Información sobre vivienda y economía
el pasado fin de semana tuvo lugar un encuentro de foreros de idealista

Los pisos de La banca son generalmente más caros que los de las agencias (gráficos)

Autor: equipo

Piso de banco está percibido en muchas ocasiones como piso chollo. Sin embargo, un estudio realizado por idealista.com con miles de viviendas de la banca demuestra que las viviendas de las entidades financieras suelen ser más caras que las de agencias y particulares

Esto es así especialmente, cuanto más elevado es el precio del inmueble, ya que en tramos de precios muy bajos las entidades financieras suelen ofrecer mejores precios

Esta fue una de las conclusiones que salieron del primer foro idealista.com realizado en colaboración con irea y sociedad de tasación, donde nuestro portal inmobiliario reunió a más de 80 representantes de 50 bancos y cajas españolas y extranjeras responsables de los activos inmobiliarios

Las conclusiones de dicho estudio sobre los precios de los pisos de bancos frente al resto de vendedores fueron:

1) banca respecto a agencias:

A) en el 61% de los casos resulta más económico comprar a través de agencia inmobiliaria que hacerlo a un banco o caja

B) en relación con las agencias los bancos son de media un 12% más caros

Los pisos de La banca son generalmente más caros que los de las agencias (gráficos)

El gráfico muestra cuánto más caro (en positivo) o barato (en negativo) es el piso analizado de un banco frente a sus comparables

2) banca respecto a particulares:

A) la diferencia entre el precio de los pisos que ofrecen bancos y cajas y las viviendas puestas a la venta por particulares es mínima, aunque en el 52% de los casos analizados resultaba más económico realizar la compra directamente al particular

B) los pisos de bancos y cajas son, de media, un 4% más caros que los de particulares

Los pisos de La banca son generalmente más caros que los de las agencias (gráficos)

El gráfico muestra cuánto más caro (en positivo) o barato (en negativo) es el piso analizado de un banco frente a sus comparables

 

¿Cómo se han hecho los gráficos?

Para la realización del estudio y los gráficos idealista.com ha analizado el precio por metro cuadrado de 2.698 pisos de segunda mano comercializados por bancos y cajas de ahorro en las ciudades de Alicante, Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca y Valencia, comparando cada vivienda con al menos cinco inmuebles de la misma zona y características ofertados a través de agencia o directamente por el particular

Una vez localizado cada inmueble se han buscado cinco viviendas comparables y se han analizado si ese piso de banco era más barato o más caro que la media de comparables

Para poder funcionar como inmuebles para la comparativa, cada piso debía coincidir el estado (si es de segunda mano a reformar o en buen estado...), número de plazas de garaje, el tipo de inmueble (piso, estudio...), misma categoría en el edificio. No podían ser ni chalets ni áticos para reducir distorsiones de metros. Además, si el piso del banco tenía ascensor, los testigos también. Si el piso del banco tenía piscina, los testigos también. Los m2 de los testigos sean +/- 30% los m2 del piso del banco como máximo. El radio de búsqueda de testigos en ciudad con distritos alrededor de un piso de banco ha sido 600 m y en municipio sin distritos, 1.000 m. Sólo se incluía en la gráfica si cumplía todos esos requisitos y si se encontraban al menos 5 comparables

Así, un punto que esté en 33% y en la zona de 3.000 euros quiere decir que esa vivienda de banco costaba 3.000 euros/m2 y que era un 33% más cara que las comparables de agencias o particulares. La colocación de todos los puntos ofrece una nube en la que se observa cómo los pisos de bancos son más baratos cuando se analiza pisos de bajo coste y dejan de serlo para convertirse en más caros a partir de inmuebles de más de 1.500 euros/m2 (para el caso de las agencias) y 2.000 euros/m2 (para el caso de los particulares). En esos casos, los particulares y agencias suelen tener mejores precios

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, ve en estos datos la confirmación de que “para encontrar chollos hay que explorar, mirar mucho y comparar, ya que las ofertas pueden encontrarse en cualquier vendedor, ya sea banco o agencia. La demanda sigue viva pero sólo responde a precios atractivos por lo que si quiere sanear el stock y dinamizar las ventas el sector debe continuar aplicando rebajas a los pisos”

Otras conclusiones

En el foro organizado por idealista.com en colaboración con Irea y Sociedad de Tasación, también se comentó que los bancos van a tener que lanzarse a construir pisos en aquellos suelos que se han tenido que adjudicar como canje de deuda porque así tendrán un activo más líquido y también porque el banco de España va a penalizar contablemente más tener suelo que tener pisos

También se llegó a la conclusión de que en los próximos meses se va a producir una mayor salida de pisos a la venta, una cuestión que no es positiva necesariamente para el mercado ya que puede producir una sobreoferta y un descenso del valor de los inmuebles. Precisamente, sobre la evolución futura del precio de los pisos no hubo consenso, ya que mientras unos estimaban que el suelo estaba cerca, otros veían necesario mayores descensos (especialmente en zonas costeras y en los grandes desarrollos urbanísticos en los entornos de las grandes ciudades)

La banca reconoció que gestionar todos sus activos inmobiliarios está siendo un gran problema, aunque también reconoció que poco a poco están registrando un mayor volumen de ventas gracias a una mayor demanda y a que han iniciado políticas activas de venta a través de los canales tradicionales y a través de Internet

También se señaló que:

- Hay demanda de vivienda

- Los suelos no van a ser líquidos en los próximos dos años

- A corto plazo bajarán los márgenes sobre la construcción de vivienda a alrededor del 10%

- El efecto por el final de las desgravaciones no será tan dramático una vez pasen los primeros meses de impacto

- Los bancos tienen que usar más internet para vender y anunciar mejor sus viviendas

¿Hipotecas a la americana? no, gracias

Por otro lado, también se tocó el tema de establecer en España hipotecas a la americana (que permitan devolver la vivienda como pago de la deuda y olvidarse del crédito). Sin embargo, los especialistas del sector financiero detectan varios problemas para adaptar este sistema a España: el complicado encaje jurídico de estas hipotecas en el ordenamiento legal español, un mayor coste para el hipotecado y más avales figuraban entre los handicaps

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