¿Cuánto vale mi casa? esa es una pregunta que todo el que pone su piso en venta tiene que afrontar en algún momento. Hay una serie de factores que impactan directamente en el valor de una vivienda y otros, que contrario a lo que opinan muchos vendedores, no lo hacen ni deberían tener interés a la hora de valorar lo que pedimos por nuestra vivienda
Aquí hay una lista de lo que sí impacta en el valor de una casa:
1. La localización
Es lógico. Todos sabemos que una casa exactamente igual no vale lo mismo si está en un pueblo que en pleno paseo de la castellana. Incluso, en una misma manzana lo valen lo mismo unos inmuebles que otros
2. Estado de conservación
Las condiciones en las que está una vivienda tienen un gran impacto en el valor de la misma. Los compradores van a descontar varios miles de euros de su oferta aunque las obras necesarias cuesten cientos de euros. Las encuestas hablan de que por cada obra de 1.000 euros que necesite una casa, el comprador ofrecerá 5.000 menos porque la impresión que le causa es peor
3. Tamaño
Evidentemente, una casa grande vale más que una pequeña, pero ojo, no hay que darle el mismo valor a un metro cuadrado en un sótano sin ventanas que al salón de la casa
4. Servicios
El número de habitaciones, baños, plazas de garage también influyen claramente en el precio de una casa
Estos cuatro puntos son básicos a la hora de calcular el precio de una vivienda. A continuación, lo que no impacta en el precio de la vivienda, pese a que muchos vendedores creen que sí:
1. Lo que pagó el último comprador por la casa
Igual que en bolsa, nadie compra acciones sabiendo el precio al que compró el que venden, en la vivienda debería ser igual. Nadie debe justicar un precio por lo que pagó en su día por el inmueble
2. El valor que digan terceras personas
Cada vivienda es un mundo y no se pueden aplicar precios medios de una zona o ciudad como regla general. Tampoco vale el precio que te diga el vecino ni un familiar, ya que están claramente influídos por diferentes factores
3. La hipoteca que le queda por pagar al dueño
Como en el caso del precio que pagó el anterior propietario, la hipoteca que le quede a una persona por pagar de una casa no debe ser un criterio a la hora de valorar una casa
4. El coste de las reparaciones hechas
Todo los compradores esperan que la casa tenga un tejado, pero si una casa vale 100.000 euros y el dueño se gasta 50.000 euros en arreglar un tejado en mal estado no tiene porque concluir que su casa vale ahora 150.000 euros. El buen estado de un tejado ayudará sencillamente a vender la casa, ya que el comprador espera que esté en correcto estado
5. Lo que teoríacamente llegó a valer la casa
Cuando se pone precio a una casa se debe ignorar lo que llegó a valer hace dos años en pleno boom o el precio al que anunciaba el vecino su vivienda. Los precios del pasado no sirven. Hay que vencer a la voluntad y olvidarlos cuanto antes si queremos vender la vivienda pronto
Conclusiones:
A) todo el mundo es libre de poner el precio de su vivienda en el nivel que desee. Sin embargo, si se pone en un nivel elevado, los compradores sencillamente ignorarán su casa
B) las tasaciones de hoy en día están siendo muy conservadoras, pero son necesarias para pedir una hipoteca. De poco sirve encontrar una persona dispuesta a pagar una cantidad por un inmueble, si el banco no le da la hipoteca
C) poner el precio a una casa es más un arte que una ciencia y se rige por la ley de la oferta y la demanda
D) los compradores y vendedores tienen actualmente a mano portales de Internet, como idealista.com en España, en donde pueden fácilmente comprobar y comparar multitud de viviendas y sus precios. Si realmente alguien quiere vender su casa, no tiene sentido hacer la guerra por su cuenta y poner un precio fuera de mercado
E) en resumen, el precio de una vivienda es aquel que está dispuesto a pagar una persona por él (siempre) y no el que piensen la inmobiliaria contratada ni el dueño de la vivienda
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19 Comentarios:
Por lo que leo, los promotores y Saint paul real estate opinan exactamente lo contrario. Por un lado, Saint paul real estate:
La hipoteca que le quede a una persona por pagar de una casa no debe ser un criterio a la hora de valorar una casa
Por el otro, los promotores:
Los promotores: "nadie va a bajar los precios por debajo de la hipoteca"
Claro, que yo tampoco estoy de acuerdo con lo que se dice en el artículo sobre el estado de conservación:
Las encuestas hablan de que por cada obra de 1.000 euros que necesite una casa, el comprador ofrecerá 5.000 menos porque la impresión que le causa es peor
Desde luego, yo no pago 5000 mil euros más por algo que arreglarlo ha valido 1000. Que lo arregle el vendedor, para el comprador tiene la ventaja de que evita las molestias de la obra, pero tiene la enorme desventaja de que no hace el arreglo a gusto de uno. Por ejemplo, al comprador le puede interesar tener habitaciones más grandes aunque acabe con una menos, o le puede interesar tener una habitación más aunque sean más pequeñas.
A anonimo de las 10:22: el artículo no dice que pagues 5000€ por algo que al arreglarlo ha valido 1000€, sino al revés: si hay que arreglar algo por 1000€, el comprador aprovechará para pedir una rebaja de 5000€.
A idealista.com: el artículo es muy bueno, de lo mejorcito que habéis colgado.
Muy bueno, si señor!
Que alguien cuelge esto en menéame y sea conocido. Señores dueños: lo que deban al banco no debe importar en el precio de una vivienda, aunque todo el mundo argumente que "debo al banco x, no lo voy a vender por menos"
Tampoco influye por el precio que lo compraste, que estoy también cansado del "no voy a vender perdiendo..."
Pues no le importara al comprador,la hipoteca que le quede al vendedor,pero es bastante logico que nadie puede vender por debajo (o al menos muy por debajo) de lo que debe al banco.no es cuestion de cabezoneria sino de imposibilidad real.si no tienes dinero no puedes cancelar completamente la hipoteca,se cae de cajon.vosotros lo hariais?? ahora direis pues que esa persona no vendera,de acuerdo,quiza le cueste mas,pero en esta situacion hay miles y miles de personas que compraron los ultimos años.unidos a los promotores que dudo mucho que puedan vender por debajo de hipoteca (antes se lo daran al banco),quedan muchos miles de viviendas (sobre todo las mas nuevas),que tienen un tope del que no pueden bajar.claro que quedaran muchos miles mas sin hipoteca o hipotecas muy pequeñas que si que pueden vender al precio que quieran,pero esas son en su mayoria las mas antigüas y las que estan en peores condiciones,asi que si quereis precios irrisorios,creo que os tendreis que conformar con pisos viejos y en malas condiciones.los pisos mas buenos y mas nuevos dudo mucho que bajen a lo que quereis la verdad.
Soy un imigrante (quien no piensa volver a su pais): podia comprar una casa en catalunya en los años 2007-8 sin dificultades, pero al leer los periodicos y comentarios de expertos ví claramente que esta burbija inmobiliaria en España iba a explotar, tarde o temprano. pues, he decidido seguir con alquiler ... quero decir q habia que ser bastante loco (sorry !!!) para comprar una vivienda en España en los años 2007-8. Si alguen cometió este error y ahora dice que no va a bajar el precio de "su" vivienda por debajo de su hipoteca, pues yo respondría que había que pensar un poco antes de comprar ... no dudo de que al final de esta historia muy triste los vendedores en España venderán sus viviendas (adqueridas en la manera tan impridente) a los precios de compradores y a ellos/ellas les cuestará encontrar tales compradores ... buenos noches a todos.
Pues yo te diría que si entonces podrías haber comprado una casa ¡haberlo hecho!, osea antes cuando los pisos estaban muchísimo más caros si podías y ahora no. Mira, perdona, no quiero ofienderte pero lo tuyo no tiene ni pies ni cabeza. Ah!! y el dato de soy inmigrante ¿a que viene?
Creo que no entiendes el tema.
Uno no quiere vender por debajo de la deuda, dices que antes se la da al banco.
Para empezar, haga lo que haga, siempre le quedara deuda, lo importante es deber menos.
Si la vendes por debajo de la deuda, esta claro que en vez de deber 25 millones, deberas 7. Deberas 7 por nada, una cuota muy pequeña y podras destinar el resto a vivir de alquiler.
Si se la das al banco, el banco la subastara por menos aun, y en vez de quedarte de una deuda de 7 millones te quedara una de 15.
Al final debes igualmente, pero de una forma puedes seguir viviendo pagando el error que cometio.
De la otra forma debes tambien pero no tienes ni donde caerte muerto.
Si uno se hipoteco y ahora no puede pagar, va a perder seguro, en su mano esta deber mas o menos. Ganar o quedarse igual, nunca.
A anónimo2:
Ofrecer 5000 euros menos porque la vivienda necesita un arreglo de 1000 , es lo mismo que ofrecer 5000 euros más después de que el dueño halla hecho un arreglo que le ha costado 1000 euros.
Si la burbuja inmobiliaria hubiese sido algo racional, que a todas luces no lo era todo los enuciados anteriores serian validos, pero nos encontramos ante la paradoja que los vendedores hace mucho tiempo que perdieron el norte, con la falsa creencia que el precio de los activos inmobiliarios jamas bajarian y siguen pensando que esto se pasara en un tiempo y luego podran volver a los "buenos tiempos" eso mismo paso en Japon en los 90 estamos en el 2009 y todavia no han salido de ese tremendo embrollo , han quebrado un monton de bancos japoneses , tienen una economia mas diversificada que la española , tienen un nivel educativo mas alto que los españoles, tienen mejores
Mimbres para salir de la crisis, son mas disciplinado que los españoles, no como aqui que una parte importante de los empresarios realizan ERES injustificados para salir corriendo con la pasta del casino y ya volveran cuando puedan ganar el dinero en camiones bañera , asi los comsumidores envueltos en esas circuntancias han perdido la confianza y se aplazan o se anulan todas las decisiones de consumo arrastrando al resto de los que trabajan y trabajaron de forma responsable a situaciones delicadas que terminaran por engrosar el desempleo .... terminando los que quereis vender teneis que amoldaros a la realidad maximo 300euros de hipoteca y 15 de vigencia has calculos y veras lo que vale tu pisito , el punto de partida es que tu cliente cobra 1000 o 1100 euros y tu cliente para pagarte tu pisito tendria que tener unos ingresos de 3000 a 3200 euros . &Iquest; cuanta gente cobra 1000 o 1100 o menos ? ¿ cuantos cobran de 3000 para arriba ? PROPIETARIOS ESTAIS ATRAPADOS EN VUESTRA PROPIA TRAMPA solo os queda una salida bajada de un 66% a un 70% de precios o esperais a que los curritos ganemos de 3300 para arriba y vosotros vendeis al precio actual que con subidas salariales del 2% a 3% me sale que en el mejor de los casos lo venderas en 33 años o 50 años
Esto ya se dijo antes del 2007 y se actualizó en abril de 2008" conceptos de valor":
En la valoración inmobiliaria se utiliza, a menudo, diversos conceptos de valor. Sin ánimo exhaustivo dichos conceptos pueden clasificarse atendiendo a su naturaleza ( urbana o rústica) o esencia ( valor de uso o utilidad, valor de cambio o de mercado, valor de realización o precio, valor intrínseco o de coste), a la metodología empleada ( comparación al mercado, residual, de coste o capitalización de rentas) para su estimación, así como a la f-i-n-a-l-i-d-a-d que guía cada caso la tasación.
Considero que en función de la finalidad de la tasación se pueden distinguir, entre otros conceptos como:
Valor real, valor comprobado, valor catastral, valor hipotecario, justiprecio, valor urbanistico, valor asegurado, valor contable, valor legal, valor mercantil, valor de inversión, de liquidación, de fondo de comercio, de afección, histórico-artístico, etc…
El valor de mercado del que tanto se habla, debería de caracterizarse por un funcionamiento transparente, competitivo, no sometido a prácticas especulativas o monopolistas, debería expresar el equilibrio entre la oferta y la demanda de inmuebles y por tanto, reflejar los utilidades diferenciales del parque inmobiliario manifestadas en forma de valores. Esto sabemos de sobra que no ha sido así y que el valor de mercado del que se viene hablando es irreal, ya que el mercado inmobiliario ha ido siempre y en estos años de “ super boom inmobiliario” hacia expectativas urbanisticas, de lucro y donde ha sido la dictadura de la oferta la que ha fijado los precios de mercado, cuando siempre debe de ser la “demanda la que determinase el valor de los inmuebles “.
Ya aclarado lo anterior, y añadiendo que la tasación inmobiliaria es una especialidad o un a-r-t-e que depende de la c-u-a-l-i-f-i-c-a-c-i-ó-n más o menos del t-a-s-a-d-o-r, parece evidente que sólo el “ valor de cambio” ( el valor que realmente se compra-vende un inmueble, es decir, el que figura en cada escritura) puede representar, en un economía de mercado, el objeto específico, central y básico de la valoración inmobiliaria,
Único v a l o r r e a l económicamente hablando.
&Iquest;cúal es la relación actual entre el precio tasado m2 de vivienda de nueva planta y la de segunda mano?
Sólo se puede hablar de mercado cuando existen transmisiones frecuentes y públicas y los precios medios unitarios establecen un perfil de valores, que es lo que se conoce como valores de mercado.
Pero sabiendo que hemos sobrevalorado en más de un 30% las tasaciones inmobiliarias para los bancos hasta el 2006 incluido, y que tambien no han sido públicas, pues se han ocultados datos reales de compraventa (valores de cambio ) por lo que no hay valores de mercado sino valores especulativos( basados en precios de salida de la oferta).
Con ello, lo que se puede aproximar bastante a la realidad es que recojamos datos de los precios de venta reales de cada escritura( pues la rebaja del 5-10 % sobre precios de salida es común desde hace años) de la zona de similares características , rebajemos el 20-30% de sobrevaloración según en que fecha se hizo la transmisión de dominio, apliquemos también los coeficientes por depreciación funcional, antigüedad, estado de conservación( en las de 2ª mano) y otros conceptos a tener en cuenta( para las de obra nueva, como la localización, servicios urbanos del entorno, ordenación urbanística, urbanización finalizada etc) y sabremos la relación actual entre obra nueva y 2ª mano.
Es algo que no se puede generalizar, ni hacer masivamente.
Conclusión.- cada bien inmueble tiene su propio valor real, real objetivo, razonable y justo y no otro.
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