La publicación en los medios de la resolución judicial de la audiencia de Navarra de 2009 en la que el juez permitió entregar a una pareja su casa como pago total de la hipoteca no sienta jurisprudencia, pero ha sentado muy mal a la banca. La asociación española de la banca (aeb) ha criticado la sentencia y ha avisado de que si se legalizase este mecanismo de la dación en pago en España provocaría "una dificultad mayor en el acceso al crédito, que sería más escaso y caro"
Santos González, presidente de la asociación hipotecaria española, señaló que si se generaliza la fórmula de cancelar la hipoteca cediendo el inmueble al banco traería como consecuencia que "el volumen de crédito se reduciría y se restringiría, porque en términos de mercado no sería gratis ni inocuo implantar esta medida". González lamenta la situación de algunas familias que no pueden pagar la hipoteca, pero explica que "las cosas no son gratis, y nuestros socios, inversores, analistas y depositantes nos exigen ser eficientes"
Santos sentenció diciendo que "el mundo económico internacional se soporta mediante el respeto a los contratos, y quien contrae deudas las tiene que pagar", aunque posteriormente reconoció que la dación en pago se pacta en cierta ocasiones entre el cliente y la entidad
Las asociaciones de consumidores celebraron la sentencia Navarra, que es de hace más de un año, pero pidieron cautela ya que no sienta jurisprudencia. En este sentido, todo sigue igual, o casi, ya que al menos ya hay una sentencia a favor de la dación en pago, señalan
Círculo peligroso
Prácticamente todos los medios de comunicación se hacen hoy eco de la noticia y algunos incluso la comentan. Por ejemplo, el diario expansión alerta en su editorial que como se ha demostrado con la crisis subprime, el modelo norteamericano no es el mejor, ya que puede llegar a provocar grandes problemas económicos y financieros. También apoya la tésis de que este tipo de hipotecas conllevaría más riesgo al banco y se traduciría en diferenciales y tipos de interés más caros para el consumidor, la eliminación de las hipotecas al 100% y el recorte de los plazos de amortización (conoce más sobre cómo funcionan las hipotecas en eeuu)
El diario, que dice que la sentencia del juez adolecen de un cierto populismo pero que muestra su ignorancia del sistema financiero, también añade que de ocurrir esto provocaría menos créditos, menos demanda de hipotecas y en consecuencia, caídas adicionales del precio de la vivienda. Todo un círculo vicioso de peligrosas consecuencias, sentencia
Críticas de expertos
Por otro lado, álvaro López de argumedo, abogado de uría menéndez, señala en el mismo diario que el auto de la audiencia de Navarra desconoce las reglas esenciales. El abogado critica que el juez se apoya en planteamientos de orden mora que no tienen amparo en nuestro ordenamiento
Lorenzo dávila, jefe del departamento de investigación de la ieb, también critica la sentencia y alerta de los peligros que podría suponer una generalización de este caso. Como alternativa, propone el sistema danés, que permite recomprar al deudor particular su préstamo titulizado al precio de mercado, que evoluciona en función del precio del inmueble que lo sostiene como garantía, sin necesidad de desestabilizar el mercado
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323 Comentarios:
Al anonimo de las 12:02 : ¿En que banco te dejan negociar la dacion en pago de entrada el día de firma como una condicion mas?
Puedes negociar los demás terminos y puedes contratar seguros de desempleo, de vida, de accidentes, de hogar.........para cubrir imprevistos; pero negociar que cuando tu quieras devuelves el piso no lo verás en ninguna parte. Otra cosa es que si tienes problemas el banco te acepte la dación en pago como mal menor; pero lo acepta si se negocia y en condiciones ventajosas para el banco y a fecha de hoy ya no acepta eso ninguna entidad.
Se darán hipotecas más caras, pero como la gente no puede pagar más, tendrán que bajar los precios de los pisos.
Si tu tienes 300 pisos y 1000 personas que los quieren/pueden comprar, se lo venderás al precio que puedan pagar los 300 más ricos. Si esos 300 ahora te pueden pagar un 5% menos porque les cobran más intereses, pues las venderás un 5% más baratas.
No olvidemos que el precio de una casa y el precio de contruir una casa sigue siendo muy diferente.
Pobres banqueros, qué pena me dan, van a tener que ir reservando sitio debajo del puente junto a sus esquilmados clientes.
Que encarezcan las viviendas? JAJAJJAA pero si eso es la solucion a la burbuja!!! jajajaja. Asi bajaran mas los precios.
Sin resolver aún el problema de la burbuja, generalizar la dación sería un suicidio para la actual economía española: los bancos opondrían aún más resistencia a bajar el precio de los pisos, el crédito fluiría aún menos, pero sobre todo la solvencia del sistema estaría en grave peligro... vamos ni la ue y China juntos nos sacan de esto.
Tampoco creo que convertir a los bancos en agencias de leasing de vivienda (en lo que se convertirían de facto) sea una solución.
Otra cosa es que se pueda empezar a pensar en otras fórmulas intermedias y que eso beneficie a medio plazo al sistema financiero, al mercado y a los usuarios.
En términos generales, el planteamiento de la resolución es inadmisible en el derecho español, pues no podemos olvidar que el negocio jurídico que se formaliza con el banco no es la compra de una vivienda, sino la concesión de un préstamo cuya devolución se garantiza con un derecho real sobre un bien inmueble. Derecho real que se denomina hipoteca. Por consiguiente, la obligación del deudor no está constituida por la devolución de un bien inmueble -negocio jurídico de compraventa en el que el prestamista (banco) no es parte- sino en el reintegro del préstamo dinerario.
Pensemos, que yo puedo ser propietario de un inmueble completamente pagado y que preciso liquidez. Acudo a un banco, solicito un préstamo y el banco me lo concede si bien imponiéndome la carga de constituir una hipoteca a su favor, en garantía de devolución del préstamo. Como puede advertirse sin dificultad tal operación no tendría su origen en ningún contrato de compraventa, sino, simplemente, en la concesión de un préstamo.
Por otra parte, si se siguiera el modelo americano, sería desastroso, pues es palmario que el número de préstamos hipotearios concedidos se reduciría espectacularmente. En efecto, en primer lugar, se produciría una antiselección. En mercados inmobiliarios alcistas, un sujeto que no pudiera atender el pago de sus cuotas de amortización nunca entregaría en dación en pago el bien inmueble adquirido, pues si lo compró en 100 y si su precio en el mercado es de 130, es obvio que intentaría venderlo para, al menos, obtener la diferencia entre el precio de adquisición y el de mercado. Por el contrario, en mercados inmobiliarios bajistas, si lo compró en 100 y su precio de mercado fueran 70, su solución sería entonces entregárselo al banco para quitarse la obligación.
Luego, en el caso anterior, nos encontraríamos con que la entidad de crédito nunca obtendría la ventaja de un beneficio por la dación en mercados inmobiliarios alcitas -pues el deudor siempre lo vendería en el mercado a su precio superior-, y por el contrario tendría que asumir la pérdida patrimonial experimentada por el inmueble en los mercados inmobiliarios bajistas, porque para el deudor sería más rentable devolver el inmueble que asumir el pago de la deuda pendiente de pago.
En segundo lugar, para cubrirse de la antiselección, los bancos solicitarían tasaciones muy ajustadas del inmueble y, por supuesto, salvo en los casos de clientes muy solventes, el porcentaje del préstamo a conceder se reduciría de forma notable. Nada, por tanto, de obtener el 100% de financiación, ni el 80%. Deberíamos empezar a pensar que el máximo a obtener estaría alrededor del 65% del valor de tasación, esta situación obligaría al futuro comprador a tener que ahorrar una cantidad tan importante, que el número de transacciones que se realizarían disminuirían considerablemente.
Por otra parte, el diferencial a pagar respecto del Euribor -supuesto que
¿Y que va a pasar con caja Castilla La Mancha en donde hay entre un 15% y un 20% de hipotecas-pateras absolutamente incobrables?.
Mucho me temo que los ciudadanos vamos a estar pagando (tanto los que tienen vivienda como los que no) el agujero negro de las cajashasta que nos vayamos al otro barrio incluso nuestros hijos y nietos...
Pero lo que no dices, es que en España hasta hace dos o tres años, el mercado de la vivienda siempre ha sido alcista, desde los tiempos más remotos.
Que pasa que ahora, es bajista?,
Cuando subastaban una vivienda, siempre sacaban sus buenas tajadas, y el propietario embargado, tenía que seguir pagando.
Porque en el resto de todos los países, no sólo usa, sino Francia, Alemania, gran bretaña, etc. la ley hipotecaria es diferente y además, las condiciones bancarias para prestar dinero para la hipoteca no es más dura que en España.
Eso no lo dicen los bancos, no.
Aquí en España, la banca nunca pierde.
Repito, por qué el resto de los países tienen la dación en pago y sólo España no.
¿Puedes responder?
POR QUÉ eL RESTO DE LOS PAÍsES TIENEN LA DACIÓn EN PAGO Y SÓlO España NO.
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Simplemente, ha sido la opción elegida por el legislador (el congreso). Imaginemos que queremos regular la interrupción del embarazo, y nos planteamos las siguientes alternativas: 1ª) El aborto será libre y podrá interrumpirse el embarazo cuando se quiera. 2ª) Sólo podrá interrumpirse el embarazo durante las primeras cuatro semanas de gestación. 3ª) No podrá interrumpirse el embarazo en ningún caso. 4ª) El embarazo podrá interrumpirse en caso de deformación de feto.
Pues bien, el legislador escoge la opción que considera más adecuada, y que puede o no coincidir con el sentir general de la población. Esa es la función de gobernar.
En el caso de las hipotecas imagino que debió ser porque se consideró que esta fórmula era más económica que la extinción de la obligación mediante la dación en pago.
Por otra parte, no estoy de acuerdo con tu reflexión en el sentido de que cuando subía la vivienda los bancos sacaban una buena tajada en las subastas. Pensemos que si la vivienda había sido tasada en 100 y el precio actual era de 150 y la deuda de 90, lo normal sería que el propietario deudor lo vendiera antes en 120 y lquidara su deua con el banco embolsándose los 30 de diferencia. Y si no lo hacía él, seguro que sería un subastero el que acudiría a pagar los 100 ó 120 para ganarse la diferencia con el precio de mercado.
Los bancos siempre quieren dinero. Ese es su activo. Las viviendas es el negocio de otros empresarios y a las entidades quedarse con inmuebles sólo les origina problemas.
Y si por mi respuesta piensas que trabajo, directa o indirectamente, para la banca, ya te anticipo que no.
Pues eso, por fin dejarían de ganar los de siempre y bajarían los precios de las viviendas ... los bancos tienen su responsabilidad y de momento no la han asumido , ya va siendo hora de que mediante algún tipo de mecanismo , sea la dación en pago u otro intermedio se den cuenta de que no pueden hacer un mal negocio y que le paguen los platos rotos el resto de los españolitos y no españolitos,en resumen , si tu valoras una casa en 100.000 euros y yo ya te he pagado 50000 ( por ejemplo) pues te debo 50.000 y no una casa valorada en 100000 y 25000 más ( más o menos) , eso en mi pueblo se llama robar y no tiene nada que ver con tus responsabilidad de pagar...
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