Análisis detallado del mercado de viviendas nuevas en los grandes municipios de Madrid

Sociedad de tasación, empresa independiente que opera en el campo de las valoraciones especialmente de activos inmobiliarios, señala que durante el año 2009 El precio de la vivienda nueva de tipo medio en los principales municipios del área metropolitana de Madrid se ha situado en 2.415 €/m2 construido, con una disminución de precios anual del 4,2%

A continuación te mostramos su análisis sobre el mercado de obra nueva para cada municipio de madrid de más de 50.000 habitantes agrupadas por zonas (corredor de henares, zonas norte, zona oesta, zona sur):

 

CORREDOR DEL HENARES

- SAN Fernando DE HENARES (precios entre 2.004 euros/m2 y 2.889 euros/m2)

Escaso suelo edificable, limitado a pequeñas intervenciones de sustitución de edificación antigua. No se prevén grandes intervenciones de suelo para uso residencial en desarrollo, gran parte del terreno urbanizable va destinado a industria y usos terciarios

En algunas de las promociones ya vendidas se observa la devolución de algunas viviendas por imposibilidad de conseguir la subrogación en la financiación. Dinámica de ralentización progresiva del mercado, con oferta que supera ampliamente a la demanda, produciéndose ajustes en los precios y un incremento en la tendencia al alquiler con opción a compra en un plazo de hasta tres años. Se estima que la tendencia será la tónica en el municipio a corto y medio plazo

- Torrejón de ardoz (precios entre 1.814 euros y 3.292 euros)

Grandes intervenciones urbanísticas en Soto del Henares con la construcción de 6.500 viviendas, plurifamiliares y unifamiliares con un 50% de viviendas VPP, donde han empezado su comercialización; la Mancha Amarilla, con 4.400 viviendas de las cuales 1.900 son VPP; y Los Girasoles, en su totalidad de vivienda plurifamiliar libre

En diferentes etapas de desarrollo se hallan las actuaciones de Aldovea, Este de los Fresnos y Sur de los Fresnos. Elevado stock de vivienda usada pendiente de venta, y en menor medida en la vivienda nueva

El mercado de vivienda nueva continúa con su tónica de desaceleración, tendente al estancamiento, con oferta que supera cada vez más a la demanda, observándose que los precios de vivienda nueva son cada vez más negociables, incluyendo ocasionalmente ofertas adicionales

Elevado stock de vivienda usada pendiente de comercialización, situación que también se da en menor medida en la vivienda nueva. Se siguen manteniendo expectativas de dinamización de la zona en base a la implantación de nuevas infraestructuras en el municipio (Metro, hospital, universidad) y la proximidad a la capital

- COSLADA (precios entre 1.979 euros/m2 y 3.408 euros/m2)

La principal zona de expansión se centra en los nuevos desarrollos de suelo residencial definidos por la revisión del Plan General, en fase de aprobación inicial por parte de la Comunidad. Dichos desarrollos se concretan en el barrio Jarama (aproximadamente 4.200 viviendas previstas, con un 40% en régimen de protección y desarrollo planificado para 2 cuatrienios), donde ya se ha inaugurado el nuevo Hospital de Coslada, La Barrancosa (516 viviendas de las cuales 260 serán vivienda en edificio en régimen de protección pública, y el resto vivienda unifamiliar) y La Rambla (se están otorgando licencias). Superficie predominante entre 75 y 80 m2

Se prevé la instalación de un gran centro comercial en la zona del Barral, que podría dinamizar el entorno. En general, predominio de la vivienda en edificio plurifamiliar, con un desarrollo inmobiliario que decrece progresivamente, y una oferta creciente frente a la demanda, excepto en la vivienda protegida Acentuación de la debilidad en la demanda. Precios con tendencia a la baja, más importante en la vivienda de calidad media y alta que en la calidades inferiores, con ventas cada vez más lentas y crecimiento de la oferta de alquiler como alternativa a la compra

- ALCALá DE HENARES (precios entre 1.849 euros/m2 y 2.910 euros/m2)

Terminada la urbanización en la zona de Espartales Norte donde continúa la conversión del suelo industrial en residencial y donde se prevé la construcción de 4.000 viviendas de las cuales 3.300 gozarán de algún tipo de protecciónpública y se prevé que 570 de ellas sean para jóvenes en régimen de alquiler con opción a compra, aunque no se han comenzado la edificación. Junto al casco histórico de la Ciudad Complutense, en las antiguas fábricas de Poliseda y Perfumería GAL, se desarrolla la promoción de Residencial Pravia con la construcción de unas 250 viviendas

Abundante oferta de vivienda usada de calidad media y baja con acusada tendencia a la baja de precios en este segmento. Se aprecia una creciente dilatación en los tiempos de comercialización Se mantiene la tendencia creciente de la oferta sobre la demanda, precios en claro descenso en la mayoría de los casos, con mayor incidencia en la vivienda usada de calidad media y baja. La expectativa más positiva se observa en la vivienda protegida para jóvenes

ZONA NORTE

- SAN Sebastián DE LOS REYES (precios entre 1.935 euros/m2 y 4.000 euros/m2)

La actividad inmobiliaria continúa centrada en las amplias actuaciones urbanísticas de Dehesa Vieja (5.030 viviendas de las cuales 3.662 son de protección), y Los Tempranales (3.292 viviendas: 1.316 viviendas libres, 1.329 VPPB y 645 VPPL), ambas con tipología predominante de vivienda plurifamiliar

También se observan algunas pequeñas promociones de pocas unidades, por sustitución de edificación antigua en el centro de la
Población. Existen algunas grandes intervenciones previstas para el futuro: La Estanquera (2.343 viviendas: 946 de VPP; 305 viviendas libres) y El Cerro del Baile (3.663 viviendas:1.466 viviendas libres, 1.480 VPPB y 718 VPPL), Fresno Norte, con un total de 305 viviendas libres

La oferta crece levemente frente a una demanda cada vez más débil, lo que incide en un alargamiento de los plazos de venta y bajada de los precios. Previsiblemente esta tónica será la dominante a corto o medio plazo

- ALCOBENDAS (precios entre 2.312 euros/m2 y 4.181 euros/m2)

El parque de viviendas está formado por vivienda plurifamiliar como tipología dominante, casi exclusiva. La construcción se desarrolla en dos ámbitos: el casco Urbano (sobre pequeños solares tras demolición de casas bajas y construcción de promociones pequeñas de pocas unidades de vivienda), y la zona de desarrollo de Alcobendas

Junto a Fuentelucha, con 5.300 viviendas -de las cuales actualmente están acabadas el 90%- , también se encuentran en desarrollo las zonas de El Juncal -1.300 viviendas-, con usos residenciales y terciarios, y Valdelascasas, destinada a uso industrial

Continúa la tendencia a la reducción de la demanda respecto a la oferta, con un stock considerable de viviendas en venta, y ventas cada vez más lentas, tanto en vivienda nueva como usada, aumentando la posibilidad de negociación de los precios. La perspectiva a medio plazo es de mantenimiento de la situación

 

ZONA OESTE

- BOADILLA DEL MONTE (precios entre 2.411 euros/m2 y 4.500 euros/m2)

Casco antiguo muy consolidado y sin apenas movimiento inmobiliario. El desarrollo residencial se centra en el Sector B (2-3 y 4), Viñas Viejas y Los Fresnos, promociones de 60-100 unidades mayoritariamente de vivienda plurifamiliar de 2, 3 ó 4 dormitorios

Incidencia mayoritaria de vivienda libre y alguna VPL. Escasez de suelo edificable en el casco antiguo. Autopromoción de viviendas aisladas y alguna promoción de adosadas en urbanizaciones próximas

La principal zona de expansión urbanística futura se orienta hacia el desarrollo del Sector "Valenoso", con una superficie comparable al sector B. También el desarrollo de los sectores RU2-RU3 en la 3.ª Fase del Olivar, La Cárcava, El Cortijo y El Pastel, en los que se empiezan a comercializar algunas parcelas La buena ubicación, las comunicaciones y calidad medioambiental suponen una ventaja competitiva respecto a otras zonas, si bien los altos precios y la situación económica actual siguen generando incertidumbre sobre las posibilidades de comercialización rápida. Se espera que la calidad de su desarrollo urbanístico y la ubicación, a las que pronto se unirá la próxima inauguración del tren ligero y la ciudad financiera del BSCH, suponga una garantía de futuro para este municipio que ha visto duplicada su población en la última década

Tiempos de comercialización cada vez más dilatados, oferta superando a la demanda de modo creciente. En el mercado secundario la mayoría de las viviendas tienen una antigüedad inferior a 10 años por lo que compiten en condiciones y calidad
Con la nueva, y a precios inferiores. Frecuentes bajadas de precios

- ROZAS DE MADRID (LAS) (precios entre 2.477 euros/m2 y 4.635 euros/m2)

El parque de viviendas se compone principalmente de viviendas de tamaño pequeño en el centro de la población, y de tamaño mediano y grande en las zonas periféricas más modernas (Parque Empresarial, El Cantizal o Monterrozas). Las intervenciones actuales, en diferentes etapas de desarrollo, se centran en los sectores de El Cantizal, Dehesa de Navalcarbón, La Marazuela y El Montecillo con promociones que quedan sin vender después de terminadas y con predominio de iviendas de aproximadamente 100 m2, en edificios plurifamiliares

Se prevé a medio o largo plazo la urbanización de El Abajón, con la construcción de unas 7.000 viviendas en su mayoría de tipo plurifamiliar, aunque en estos momentos el desarrollo se encuentra paralizado. El stock de vivienda en venta supera ampliamente la absorción por la demanda, con promociones terminadas sin vender, acentuándose la dilatación de los plazos de comercialización, con reducción de los precios en vivienda nueva, y en mayor medida en vivienda usada

- POZUELO DE ALARCóN (precios entre 2.814 euros/m2 y 5.10 euros/m2)
 
En el PP La Finca Somosaguas Sur, zona muy exclusiva y de precios elevados, continúa la oferta actual con unas 200 parcelas unifamiliares. En el casco antiguo se encuentran pequeñas promociones procedentes del derribo de antiguas edificaciones y bastante bien situadas. En las zonas residenciales como la de Av. Europa, Corona Somosaguas y otras, se ofertan promociones más grandes, de hasta 100 viviendas

Continúa la oferta actual con promociones de viviendas unifamiliares adosadas, de 2 a 6 unidades, procedentes de la transformación de grandes parcelas donde se ubicaban viviendas unifamiliares aisladas

Está aprobado el PP ARPO, desarrollado en la zona suroeste entre el municipio y la M-40, con suelo residencial en bloque y unifamiliar, terciario y dotacional. Mercado para rentas altas con escasa incidencia de vivienda protegida. Stock abundante, con demanda escasa. Los plazos de venta se alargan cada vez más, creciendo la tendencia a la negociación del precio en algunos casos, y rebajas directas en otros

- MAJADAHONDA (precios entre 2.204 euros/m2 y 5.233 euros/m2)

Reducción general del nivel de actividad inmobiliaria. Actividad en la zona Este-Monte del Pilar muy ralentizada habiendo varias promociones acabadas con viviendas sin comercializar y en clara bajada de precios en algunos casos Continúan en diferentes fases de desarrollo las intervenciones en Fuente Marcela, Cerro del Espino y Los Negrillos. En el casco antiguo se realizan pequeñas promociones de vivienda nueva, por substitución de edificación antigua, con predominio de vivienda de superficie reducida tipo estudios y apartamentos

En diferentes fases de urbanización se encuentran los desarrollos de Los Satélites (ya finalizada, con previsión de 900 viviendas), Carril del Tejar (básicamente para uso comercial y terciario) Rozas Martín ( en fase de urbanización,con previsión de 620 viviendas, de las que 120 serán plurifamiliares) y Arco de Poniente (2.133 viviendas plurifamiliares). Mantenimiento del volumen de oferta creciente respecto a la demanda, acentuándose el ajuste de precios a la baja, sobre todo en vivienda usada. Continúan alargándose los plazos de venta
 

Zona sur

- PARLA (precios entre 1.625 euros/m2 y 2.976 euros/m2)

Parla ha sufrido un importante desarrollo urbanístico en sectores como Parla Este con la construcción de alrededor de 13.000 viviendas de las cuales un 50% son VPP. Predominio de la vivienda adosada en Leguario Norte, y de plurifamiliar en el PERI La Fuente, en que la tipología más habitual es de vivienda en bloque abierto, con zonas comunes

Actualmente los nuevos desarrollos inmobiliarios se encuentran paralizados en buena medida, si bien se encuentra muy avanzada
La entrega de viviendas en el PAU-4 bis-Residencial Este. Oferta superior a la demanda, con gran incidencia de la vivienda protegida, que mantienen la tendencia a la baja en los precios de la vivienda libre, con y ralentización creciente en el ritmo de ventas

- MóSTOLES (precios entre 1.882 euros/m2 y 3.202 euros/m2)

El sector inmobiliario ha estado parado en los últimos años debido a la escasez de suelo edificable para vivienda libre, dado que la mayoría de las actuaciones se han orientado a Protección Oficial

La revisión del Plan General, actualmente en fase de aprobación inicial, contempla la construcción de 31.000 nuevas viviendas hacia la zona del Parque de Coimbra y el entorno del centro comercial y de ocio Xanadú. De este paquete de viviendas, el 51% tendrá algún tipo de protección. Actualmente la actividad inmobiliaria se centra el PAU-4 "Móstoles Sur", con 6.158 viviendas protegidas que aún no han sido adjudicadas en su totalidad, y alrededor de 2.000 viviendas libres (unifamiliares y plurifamiliares) que empiezan a ponerse a la venta, con fecha de entrega entre 2009 y 2010, y con un resultado escaso por el momento, entregándose las primeras promociones de vivienda protegida, pero con muy escasas transacciones de vivenda libre.Oferta superior a la demanda en la vivienda plurifamiliar y más equilibrada en unifamiliar. La importante incidencia de vivienda protegida paraliza la iniciativa privada

Ventas a ritmo decreciente, que determinan un proceso de reducción en los precios de vivienda nueva libre, más acusado en el mercado secundario

- LEGANéS (precios entre 2.000 euros/m2 y 3.604 euros/m2)

Se están ejecutando las fases finales de los desarrollos de los barrios de Arroyo Culebro y La Fortuna. En diferentes fases de construcción se encuentran 246 viviendas de protección en el PP1 "Ensanche de San Nicasio" y 358 viviendas en el PP6 "Residencial Solagua"

La gran intervención futura a resaltar la realizará la empresa municipal EMSULE en el PP5 (1.000 viviendas de protección) con
Entrega prevista para 2009. Se prevé que la creación del gran parque empresarial, promovido por Leganés Tecnológico, pueda estimular el aumento de la demanda de vivienda. Tipología predominante de vivienda plurifamiliar. Dificultades de comercialización, con aumento de los tiempos de venta e incremento de la oferta frente a la demanda. Precios en vivienda nueva con tendencia a la baja, más acusada en el mercado secundario, en el que se observan amplias bases de negociación

- GETAFE (precios entre 1.977 euros/m2 y 3.725 euros/m2)

El ritmo de las transformaciones de suelo desarrolladas en el municipio, con alto predominio de vivienda protegida y la existencia de una demanda retenida, han provocado un descenso en el desarrollo inmobiliario. Predomina la vivienda en altura de tres dormitorios y dos baños, con una superficie media de 95m2

Se mantiene el desarrollo de promociones en las zonas de El Bercial y Perales del Río (más de 2.990 viviendas de venta libre y 3.000 de VPP) actualmente casi finalizados. Las grandes zonas de transformación seguirán su proceso de desarrollo, en las inmediaciones del depósito del cerro Buenavista (1.200 viviendas libre y 4.700 protegidas), el proyecto de creación del barrio residencial de Los Molinos, situado al este de Getafe Norte (1.253 viviendas libres y 5.021 de VPP) y El Rosón (2.450 viviendas de venta libre)

Oferta estancada, con demanda decreciente. Ritmo de ventas más lento, con precios que continúan la tendencia a la negociabilidad, cuando no se producen bajadas directas, en ocasiones en forma de beneficios adicionales incluidos en el precio

- FUENLABRADA (precios entre 1.946 euros/m2 y 3.690 euros/m2)

Desarrollo inmobiliario fundamentado en planes parciales de titularidad pública o semipública, con gran incidencia de la vivienda protegida. Se detectan diversos promotores privados que ofertan también vivienda protegida. Dentro de Plan de Vivienda 2006-2010, a través de la actuación integral convenida entre el Ayuntamiento de Fuenlabrada y el Instituto de la Vivienda, se crea un consorcio para la construcción de 5.800 viviendas en la zona Noroeste (barrio de Miraflores)

- ALCORCóN (precios entre 2.143 euros/m2 y 3.226 euros/m2)

Tipología predominante de vivienda plurifamiliar protegida, con desarrollo muy escaso de la vivienda libre. Desaceleración constante en el ritmo de ventas, con promociones terminadas en semestres anteriores que continúan sin acabar las ventas. Se continúa desarrollando la zona del Ensanche Sur (edificación de 8.500 viviendas, de las cuales 7.000 dispondrán de algún régimen de protección) en residenciales de manzana completa, de 5 a 10 portales, con 30 ó 40 viviendas por portal

En el sector Área de Centralidad se desarrolla una promoción de 346 viviendas libres, con programas de 1 a 4 dormitorios. A medio plazo se prevé el desarrollo de la zona del Ensanche Norte con la construcción de aproximadamente 22.000 viviendas, de las cuales 11.000 serán de promoción pública, y Huerta del Retamar, con 3.500 viviendas

Actualmente ambos proyectos se encuentran paralizados. Precios negociándose a la baja de un modo generalizado, sobre todo en vivienda usada, aunque el efecto también se extiende a la nueva. Continúa la tendencia a la contención de la demanda. Previsión de estancamiento prolongado del mercado, con tendencia a la recesión

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