Gonzalo bernardos, professor de Economia de la Universidad de Barcelona, critica en un artículo en expansión las estadísticas oficiales y las estrategias de algunos vendedores. "Pretenden que el error cometido en el pasado por un promotor en la compra del suelo o por un especulador en la adquisición de una vivienda, al pagar un excesivo precio, sea compensado por la equivocación de otras personas en la actualidad", señala
El experto señala que "en una etapa de recesión casi ninguna transacción se cierra al importe pedido por el oferente", ya que en España los vendedores ponen un precio inflado en lugar de pedir un precio cercano al valor de mercado actual, esperando la llegada de un "mirlo blanco". Es decir, "buscan encontrar un comprador que pague sin rechistar el precio indicado o alguien, con escasa capacidad de negociación, que acepte un descuento por un importe notablemente inferior al de la sobrevaloración del piso ofrecido"
Su opinión es que "esta estrategia de comercialización es extremadamente perjudicial, ya que en España los 'mirlos blancos inmobiliarios' están en peligro de extinción y la fijación de un importe excesivamente elevado aleja a la demanda, induciéndola a posponer la compra de una vivienda"
Duda sobre las estadísticas
Bernardos pone en duda todas las estadísticas del mercado inmobiliario, especialmente las oficiales. Duda sobre los precios ofrecidos por el ministerio de vivienda, dado que se basan en tasaciones. También duda de los datos de ventas de viviendas, no ahora sino de forma histórica
Por ello, señala que hay que diferenciar en las previsiones quien habla sobre las cifras oficiales o quien habla de otros datos. En su opinión, hay firmas extranjeras que hacen sus análisis con los datos oficiales, ya que en otros países lo oficial es lo real, y por ello estiman que la vivienda debe bajar mucho más. Sin embargo, si se mide con otras fuentes, las caídas no deberían llevarnos mucho más allá del nivel que estamos viendo
Artículo visto en
97 Comentarios:
Tras leer el articulo, el autor dice, en resumen, que se cree unas estadisticas y no se cree otras, en funcion de su criterio o interes.
Las estadisticas oficiales y las de los portales inmobiliarios son ciertas por definición , otra cosa es no nos den el dato exacto que nosotros queremos saber.
Todo el mundo sabe que el precio de los portales es el precio ofertado; no el precio final de venta; que las tasaciones al retroalimentarse unas a otras tardan en reflejar las bajadas y que el precio de los notarios lleva entre seis meses y un año de retraso con respecto al momento de la venta ; por lo que actualmente no hay ninguna estadistica que nos diga a que precio se entan vendiendo las viviendas hoy:
Por otro lado otro error del articulo es que muestra una gran estrañeza de que las viviendas construidas sean muchas mas que las vendidas cuando eso es algo normal ya que una gran parte de viviendas unifamiliares que se construyen en los pueblos o en urbanizaciones son de autopromociön; personas que contratan un arquitecto y a un constructor para que le construya su casa: esta casa figura como construida pero no vendida:
Los vendedores ponen un precio inflado en lugar de pedir un precio cercano al valor de mercado actual.....
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¿Y cual es el valor de mercado actual? ¿Como tasar el valor real de una vivienda usada?
Hay muchísimas viviendas de 30 años o más que para rehabilitadas o modernizadas, habría que gastar más de 30.000€.
Reflexión: si el vendedor mantiene durante años el precio inflado a la espera de un mirlo blanco, es que no tiene mucho interés en vender, lo que implica que , las posibilidades de que veamos las bajadas que muchos consideraríamos lógicas, es remota. Sólo aquellos propietarios económicamente muy apurados consentirán en vender por la mitad de lo que obtuvo su vecino hace 3 o cuatro años. Lo entiendo por empatía.
Como pronostican algunos, me temos que las bajadas se van a producir a la japonesa, a través de precios sostenidos durante muchos años, durante los cuales seguiremos lamentandonos de que no se produzca una severa corrección en los precios. Y lo peor es que ya empiezo a temerme que como esta llegue a producirse, será el fruto de un cataclismo económico. Prefiero la condición de alquilado-asalariado, que la de okupa en paro.
Eso de que los vendedores buscan pardillos que paguen los errores que antes cometieron ya lo vemos todos los días en este foro.
Les suena de algo estas frasecitas ?
-Compren ya que se acabarán.
-Ustedes quieren que los pisos los regalen.
-Dense prisa o volverán a subir.
-En las buenas zonas los pisos no bajarán más.
-No bajo un duro, y el que no lo quiera a vivir debajo un puente.
Algunos están todo el día mandando este tipo de mensajes en el foro, y no se dan cuenta que no engañan a nadie, todo lo contrario, sólo dan muestras de lo patéticos que resultan algunos y de su grado de ansiedad por vender y frustración por no conseguirlo.
Buenos Días:
Nuevamente tenemos más iluminados arrojando sus opiniones sin el mínimo rigor y evidencia que cuando pinta en bastos, todos quieren tener bastos.....
El ilustre profesor imparte clases de economía en una acreditada universidad, pero tiene la desgracia de no conocer la realidad de una obra, ni ha buscado suelo, ni ha negociado con los propietarios, ni ha luchado con la administración para sacar adelante un proyecto, ni con los contratistas, ni ha pisado barro, ni ha luchado con los bancos... etc.... entonces como un ilustre profesor puede establecer cual deber ser el precio adecuado de un producto.
El primer error y más grave, es partir de la premisa que todos los promotores y todos los compradores de viviendas han pagado por encima de los valores de mercado. ¿Es que acaso conoce él, el precio que hemos pagado todos los promotores? O ¿Todos los compradores?.... Por tanto su mirlo blanco es una ficción y ya se sabe, si Ud. Construye una opinión sobre una ficción, lo que está es simplemente cayendo en el error.
Pues no Sr. bernardos, muchos promotores hemos pagado por el suelo, un precio que no bajará, porque Sr. mio, muchos conocemos nuestra profesión y el que haya insensatos que se hayan metido en este negocio, pensando que todo es ganancia y que da lo mismo el precio que se paga, son los que se han estrellado y estan donde están.
Pero no acaban los errores de este ilustre profesor, ya que ante su falta de conocimiento, lo que se plantea es la duda de las estadisticas y sobre todo de las oficiales, por tanto hace su juicio sobre lo él quiere pensar y da más credito a las cifras que obtienen firmas extranjeras,..... osea los adivinos se apoyan y construyen sus adivinanzas en las de otros.....
Pero como siempre terminamos diciendo, el tiempo pone a cada uno en su lugar y ya veremos los que dice el ilustre profesor, cuando el mercado cambie definitivamente su rumbo y se estabilice.
Un saludo
"Pues no Sr. bernardos, muchos promotores hemos pagado por el suelo, un precio que no bajará, porque Sr. mio, muchos conocemos nuestra profesión "
O sea, que Ud. Es uno de los ineficientes promotores ejpañoles que no saben construir con calidades y precios europeos. Y que solo han hecho beneficio al calor de la locura colectiva que es la burbuja española. De los promotores que saben muy poco de construir, y muy mucho de especular.
No trateis de dar lecciones a nadie. Los alemanes se os hubieran reido a la cara si les hubieseis intentado colar esa mierda de cajas de zapatos de ladrillo naranja que nos habeis encasquetado a los ejpañoles a precio de palacio de versalles.
Sin acritud, cuanto antes se extingan los promotores de su generación y aparezca una nueva generación de promotores que sepa gestionar como dios manda y no estén siempre pensando en dar el pelotazo, antes nos recuperaremos.
O sea, que Ud. Es uno de los ineficientes promotores ejpañoles que no saben construir con calidades y precios europeos. Y que solo han hecho beneficio al calor de la locura colectiva que es la burbuja española. De los promotores que saben muy poco de construir, y muy mucho de especular.
No trateis de dar lecciones a nadie. Los alemanes se os hubieran reido a la cara si les hubieseis intentado colar esa mierda de cajas de zapatos de ladrillo naranja que nos habeis encasquetado a los ejpañoles a precio de palacio de versalles.
Sin acritud, cuanto antes se extingan los promotores de su generación y aparezca una nueva generación de promotores que sepa gestionar como dios manda y no estén siempre pensando en dar el pelotazo, antes nos recuperaremos.
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Buenas tardes:
Mire lo primero que debo decirle es que confunde la velocidad con el tocino: una cosa son los promotores y otra los constructores y si me permite empezaré por los segundos, las empresas constructoras españolas, están triunfando en el mundo y eso Sr. mio es por algo más que sus parrafos difamadores.
En cuanto a los primeros le tengo que decir, que si los empresarios españoles fueramos tan torpes, habían venido los europeos a enseñarnos y a pesar del momento tan esplendido que hemos vivido, la industria ha estado practicamente en manos nacionales.
En cuanto a las cajas de zapatos, no afecta a mis productos, ya que la vivienda más pequeña que tengo en el mercado tiene 165 m2 construidos y si se refiere a las que han edificado otros colegas, le tengo que decir, que han edificado lo que los ciudadanos le pedian, pero le digo más tal y como está la situación, parece que el futuro está en hacerlas más pequeñas...
En cualquier caso, perdone que le diga, pero tiene que viajar más y ver como se construye en Europa y verá como se alicata una cocina o un baño con 17 azulejos, las cubiertas se ponen de chapa, se usan prefabricados en vez de ladrillos, etc....
Un saludo
En cuanto a los primeros le tengo que decir, que si los empresarios españoles fueramos tan torpes, habían venido los europeos a enseñarnos y a pesar del momento tan esplendido que hemos vivido, la industria ha estado practicamente en manos nacionales.
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Tiene toda la razón caballero, nosotros si que hemos sabido "montárnoslo". Los europeos se quedaban con la boca abierta, nos veian como nos vendiamos y revendiamos los pisitos entre nosotros hasta que el juego de los cromos se demostró lo que era: un engañabobos.
¿Ya no les enseñan a los niños el cuento de la lechera y su moraleja?
"EN CUALQUIER CASO, pERDONE QUE LE DIGA, pERO TIENE QUE VIAJAR MÁs Y VER COMO SE CONSTRUYE EN Europa Y VERÁ cOMO SE ALICATA UNA COCINA O UN BAÑo CON 17 AZULEJOS, lAS CUBIERTAS SE PONEN DE CHAPA, sE USAN PREFABRICADOS EN VEZ DE LADRILLOS, etc...."
Jejeje. Precisamente porque viajo mucho por europa, y veo como se construye. Casas mejores. Más gandes y más baratas.
Menos feas que aquí, que todo tienen que ser casitas cuadradas de tente con ventanas pequeñas a ser posible y con un vecino encima, debajo y a cada lado.
Calidades?: no me hable de prefabricados en otros países que aquí tiran de pladur para todo. Y el pladur es una p...m... que solo se usa para ahorrar costes, que curiosamente luego no se repercuten en el precio de la vivienda. Todo para la buchaca del promotor.
Mejor aisladas: yo no se de que las hacen, pero te vas a Alemania y Austria y con frios que aquí raramente se ven, las casas alemanas y austricas conservan la temperatura de miedo. Y en Madrid cualquiera de las 6 casas en las que he vivido tenía aislamiento deficiente. Y de las 6 tres eran semi-nuevas.
Menos rácanas: aquí, se construye ajustando al máximo: si un dormitorio tiene un espacio de 10 cm desde el borde de la cama a las tres paredes con las que no toca el cabecero, eso es para ustedes una óptima distribución del espacio. Ni un cm de más, nos obligan a vivir en casas claustrofóbicas, donde te pasas la vida sorteando los muebles, aunque tengas cuatro cosas... porque aquí es normal hacer casas de 80m2 (construidos, claro) con tres habitaciones y casas de 60m2 construidos con dos habitaciones.
Eso hablando de europa, proque no me haga hablar de las casas que hay en los EEUU: serán de madera, pero son casoplones estupendos en los que entras y no se nota la presunta diferencias de calidad. Y por el precio que aquí cuesta una ratonera en un pau de vallecas.
Sobre todo, lo que hay es libertad de elección. Es decir, que en otros países puedes elegir: pagar un pastizal y tener una casa excelente, o irte a lo barato y tener una casa peor. Aquí solo habéis construido un tipo de casa: la mala y cara. No hay opción, a pagar como si fuera jabugo por jamón serrano mal curado.
Para su desgracia, viajo demasiado como para que me pueda engañar.
Lo que hace famosos a los promotores españoles en todo el mundo no son las (mediocres) calidades, sino que construyen y venden muuuuuuyyy caro.
Lo dicho, si las casas que han estado construyendo es lo mejor que pueden hacer, y encima les salen a estos precios, mejor que se vayan extinguiendo y dejen paso a quien sepa hacerlo.
Jejeje. Precisamente porque viajo mucho por Europa, y veo como se construye. Casas mejores. Más gandes y más baratas.
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Buenas tardes:
Celebro que viaje mucho, yo mucho no viajo, un par de semanas al año y no se si será por deformación profesional, pero suelo mirar las obras y obviamente hay que saber mirarlas, porque amigo para todo hay que ser profesional y tambien miro las agencias de venta de inmuebles y le garantizo que la calidad no es mejor que la de aqui y los precios tampoco.
Le reitero, que si los alemanes dominan muchas industrias y los franceses, suecos, noruegos, suizos, etc.... porque no han entrado en nuestro mercado..... mire amigo, en España tenemos muchas cosas muy buenas, lo que pasa es que mucha gente, por muy avanzados que se creen, no han superado el trauma nacional y se creen que todo lo bueno está fuera y lo de aqui es una porqueria y le voy a contar algún ejemplo... mire los italianos han exportado la pizza a todo el mundo y han hecho un gran negocio, aqui tenemos los bocadillos de tortilla, de calamares, de jamón con tomate, etc... y no somos capaces de hacer negocio y no me dirá ..... que donde se ponga un buen bocata, que se quiten todas las pizzas..... o no......
Pues bien, los españoles le decia tenemos cosas muy buenas, que los europeos no se atreven a meterse en nuestro negocio, una es precisamente la promoción de viviendas en nuestro pais y otra son los bancos, no se ha fijado como, por más intentos que hacen, ningún banco extranjero triunfa en España y sin embargo los bancos españoles triunfan en el mundo. Pues igual nos pasa con las viviendas, ¿Porque se dejan ese gran negocio?
En cualquier caso, amigo hace poco leia un articulo, que decia lo torpes que somos y como no aprovechamos la fortaleza de nuestro sector, piense que edificar en la playa para vender a europeos, es una actividad exportadora como otra cualquiera y mientras los alemanes se llevan nuestros euros produciendo vehiculos, nosotros los podemos recuperar vendiendoles viviendas y haciendoles gastar sus pensiones en nuestras costas..... en fin el tema daría para mucho.
Por último le recordaré algo que ya he contado, en uno de mis ultimos viajes, la guia Noruega cuando nos hablaba del pais, nos dijo que los ciudadanos noruegos primero pagan la vivienda, luego los gastos fijos, luego la ropa y lo último la comida..... y por eso las nordicas y nordicos tenemos el tipo que tenemos....
Un saludo
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