El distrito 22@ lidera el mercado de oficinas de Barcelona en 2024 con cifras récord de contratación

El distrito 22@ ha consolidado su posición como el motor del mercado de oficinas en Barcelona durante 2024. Según el informe Transparency 22@, elaborado por Cushman&Wakefield, esta zona acaparó el 32% de la superficie total contratada en la ciudad, lo que se traduce en 93.000 m2, duplicando la absorción registrada en 2023. Esta cifra posiciona al 22@ como el submercado con mayor dinamismo de la capital catalana, tanto en volumen como en número de operaciones.

El informe destaca que el 90% de la superficie contratada corresponde a edificios de categoría A y B+, lo que confirma que la demanda sigue apostando claramente por la calidad. Esta preferencia se ha visto reflejada en operaciones relevantes como las de Scopely Games Barcelona (6.400 m2), Sage (3.600 m2) y Factorial (8.000 m2), que consolidan la imagen del 22@ como un hub empresarial de referencia para compañías tecnológicas, del sector ITT y de servicios avanzados.

La contratación se ha producido en un contexto de ajuste de la oferta, lo que ha llevado a una caída de la tasa de disponibilidad en el distrito, que pasó del 22,5% en 2023 al 19,3% en 2024. En el conjunto de Barcelona, esta tasa descendió hasta el 9,16%, según los datos del informe. Actualmente, hay cerca de 90.000 m2 en construcción en el distrito, divididos casi a partes iguales entre la zona norte y la sur. Se prevé que hasta diciembre de 2026 se sumen nueve nuevos proyectos, entre obra nueva y rehabilitación, lo que ampliará notablemente el stock disponible.

Uno de los datos que refuerza el buen momento del distrito es la fuerte presencia de la demanda de oficinas en modalidad ‘plug & play’, que en 2024 representó el 30% de la contratación total en el distrito. Esta tendencia responde a la necesidad de muchas compañías de evitar la inversión inicial en acondicionamiento, especialmente en un contexto de mayor prudencia presupuestaria. También destaca el crecimiento del sector flex, que ya representa el 6% del stock total del distrito, con operadores como Aticco, Cloudworks, WeWork o Spaces liderando la oferta.

Desde el punto de vista inversor, y pese al contexto general de menor actividad en el mercado de oficinas, el 22@ consiguió captar el 10% del volumen de inversión total registrado en Barcelona, alcanzando los 49 millones de euros entre edificios y operaciones sobre suelo. Este interés, liderado en buena parte por capital extranjero, especialmente SCPIs francesas y ‘family offices’, demuestra la confianza del mercado en el potencial a largo plazo del distrito. En cuanto a rentabilidades, la ‘yield’ prime en 22@ se situó en el 5,50%, ligeramente por encima del 4,60% de Barcelona.

El estudio también señala un cambio en el perfil de la demanda: mientras que en ciclos anteriores la actividad estaba impulsada por nuevas implantaciones internacionales, actualmente son las empresas ya presentes en la ciudad las que lideran las decisiones de expansión. De hecho, el 70% de los movimientos registrados en 2024 en el distrito respondieron a reubicaciones con ampliación de superficie. Solo el 9% correspondió a reducciones.

Más allá de los datos puramente inmobiliarios, el informe subraya la necesidad de avanzar hacia un modelo urbano más mixto y dinámico. Pese al éxito del 22@ como polo empresarial, el índice de “vibrancy” urbana, que mide la vitalidad del entorno fuera del horario laboral, apenas alcanza los 26 puntos sobre 100, con zonas como el 22@ Norte obteniendo una puntuación de apenas 6. Este déficit puede dificultar la atracción de talento, en un momento en el que los trabajadores valoran cada vez más entornos de trabajo integrados en barrios vivos y con servicios.

Para revertir esta situación, el informe de Cushman & Wakefield plantea una estrategia a tres bandas: por un lado, las empresas deben seguir apostando por el bienestar de sus empleados a través del diseño de oficinas y esquemas de trabajo flexibles; por otro, los propietarios deben actuar como aliados, ofreciendo inmuebles con servicios, amenities y certificaciones ESG; y finalmente, la administración debe adoptar un papel más activo en el desarrollo de un urbanismo mixto y sostenible, que combine empleo, vivienda, comercio y espacios públicos de calidad.

El reto del parque inmobiliario no es menor. Según el informe, más del 50% de la superficie de oficinas del 22@ está en riesgo de obsolescencia, debido a su antigüedad y baja eficiencia energética. Aunque se están produciendo mejoras, como la rehabilitación del edificio Diagonal 197, con 14.100 m2 en 16 plantas, aún queda mucho camino por recorrer: casi la mitad de las certificaciones energéticas del distrito se sitúan en las categorías D o inferiores.

En conjunto, el distrito 22@ encara su 25 aniversario con cifras sólidas y una posición de liderazgo en el mercado de oficinas de Barcelona. Pero también con desafíos importantes por delante: mejorar su vitalidad urbana, acelerar la transformación del stock existente y seguir atrayendo tanto talento como capital en un entorno cada vez más competitivo.