David marquina, director general de tasinsa, tiene una visión práctica y directa sobre el sector inmobiliario actual. Es consciente de que la delicada situación de la economía imposibilita la recuperación del sector pero cree que hay buenas oportunidades de compra. Eso sí, siempre que se disponGA de liquidez
Son muchos los expertos inmobiliarios que tras el negro 2009 ven el ejercicio 2010 con esperanza ante datos positivos que se están conociendo, como el aumento de la venta de viviendas o de la concesión de hipotecas. Sin embargo, marquina se muestra cauto y sigue la misma filosofía que tasinsa, una consultora inmobiliaria familiar con más de 20 años de experiencia, y que, según marquina, sigue adelante gracias a la diversificación, a la precaución a la hora de invertir y a no haberse apalancado en un sector sumamente endeudado. El experto cree que no habrá una tendencia clara a corto plazo y que aún tiene que absorberse todo el stock de viviendas . “Todavía quedan tres años de drenaje del stock”, sentencia
Durante años se ha creído que todo era vendible, sin embargo actualmente hay activos muy complicados de vender, como el suelo, según marquina. “Las viviendas bien ubicadas tendrán salida, pero todo lo que sea secundario como lo situado en la periferia de las ciudades e incluso en algunas zonas en las grandes ciudades va a ser difícil de vender”, comenta, para añadir que “hay una máxima en el mercado que es la ley de la oferta y la demanda y si sigue habiendo más oferta que demanda ¿quién va a comprar?”, se pregunta
Con estos mimbres, con el elevado stock de casas, con el aumento del paro y con la demanda de vivienda retraída, al experto se le antoja difícil que el precio de la vivienda suba. “Si además añadimos que la situación económica se deteriora y que las entidades financieras llevarán descuentos en sus viviendas veo complicado que aumente el precio”, señala marquina
Hoy por hoy, tasinsa opta por alquilar, en lugar de comprar. Y ¿por qué? “si tienes liquidez y no necesitas financiación, compra casa. Pero si tienes que endeudarte más del 70% del valor de la vivienda, alquila. Si no tienes dinero ahorrado, olvídate de comprar”, recomienda marquina
Uno de los males que arrastra la sociedad actual es el elevado endeudamiento de las familias y de las empresas. David marquina cree que para haber evitado la burbuja inmobiliaria, “no tendríamos que haberla inflado”. Estima que el sistema propiciaba a un consumo brutal del sector y que no se tenía que haber facilitado los niveles de endeudamiento a los que se llegó, y “tampoco haber motivado, a base de beneficios fiscales a comprar vivienda a todo el mundo”, añade
El sector logístico, el más activo
En los últimos meses la compañía ha estado inmersa en Europa llevando el project managment de un nuevo hotel para la cadena gat rooms en berlín y de un hotel en parís. La última operación inmobiliaria cerrada por tasinsa ha sido un sale&lease back en el centro de transportes de coslada
Marquina asegura que el segmento más activo en el mercado inmobiliario es el industrial logístico. “Los inversores buscan rentabilidades del orden del 7% y en logístico son del 8%, mientras que en oficinas o locales comerciales las rentabilidades son del 6%” dice. Pese a la crisis, el director general de la compañía afirma que sí que hay oportunidades. “En años anteriores era imposible acceder a determinados inmuebles y actualmente es posible, por ejemplo, si te mueves bien puedes comprar un edificio en el paseo de recoletos en Madrid o en el paseo de gracia en Barcelona, algo que antes era muy difícil”, comenta
Muchos inversores se mantienen en un impasse a la hora de invertir, ante las informaciones contradictorias sobre los precios: unos dicen que deben caer más y otros, que ya han tocado fondo. Ante este contexto, marquina cree que en la actualidad es buen momento para comprar por la rentabilidad que se obtiene, “siempre y cuando se disponga de capital suficiente”, recuerda. “Si salen activos con buenos inquilinos, buenos contratos se tratará de buenas oportunidades. Este año y el que viene serán momentos oportunos para comprar”, añade
21 Comentarios:
NO. Lo que habria que decir a todo el mundo es: si el valor de la casa no corresponde a , como mucho, 25 anos de alquiler, no compres, alquila
Recomendar categóricamente no endeudarse más del 70% del precio del inmueble puede valer como titular, pero poco más. Todo dependerá de si el precio del piso es bueno, y financieramente, del nivel de ingresos. Si, por ejemplo, no tengo apenas ahorros, pero el pago del piso sólo me supone un 15% de mis ingresos, sería una insensatez dejar pasar un buen negocio por aplicar esta pintoresca regla.
Cada uno arrima el ascua a su sardina, los números han de ser personales, expectativas, ahorros, precio total ...
Para regla pintoresca (y cabezota) la Manía de que el precio de compra ha de ser igual a 25 años de alquiler (incluso menos he llegado a leer). Hombre, si te piensas morir en ese plazo no está mal, pero si no, la diferencia es que a los 20 años no tienes una mierda o tienes 2/3 de casa pagada.
Y lo de alquilar y ahorrar tampoco cuela, porque en vez de ahorrar levantas hipoteca, y lo que desgraves lo levantas también y al final pagas en veinte años y no en treinta.
O sea que 25 años de alquiler más lo que puedas ahorrar, no es comparable a tener una casa tuya en cinco menos.
1) el cálculo, como dicen algunos comentarios, depende de la persona. Aunque en las cuentas personales también hay que tener en cuenta que, si el préstamo hipotecario es muy alto y a muchos años, gran parte del dinero no va a pagar tu casa, sino a pagar intereses del banco. Si en tus cuentas ese valor en menor que el alquiler, adelante. Si no, te sale más a cuenta ahorrar unos años más (todo esto teniendo en cuenta que el mercado va a bajar o a mantenerse en los próximos años).
2) me hace gracia el discurso general de que la culpa de la burbuja era de la desgravación por vivienda. ¡¡Pero si la desgravación como tal existe desde el año 1978!! Mis padres se desgravaron de la hipoteca de su casa, comprada en 1990. No fue algo que apareciera en pleno boom, y no fue ni mucho menos la culpable de la burbuja.
Acabo de comprar una casa de 460.000 con una hipoteca de 240.000 (El resto lo he pagado con la venta de una casa anterior). La hipoteca (hoy, claro) es un 20% de nuestros ingresos. Lo pensé mucho, pero a la vista de la situación, les pregunto: francamente, la he cagado??
Sinatra
Si cambiasteis un inmueble por otro de mayor valor y os hipotecasteis por la diferencia y además es tu vivienda principal no la habeis cagado.
Sin embargo, aquellos que compran su primera vivienda o una segunda vivienda a precios de hoy están pagando mas de lo que pagarían mañAna, o el año que viene, en en los próximos 3 a 4 años.
La banca (incluyendo cajas) se verá obligada a liquidar su stock de viviendas para limpiar sus balances. Si el banco de España no los obliga a motu propio, el banco central europeo lo hará sin duda.
Francamente, la respuesta la tienes tu.
La has comprado pq te gustaba para vivir tu y tu familia?
O la has comprado para especular?
Si has de venir a este tipo de foros plagado de agoreros y despechados a buscar las respuestas, tal vez la hayas cagado.
Pero si has preguntado para ver que es capaz de responder la gente para descojonarte, tu y yo venimos a lo mismo.
Sin acritud.
Si has de venir a este tipo de foros plagado de agoreros y despechados a buscar las respuestas, tal vez la hayas cagado.
------------------------------------------------------------------------------------------------------
Wenas, soy un seguidor de las pitonisas de la tv. Y cada vez más, veo que preguntan sobre la venta de sus pisos/edificios. Osea, que la gente acude a lo que quiere.
Si la casa lo vale, has hecho muy bien, porque el año que viene ya no estará a la venta y/o tú tendrías que hacer peor venta de tu primera casa.
Si no lo vale, pues has hecho mal, está claro.
¿Esa casa hubiese costado en 2.006-2.007 660.000 euros?
Si la respuesta es sí, has hecho bien.
Si la respuesta es no, has hecho mal.
Si antes de comprar la segunda, vendistes la primera, lo veo una opcion bastante aceptable.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta