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Hacienda 'penaliza' a quien compre un piso-chollo

Cuando una persona compra una casa usada tiene que pagar el 7% del importe de compra que figura en la escritura correspondiente al impuesto de transmisiones patrimoniales (itp) que marcan las comunidades autónomas. Normalmente, no hay ninguna anomalía, pero en los últimos tiempos crecen los casos en los que hacienda reclama al comprador un pago superior al que inicialmente ha abonado

Se está dando este caso especialmente cuando el comprador ha encontrado piso a bajo precio, un chollo. La razón es que las comunidades autónomas tienen unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el itp mínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa. Esto trata de evitar el fraude que supone escriturar por un valor inferior al valor real de la casa. Así, hacienda tiene como referencia un valor mínimo para cada inmueble y por lo tanto un impuesto mínimo. En caso de que el comprador abone un impuesto más alto no pasa nada, pero lo saca a relucir si considera que el precio de compraventa ha sido demasiado bajo y reclama su abono

La sorpresa del comprador

Así, quien compre una vivienda de segunda mano y no esté bien informado, puede verse en la situación de que, tras pagar a hacienda el 7% de lo que se ha gastado en la casa, ésta le reclama el pago de un importe complementario de itp. Dicho importe sería el 7% de la diferencia entre el valor por el que se escrituró la casa y el mínimo valor que la vivienda tiene a los ojos de hacienda, más los intereses correspondientes por el retraso en el pago

Por ejemplo, si compramos un piso por 200.000 euros, deberíamos pagar 14.000 euros por itp. Si en las tablas de hacienda figura que esa vivienda tiene un precio mínimo de 300.000 euros y que le corresponde un itp mínimo de 21.000 euros, nos reclamará el pago de la diferencia: 7.000 euros más intereses

Por ello, cuando estemos interesados en comprar un piso que, quizá debido a la crisis, ha rebajado sustancialmente de precio, conviene saber qué valor mínimo es el que le otorga hacienda, para pagar los impuestos que correspondan y no tener después sorpresas ni reclamaciones. Los precios mínimos generalmente están por debajo del precio de venta, pero con la crisis y en lugares donde la vivienda ha bajado mucho, hay cada vez más casos en los que no ocurre así

El valor mínimo de una casa, según hacienda

El valor mínimo que tiene una casa depende de distintos criterios que cada administración autonómica fija por su cuenta. En algunos casos se toma como referencia el valor catastral de la vivienda, que se multiplica por un coeficiente según la ubicación de la casa. Este es el caso de Andalucía o Cataluña. En otros casos, la administración divide su territorio en diferentes zonas, a cada una de las cuales les corresponde un determinado precio mínimo por metro cuadrado, como hace la comunidad de Madrid

Así, podemos ver un caso en Madrid capital, donde podemos encontrar pisos en venta por 1.202 €/m2 en paseo Alberto palacios (villaverde) que, de acuerdo a la valoración que realiza la comunidad de Madrid para un piso en esa zona (sector tributario avenida espinela), debería alcanzar los 2.150 €/m2. Así, para un piso de 100 m2 el pago mínimo del itp (el 7% del valor) sería de 15.050 euros, un 79% más que los 8.414 euros que habría que pagar si se tomara como referencia el precio de venta

En Cataluña y en Andalucía el cálculo es distinto, porque para conocer el valor mínimo que un piso tiene para hacienda necesitamos saber el valor catastral de la vivienda, el cual puede conocerse en el recibo del pago del ibi. Este valor habrá de multiplicarse por un coeficiente en función de la ubicación de la casa. Si compramos un piso por menos valor que el dato obtenido, el itp tendremos que calcularlo como porcentaje (7%) de este valor y no con el precio de compra-venta con que escrituremos

En cualquier caso lo que hay que dejar claro es que, antes de escriturar un piso, debes informarte en la administración de tributos de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, de la valoración que el inmueble tiene para la administración. De esta manera podrás conocer qué gasto te supondrá el pago de impuestos, podrás planificar el importe con que necesitas contar y, sobre todo, evitarás el susto que te puede suponer una reclamación posterior por parte de hacienda

¿Se puede reclamar a hacienda para no tener que pagar "de más"?

En caso de que escritures la casa por debajo del mínimo estipulado por hacienda y pagues un itp menor de lo debido, ésta te notificará el importe que les debes por la diferencia. Desde que recibas la notificación, dispondrás de un plazo de alegaciones en el que poder argumentar por qué el precio pagado por la casa es inferior al calculado por ellos como precio mínimo. Alegaciones típicas son deficiencias en el estado de conservación, que la vivienda se compra con inquilino (lo que reduce su valor) o aportar un informe de tasación de un experto independiente que muestre que el valor real de mercado de la propiedad es menor que el que consta a la administración, pero, en cualquier caso, que el recurso se admita y te salves de pagar el "extra" en el impuesto es bastante improblable y sólo se conseguirá en casos muy justificados, por lo que no cuentes con ello de antemano, ya que hacienda "respeta" que encuentres un chollo, pero ella quiere recaudar como si la transferencia se hiciera al menos por un valor mínimo

Links de interés

Simulador de valores mínimos para Madrid

Coeficientes aplicados para catalunya

Calculadora de valores para Andalucía

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173 Comentarios:

francisco
11 Marzo 2010, 9:40

Buenos días, yo no diría penaliza hacienda, como si fuera algo que nos aparece ahora. Yo sé de hecho que hacienda está valorando por encima de lo declarado, en aquellas compraventas, donde el importe d ela escritura es inferior al valor catastral por el coeficiente. Las mismas son nulas de pleno derecho, pues se te presenta un valor con una fórmulas generales y donde NOOOOO hay visita " in situ" del tasador de hacienda que firma. Mientras no haya visita " in situ" del tasador, croquis de planta de distribución......es nula la tasación de hacienda, el p-r-o-b-l-e-m-a está con los abogados que por hacer algo que está ganado en todos los casos te piden el 50% o más de lo que pide hacienda, de forma que muchos compradores, no van al abogado y abonan lo que les pide hacienda. Por otra parte, no está obligado si no preguntas, pero si preguntas al n-o-t-a-r-i-o-, debe de decirte cuál es la cantidad mínima a fijar en cada escritura, con tal de que despues no te lleguen sorpresas de más i.r.p. E intereses. He visto auténticas barbaridades de valores reales de venta de los tasadores de hacienda y lo vienen haciendo desde el año 2000, otro asunto es que ahora se remiren un poco más, pero no es por cuestión chollo, sino por la propia normativa de valoración de hacienda para el "impuesto de transmisiones patrimoniales". Recordar que en n-o-v-i-e-m-b-r-e de 2009, ya os puse en mi blog de este foro al respecto, que adjunto:

¿ Cuál es el valor mínimo por el que debo escriturar una compraventa ? Saludos cordiales

12 Marzo 2010, 20:46

In reply to by km

Cualquier persona puede recurrir la tasasion de la hacienda personalmente y no hace falta pagar a ningun abogado.

francisco
12 Marzo 2010, 21:29

In reply to by anónimo (not verified)

Cualquier persona puede recurrir la tasasion de la hacienda personalmente y no hace falta pagar a ningun abogado.
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Anónimo 20,46 h

Creo que no, se necesita abogado.
Saludos

15 Marzo 2010, 9:59

In reply to by km

No es necesaria la visita "in situ" lo que piden los tribunales economicos-administrativos es una valoracion individualizada y para hacerla, con los medios de que ahora se dispone, no es necesaria la visita, que por otro lado es muy complicada de llevar a cabo, ya que sin una orden judicial, el propietario del inmueble no está obligado a permitirte el paso a la vivienda.
Lo más sencillo sería que nuestros politicos modificaran la definición de la Base imponible en el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y donde dice valor real de los bienes transmitidos pusiera precio pagado. El problema vendría con el impuesto de sucesiones y donaciones, donde no hay precio y si valor real de lo adquirido a titulo lucrativo.

Un saludo

francisco
15 Marzo 2010, 10:43

In reply to by anónimo (not verified)

Anónimo 9,59 h.

Creo que si es necesario( tengo que repasar apuntes), pero para poder hacer una "tasación individualizada" tengo que aportar un "croquis de la distribucion de la vivienda " así como comprobar la superficie, en caso de no comprobarla, tendré que utilizar la que describe la escritura......la tasación tiene su propio proceso y si como bien dices si no me dejan entrar( sin tener una orden judicial) pues no puedo tasar, entonces que se cambie la modificación de base imponible en i.t.p. Diciendo precio pagado o que acepten como muchos hacen, aportar la tasación individualizad y el plano de su viviendas a la escritura de compraventa, que tampoco respetan las oficinas liquidadoras del registro ni las administraciones de hacienda.

Mucho se puede hablar y hacer, pero se lo pasan por el forro.

Saludos cordiales

Christine
18 Noviembre 2018, 17:14

In reply to by km

EN PISOS EMBARGADOS DE BANCO LOS PRECIOS DE VENTA SON = A CANTIDADES ADEUDADAS X PROPIETARIO ANTERIOR + GASTOS DEVENIDOS; LO QUE CONVIERTE UN PISODE 130.000€ NO DESEADO X UNA ENTIDAD Q HA D LUCHAR CON OKUPAS, DESPERFECTOS,DETERIOROS, DAÑOS, AGENTES INMOBILIARIOS, GASTOS COMUNIDAD IMPUESTOS, IBI, Q SOLO DESEA DESHACERSE D LA PROPIEDAD). SI LA DEUDA ASCIENDE A 15000€ DIGAMOS 20.000€ x ejemplo.

11 Marzo 2010, 10:36

Este pais es una verguenza

11 Marzo 2010, 10:50

Desde las aministraciónes se le estaba diciendo a los ciudadanos, que las viviendas tenian que bajar, esto hera falso, tanto por parte de las aministraciónes, como por parte de los bancos y cajas de ahorros, el coficiente coreltor de la compa de una vivienda, o solar, o terreno rustico, es por ley desde hace muchos años, los notarios tiene la obligación de arvertirlo y de no escritural esa compra por debajo del valor catastra, a plicando el coficiente, que varia segun comunidad, o ajuntamiento, como minimo tiene que tener ese precio, el rejistro de la propiedad, no puede inscrivir una venta, que no esta bajo este baremo, si la inscrive, y acienda terreclama, la diferencia de la autoliquidación, puedes llebar a los tribunales, al notario y al registrador, por haver hacestado, las escrituras.

11 Marzo 2010, 11:00

Mi hija a comprado un piso por 255.000 € y Junta de Andalucia dice que vale 326.000 €, el valor catastral es de 225.000 €, por tanto le hacen una reliquidacion y tiene que pagar mas de 5.000 € de impuestos, esto es un robo a mano armada, el indice que aplican para el calculo es de 2008 cuando aun el Sr. zapatero decia que no habia crisis y dicgo yo, ahora que ya lo reconoce, trabajito le ha costado, lo mismo que actualizaron al alza el indice que lo actualicen a la baja ya que ese piso no hay quien lo venda por lo que dicen que vale y si no que lo intenten.
Una verguenza.

15 Marzo 2010, 23:39

In reply to by Pues la hacien… (not verified)

En esto no tene nada que ver el Sr. zapatero porque no es un asunto de su competencia. Estas competencias corresponden a la distintas omunidades autónomas. Caso de Madrid, la Sra. aguirre, que debería de dejar de promover la rebeldía fiscal y hacer justicia impositiva en su comunidad. Hay ciudadanos de Madrid a los que les han valorado el piso que compraron en un 60 o 70 % más de su valor real. Yo me pregunto ¿Quién mantiene la burbuja inmobiliaria aunque solo sea para el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales?

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