonita y cuando miras para atrás y ves cómo era la empresa en el año 88, cuando entramos en ella, y cómo es ahora, observas que se ha hecho mucho camino

P: ¿qué áreas de la consultora reportan más ingresos y beneficios?

R: el beneficio nos lo reportan las áreas de mercado, las áreas de inversión o asesoramiento a inversores y las áreas de agencia de usuarios, alquiler y compraventa de activos para usuarios. En cuanto a ingresos, hay áreas que generan ingresos recurrentes como las áreas de valoración y gestión y administración de los activos inmobiliarios

P: ¿en qué inmueble recomendaría invertir a un inversor hoy en día?

R: estamos en un momento muy bueno para comprar oficinas. El ciclo de rentas de oficinas está tocando fondo. Para comprar los inversores tienen en cuenta tanto la renta como la rentabilidad, que es la relación del valor de compra y la renta. Y la situación de ahora es que las rentabilidades son relativamente altas, por ejemplo en oficinas son del 5,5% o 5,75%. En centros comerciales están cerca del 6,5% y en industrial, en torno al 8%. El problema está en que no hay buena oferta, nadie quiere vender a los precios mínimos. Hay oportunidades, cosas que se venden pero no son tan baratas o no encajan porque hay poca oferta

P: hablando de oficinas, ¿cómo lograsteis comercializar todo el espacio de torre sacyr vallehermoso en plena crisis?

R: tuvimos muchas oportunidades para alquilarla pero las empresas decían que ir a una torre de esas características daba una imagen de despilfarro o exceso de gasto. Al final, se llegan a acuerdos estableciéndose escaladores de rentas a lo largo de “x” años y esto ha propiciado que se haya alquilado todo el espacio y también el haberlo puesto a precios de mercado, es decir, por debajo de los 25 euros el m2 frente a los 35 euros en que llegó a estar

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