¿Es ahora el momento más adecuado para comprar una casa? hay opiniones para todos los gustos y hay que poner los principales factores encima de una balanza para decidir si es tu momento o si es mejor esperar alquilado en función de tu situación personal y económica
Los factores a favor de comprar serían:
1. Las casas son más baratas y los promotores parece que están frenando sus rebajadas
2. Hay muchas viviendas en venta para elegir
3. Las promotoras e inmobiliarias están ofreciendo descuentos agresivos y es más fácil negociar en busca de chollos, que puedes rastrear por Internet
4. Las hipotecas están con tipos de interés muy bajos
5. Los compradores se pueden beneficiar de ayudas del Gobierno
Las cinco razones para esperar alquilado serían:
1. Los precios todavía siguen bajando
2. Hay más tiempo para pensar y elegir bien porque ya no te quitan las casas de las manos
3. De momento, El paro no deja de aumentar y seguirá haciéndolo
4. Es dificil que te den una hipoteca
5. Comprar casa aún supone un importante desembolso
215 Comentarios:
Y tu mas
Como se nota o que tienes vivienda en venta o que eres del sector. Llevo leyendo opiniones en contra de una caída importante del precio de la vivienda hace mas de un año, y ni con una crisis mundial galopante os bajáis del burro. Bueno, que cada uno haga lo que crea mas oportuno, yo esperaré como pensé hace un año y me alegro profundamente porque probablemente pueda evitar hipotecar mi futuro a un banco y enriquecer a algún especulador con el trabajo de toda una vida.
ESPERAR O NO??
Yo no se si los precios van a bajar o no, lo que si se es como valuar un bien. Como se sabe en el mediano plazo todo bien (inmuebles, stocks, etc.) tiende a tener un valor cercano al punto de equilibiro, las sub o sobrevaluaciónes tieden a desaparecer en el mediano plazo. Por lo tanto si encontramos puntos de equilibrio, los promediamos y tomamos en cuenta las tendencias, vamos a poder proyectar un precio estimado a mediano plazo.
Ejemplo:piso en Madrid, precio metro cuadrado promedio 4600 €, precio venta 300.000 €, alquiler a 900 €. Una pareja. 65 m2. Como se valua un bien (Buscando el punto de Equilibrio o precio teorico):
TIR= Por el alquiler pago un 2,5% anual del valor del piso y en el banco me dan un 5,2% aprox., para estar en equilibrio el bien tendria que costar 55% menos.
VAT=El precio hace 8 años multiplicado por inflación - depreciación. La inflación en estos últimos 8 años estuvo en el 50% aprox. Los pisos han subido un 300%, por lo tanto tendrian que bajar un 55% aprox. (Depreciación estimada menor al 1% anual).
Poder adquisitivo: el promedio del salario de madrileños es de 1200€, el banco pide 80% ahorrado y pagar de hipoteca no más del 35%. Tendrian que ahorrar durante 12 años el sueldo integro de 1 de ellos a los 2 a precios actuales y pagar una hipoteca máxima de 840 €. Las cuentas solo son posibles si los pisos bajaran un 55%.
Precio fabricación: el m2 de tierra en Madrid, 1000 € + precio M2 construido 600 € + costo financiero (7% anual durante construcción) = 2000 €. Tendria que bajar un 55%.
Tendencias de mercado para proyección a futuro:
Oferta y demanda: 2.000.000 de pisos sin vender a fin de año para una demanda real de 350.000 unidades.
Liquidez de mercado (financiación) en baja por la crisis mundial. Precio del m2 de tierra: en baja por la falta de construcción.
Demanda real: en baja por no haber más crecimiento poblacional neto (inmigración- emigración).
Inversores extrangeros: en baja por el precio de la libra, precio de inmuebles en otros paises.
CONCLUSION: según los distintos métodos de valuación anteriormente contactados, este piso deberia costar unos 135.000 €.
En mi modesta opinión creo que no das ni una. A los 300.000 le tienes que sumar
Un 10% aprox de gastos de compra Iva... ya vamos por 330.000. Para que esta parejita se pueda comprar el pisito tendría que valer uos 105.000. Conclusión: o la parejita se fija en otro piso más barato, que los hay, o se compra un terrenito y se construye el mismo, le saldría un poco más caro de 105.000 pero yo creo que valdría la pena intentarlo. Ah! estos que tu conoces que le sale la historia por 2000
A ver si me los presentas que he pedido presupuesto para arreglarme la cocina y me piden un pastón, casi que me hago una casa nueva ...
Estoy de acuerdo contigo en que la forma de valorar una vivienda es mediante los parametros que has utilizado pero haciendo bien los números.
1- Los 4600 € es lo que piden los compradores los precios reales estan un 10-15% por debajo.
2- si el coste final es de 300.000 el alquiler supone un 3% no un 2,5% además para calcular el interes que te da el banco no puedes coger el del maximo historico debes tomas el medio aproximadamentes un 3%. Si a ese 3% le descuentas la inflaccion que devalua tu capital la rentabilidad es del 1,5.
3- en los ultimos 8 años los pisos no han subido un 300% (habrian multiplicado el precio por 4) de acuerdo con las tasaciones de tinsa han subido un 140% es decir lo que en el 2000 valia 100 hace un año valia 240 en lugar de los 150 que deberia valer segun la inflaccion. Para llegar al equilibrio tendria que bajar un 35%.
4- Si el promedio de los salarios netos de Madrid es de 1200 una pareja tendria unos ingresos anuales netos de 33600 € ahorrando un 40% durante 5 años podrian tendrían 67.200 que es el 20+10 de una vivienda de 224.400 y les quedaria una hipoteca del 180.000€ que al 4% y 30 años tiene una cuota de 860€ inferior al alquiler desde el primer año. Esto supondria una bajada del 25%.
5- El precio de fabricación no se puede utilizar no vale lo mismo el m2 en el barrio de Salamanca que en seseña y el precio de la construccion depende de las calidades.
Respecto a las tendencias depende de la oferta y la demanda y esta no se distribuye por igual hay zonas de costa donde sobran muchos pisos y zonas urbanas donde no.
Por lo tanto creo que el precio de equilibrio de los pisos esta un 30% por debajo de los maximos del año pasado ese piso de 300.000 debe valer unos 200.000.
Hay que esperar a esos precio y si los encuentras hoy compra, no se puede crear un nuevo dogma de no compres piso que los pisos siempre baja y el año que viene seguro que es mas barato
En mi opinión, la vivienda no es "valuable" como tú dices. Está muy bién la "paja mental" que realizas con tus cálculos de economista. Pero no olvidemos que la vivienda es una necesidad básica desde muchísimo antes que el concepto "economía" existiera.
La culpa de todo el "tinglao" con el sector inmobiliario la tienen los intermediaros (economistas (banqueros) y gestores (agencias), etc...) que con una necesidad humana han querido hacer (y han hecho) un gran negocio...
Si TODAS las compravendas se efectuaran únicamente entre particulares (con el apoyo técnico-legal de las administraciones) mejor irían las cosas...
¿O acaso hay justicación para los 9.000€ que cobra un "intermediario" al vender una vivienda?
Visitas, llamadas, gestión administrativa...¿9.000€ de qué?
Perdona, pero tus cálculos son una pura ficción:
1º Estamos de acuerdo que los precios de Madrid están por encima de lo que realmente deberian estar.
2º Estamos de acuerdo que la rentabilidad porcentual del alquiler con la compra es muy baja en Madrid. Pero encontrar un piso de 65 m2, por 900 € es soñar y maxime si ese piso vale en el mercado 300.000 €.
3º Los calculos que realizas en que tu llamas precios de fabricación, es otro sueño. Y te invito a que encuentres suelo a 1000 €, el coste de construcción en Madrid no lo consigues a 600 € ni harto de vino, te olvidas de los gastos indirectos que p.e. Según las tablas son de un 40%, por proyectos, licencias, escrituras, seguros, etc. y al resultado de todo ello le tienes que sumar los gastos financieros, los de comercialización y el beneficio empresarial.
4º De los supuestos 2.000.000 de pisos sin vender, dime cuantos hay en Madrid en zonas aceptables y estado normal, verás que sorpresa te llevas.
El unico comentario que se ajusta a la logica
Y si mi abuela tuviera bigote sería mi abuelo. ¿Como se puede ser tan simple en los planteamientos?
Matu he leido tu planteamiento y me parece bien hasta el precio de fabricacion, que andas un poco aislado del mercado:
El suelo segun Zona: 1000€ /m2- repercusion- lo damos por bueno
Coste de construccion: 1.200€/m2
Impuestos + coste financiero 10%; solamente en Licencia de Construccion ya es un 4% del coste de construccion, no incluyendo los costes de Arquitectos.-
Y con el nuevo codigo de cosntruccion, mucho metemo que en bajar nada, yo cuando empiezo una promocion al que le tengo que bajar el precio es al suelo, a la mano de obra nada cero y los materiales ahora puedes bajar un 15% como mucho, estos tiempos atras, nada, esta situacion tenia que llegar y no es malo, lo que no puede ser, es que un Fisico,ingeniero, medico, etc.. Que esta toda la vida estudiando no tenga una remuneracion digna y un peon de la construccion o un fontanero malo, ganase mas que nadie y no es ofender al peon, para nada, tanto desequilibrio tiene el tiempo contado y ya ha puesto el tiempo las cosas en su sitio.
Estoy hablando del mercado de Madrid.-
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