En las últimas semanas -y especialmente en los últimos días- ha crecido el debate sobre si en España el banco debería aceptar la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca en los casos en los que el deudor no pueda hacer frente a su crédito. El motivo es que en España, si alguien no puede pagar la hipoteca, el banco inicia el proceso de ejecución de la hipoteca, que resumiendo mucho acaba con el embargo de la vivienda y su posterior subasta. Actualmente, lo más común es que a esa subasta no acuda nadie, por lo que el banco puede quedarse con la vivienda al 50% de la tasación y si no cubre la deuda, puede seguir demandando al hipotecado el resto de la deuda vía embargo de otros bienes o incluso su salario
Su llegada al congreso ha elevado el tono del debate y la petición de que en España se concedan "hipotecas a la americana", entendiéndose como tal la opción de que el particular pueda dar las llaves de la casa al banco y olvidarse de la deuda
En este punto surge ya el primer error de concepto, ya que se da una sensación de simplicidad (ir al banco, dar las llaves y olvidarte) que no es cierta. Lo primero es que dependiendo del estado de eeuu donde vivas puede que la toma de posesión del banco sobre la casa, sea en dación en pago (en inglés, deed in lieu of foreclosure) o por ejecución hipotecaria. Ésta última puede derivar en una cancelación total del préstamo o si la cantidad obtenida por su venta no cubre la hipoteca genera una “deficiencia” de la deuda (deficiency),igual que en España
Así, cuando un americano deja de pagar la hipoteca suficientes meses para que el banco inicie un proceso de cobro, las opciones más Drásticas derivan en dos posibles salidas:
1) el hipotecado propone un short sale (venta corta o por menos dinero del adeudado) que el banco debe aprobar para realizarse
El prestatario pone a la venta su vivienda pero sólo encuentra un comprador que le pague menos de lo que debe al banco. En ese caso, tiene que pedir permiso al banco para vender por debajo de la hipoteca. Con tantos casos como estos que llegan al banco, es posible que tarde de 6 a 12 meses para recibir respuesta del banco, sea positiva o negativa. Si el banco no acepta la venta y se han dejado de hacer los pagos, seguramente que la ejecución seguirá su curso. Si el banco acepta, tras la venta pueden ocurrir dos cosas:
A) si el banco cree que puede cobrar el resto de la deuda, irá a por el hipotecado para conseguir el dinero de la deficiencia (la diferencia entre el préstamo pendiente y el dinero que reciba el banco de la venta “corta”). Esa deuda ahora no está respaldada por una propiedad particular que ya ha sido vendida, por lo que es una deuda similar a la generada por una tarjeta de crédito. El hipotecado recibe un apunte negativo en el historial de crédito (credit score) que lo penaliza sustancialmente y permanecerá en su historial entre 7 y 10 años
B) si ve que hay pocas posibilidades de cobrarla, se lo "perdonará", pero esto tiene consecuencias. Lo primero es que también afecta el historial crediticio, con lo que rehacer la vida financiera, especialmente en aspectos crediticios que son básicos en eeuu no le será tan fácil como se piensa. Además el dinero que te "perdona" el banco figurará ante las autoridades como un "regalo" del banco o un ingreso extra, por el que hay que pagar impuestos según el porcentaje que pague por ingresos ordinarios, y que perfectamente pueden ser del 20-25%. Deber ese dinero al irs (internal revenue service) en un momento en el que financieramente no estás bien es un golpe muy severo. De hecho, en eeuu hay gente que prefiere deber dinero al banco que al irs
2) si no consigues ni siquiera un comprador
Encontrar un interesado en pagar una cantidad que el banco acepte, es bastante difícil, más aún ahora que hay problemas de hipotecas en eeuu y que para este tipo de compras son aún más restrictivas. El banco por tanto iniciará el proceso de ejecución de la hipoteca (foreclousure). Este proceso puede durar desde un año o más hasta que el banco tome posesión de la casa
Cuando el banco la venda, puede obtener el dinero de la hipoteca (deuda saldada), obtener más (el banco tendría una ganancia) u obtener menos. En este último caso el banco podría reclamar la diferencia igual que si se hubiera vendido por menos dinero del adeudado
Por lo tanto, queda claro que las "hipotecas a la americana" en las que se entrega la vivienda y se empieza de cero no son siempre así, ni suele ser algo tan sencillo
Tipos de hipotecas: ¡son más caras!
Si entramos en las hipotecas en sí, vemos como las convencionales no son ningún chollo. Normalmente, o al menos hasta hace poco, se seguía la regla del 20/80, es decir, los que compraban una vivienda tenían que dar una entrada del 20% (downpayment) y abrir una hipoteca por el 80% restante como en España. Esto es algo que está cambiando hacia una financiación menos generosa. En el caso en el que quieras una hipoteca de más del 80% tendrás que pagar un seguro pmi (private mortgage insurance) para cubrir el riesgo al banco: primer gasto adicional
Además, también hay unos gastos de alrededor del 7% para impuestos, papeleos, seguros de título, etc, relacionados con la hipoteca. Junto a las comisiones por firmar la hipoteca, la compra también tiene otros gastos como los de la agencia inmobiliaria, ya que allí casi todas las compras son vía broker inmobiliario
Volviendo a las hipotecas, últimamente los bancos o los generadores de hipotecas están más exigentes que antaño en la petición de información al interesado en comprar casa. Se piden documentos de todo, cuando antes eran más laxos
Una de las principales diferencias es el tipo de interés al que se vincula. La amplia mayoría son hipotecas fijas ligadas al bono hipotecario a 30 años (no al tipo de interés oficial que actualmente está en virtualmente en el 0%). También hay hipotecas a interés mixto (un periodo inicial fijo y después variable), pero aunque fueron muy comunes durante el boom inmobiliario, ahora no lo son tanto y cada vez se dan menos por concebirse como más peligrosas, ya que los tipos de interés suelen ser altos
Así, el bono a 30 años sobre el que suelen basarse las hipotecas está ahora muy bajo… pero ¡cerca del 5%!. En 1998 estaba por encima del 7% y a finales de los 80, por encima del 9%. El comprador paga el interés que firma el primer día durante toda la vida de su hipoteca salvo que refinancie (previo pago de gastos y comisiones) para que le actualicen el tipo de interés con los datos actuales
Aunque pueda parecer lógico ir actualizando el tipo de interés en cuanto baje un poco, los gastos son tan elevados que comúnmente en estados unidos se tiene asumido que sólo compensa refinanciar (o actualizar) el interés de la hipoteca si consigues reducir uno o dos puntos. Como en los últimos ocho años ha estado la mayoría del tiempo entre el 4,5% y el 5,5%, pocos de los que hayan comprado casa recientemente habrán refinanciado para aprovechar las fluctuaciones
En España, la mayoría de las hipotecas son variables y están basadas en el Euribor. Así, incluso los peores momentos para las hipotecas variables españolas, cuando el Euribor alcanzó el 5,5% hace un par de años, fueron tipos de interés normales o incluso históricamente bajos para un americano
Así, un americano que empezase a pagar su casa en el año 2000 habrá pagado durante toda la vida del préstamo un interés del 6% aproximadamente, mientras que un español habrá abonado entre un 1,75% y un 6% (diferencial incluido) con una media del 3,75% aproximadamente
De este modo y sin entrar en los tipos de cambio de divisas a lo largo de esta década para facilitar la comprensión de los próximos cálculos, si un americano compró una casa de 250.000 dólares y abrió una hipoteca por 200.000 dólares a 25 años en el año 2000 habrá pagado mensualmente cerca de 1.300 dólares sólo en capital (principal) e intereses. Diez años después habrá desembolsado 156.000 dólares sólo por esos conceptos, y lo peor de todo es que le quedarán por pagar aún unos 150.000 dólares (el 75% de la hipoteca)
El español que comprase una casa con la misma hipoteca a 25 años de 200.000 euros en la misma fecha, habrá pagado mensualmente de capital e intereses 1.030 euros; llevará desembolsados 124.000 euros aproximadamente y sólo le faltarán por pagar 141.000 euros
Es decir, en divisas constantes, el americano acabará pagando por su casa a lo largo de la vida de la hipoteca 390.000 dólares sólo por el principal y los intereses. El español -si se repitieran las circunstancias de estos años- unos 310.000 euros. En números redondos, el americano pagaría un 25% más sólo por capital e intereses (repetimos, sin tener en cuenta los cambios de divisas para facilitar la comprensión del texto)
Piti no es un cigarrillo
Pero la dificultad de pagar una hipoteca en estados unidos no acaba en que se cobran intereses más altos como ha advertido la banca española que pasaría en nuestro país si llegase a extenderse la dación en pago entre particulares
Otro agravante muy importante es que el pago de la hipoteca es mucho más completo y abultado. En eeuu existe lo que llaman piti (principal, interest, taxes, insurance o principal, intereses, impuestos y seguros). Allí, el banco a la vez que cobra la hipoteca cobra también los impuestos de la propiedad y los seguros, que también son mucho mas caros que en España
Los impuestos varían mucho en función del estado y del condado y los seguros también, ya que puedes estar en una zona cara o barata, segura o problemática, o puedes vivir en un estado con problemas de huracanes u otros desastres o en un área tranquila. Una casa típica americana en florida puede tener un seguro anual de más de 2.400 dólares y unos impuestos de 2.000 dólares. Con lo que la hipoteca de 1.300 dólares al mes puede saltar sin problemas a 1.700 dólares mensuales. Esta cifra puede dispararse más aún, por ejemplo, en nueva york, donde los impuestos son elevadísimos
En España, una vivienda amplia entre impuestos de propiedad y seguros no suele pagar más allá de 1.000 euros, es decir, menos de 100 euros al mes
Así, la diferencia a divisas constantes de 80.000 que pagaba el americano a lo largo de los 25 años de hipoteca se dispara tranquilamente a 170.000 por estos otros conceptos del piti de los que no suele hablarse cuando se demanda la implantación de hipotecas a la americana en España. De hecho, muchos americanos que caen en embargo podrían abonar el préstamo, pero no consiguen pagar el resto de partidas que van asociadas a la hipoteca
En total, una americano puede desembolsar 510.000 dólares durante los 25 años, mientras que un español abonaría 330.000 euros, con lo que el americano paga -a divisas constantes y en números redondos- un 50% más
Por otro lado, el tipo de interés no es único para todos, sino que es diferente para cada persona dependiendo de su calificación de crédito. Así, dependiendo del historial de crédito, el banco te dará un tipo de interés u otro. Existe una forma de rebajar tipo de interés, que es "comprando puntos" al banco. Así, al abrir una hipoteca puedes llegar a un acuerdo con el banco y pagarle un montante “x” por adelantado para que te rebaje el tipo de interés por una cantidad de puntos básicos
En resumen, cuando se demanda pedir "hipotecas a la americana" se pide sólo la parte ancha de la botella (poder devolver la hipoteca al banco) aunque dicha particularidad no se dé siempre en eeuu. Además, no se suele tener en cuenta que sus hipotecas tienen otros condicionantes (principalmente el tipo de interés y aditivos) que son mucho menos atractivas que las españolas porque los bancos cobran más para reducir riesgos
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656 Comentarios:
Cuando pediste el préstamo sabias conocías perfectamente las condiciones y los riesgos a los que te exponías. Pues ahora lo devuelves y si no, te jodes.
Si te creiste el cuento de que los pisos nunca bajan porque me lo dijo pepito, es tú problema.
Los que más chillan son los próximos en caer o alguien de su familia.
Cuando veas las barbas de tu vecino pelar pon las tuya en remojo..........
Igual te arrepientes de tu comentario antes de lo que te imaginas....los clientes cada vez tienen menos poder adquisitivo, loa ERE están a la orden y no te digo nada del mercado de divisas.nunca se sabe. Suerte...........
Cuando pedi el prestamo, y me lo concedieron, vayamos por partes, tuve, -quien diga que negocia e impone condiciones en su firma, miente-, que tragar con las condiciones que me imponia el banco, y como yo el 99% de los hipotecados. Y tantos consejos de ocus, organismos defensores de clientes bancarios, no sirven de nada... el banco es que fija siempre, siempre, las condiciones y es lo que hay, si tragas, tragas, o te vas con viento fresco. Es la realidad.
En cuanto a los riesgos, ni te informan ni te lo dicen, porque esto es como el chiste del caballo malo, que si hablas mal de el, no lo vendes ni para carne. Estos los notarios, que la mayoria que trabajan para el banco, se lo callan, no entran en profundidad, o ni entran, porque si no la mayoria se levantan y se marchan sin firmar. Y claro el negocio se jode. Asi que calladito... que se la metemos doblada.
Que cuento, ni tonterias "de que los pisos nunca bajan", enterate, yo compre mi casa para vivir, no para especular. Vamos que tu esperas que lo que costó una vivienda hace 25 años, ahora valga lo mismo que entonces...el problema radica en la estafa que ha habido, propiciada en parte por las entidades financieras, sobretasando el precio de las viviendas, para dar hipotecas a tutiplen y hacer paquetitos, es decir: codicia, teniendo la la sarten por el mango en cuanto a la ley hipotecaria.
Mi problema es la gente envidiosa como tu, un gobierno nefasto que permite la ruina de las familias, pero ayuda con dinero de mis impuestos para salvar de la quiebra a quien especuló y fue uno de los causantes de lo que padecemos. Y por ultimo, una ley hipotecaria abusiva.
De momento pago mis cuotas,, tengo trabajo, pero si me ocurre la desgracia de muchas familias, que iniciaron un proyecto de vida comprando una vivienda, no quiero ser perseguido por el resto de mi vida, cuando he desposeido de todo y ni ya tengo un bien, que el banco tasó y valoró y que se lo queda por la mitad y a ti te reclama el resto. Eso se tiene que acabar.
Lo tienes claro ya?.
Pues sería de justicia que si el banco (experto) te hizo pagar a un tasador que él eligió (experto) y dijeron que el piso valía x, y te dió el 80% de x, si tu no puedes pagar nada más que y, que se queden con el piso (todavía saca el 20% de x más y). Y tú te quedas en la calle, porque no eres el experto.
Ya puestos sería justo que si hacienda te dice que tu propiedad vale x y te quieren cobrar en función de eso, pues que les pudieses pagar en especie, es decir, pagarles con un bien. Por ejemplo si tienes tierras de labor, a las que un ayuntamiento metió en un plan general de ordenación urbana diciendo que son urbanizables, y a ti sólo te sirve para Que te cobren lo que la tierra no genera, que les pagues las deudas con una tierra a lo que ellos (nadie más) dice que vale.
A los chorizos se les debería poder dar su propia medicina
Mucho ruido y pocas nueces..¿Quien ha dicho que queramos ser americanos?.Spanish is diferent.
Aqui hacen directamente leyes para que el Banco se quede con todo, la vivienda y tu vida
Dejaros de tanto rollo, todos sabemos que los dirigentes de los bancos lo son tambien de los principales partidos.¿Como van a estar a favor de la dación?
Si no fuera asi, todos verian bien la dacion en pago.
Son incapaces de crear puestos de trabajo para que las personas puedan ganar dinero para seguir pagando sus viviendas y mantener a su familia.
Son incapaces de ponerse en el lugar de las personas porque ellos tienen sueldos desorbitados y nadie dice nada, ¿ Conocéis algún político que tenga problemas para pagar su hipoteca?
Les dan nuestro dinero a los bancos y son incapaces de exigirles algo a cambio.
Los Bancos obtienen millones de beneficios al año, nos lo pasan por la cara mientras en España hay mas de 4 millones de parados y miles de autómos y Pymes que cierran cada dia.
Estaran esperando que encima les volvamos a votar,
Tenemos que tomar ejemplo no de los Americanos, si de los islandeses,y cambiarlo todo.¡¡POdemos!!!
Precioso artículo, gracias
Y Las mayúsculas????????????'
Acepto hipotecas a la americana, ¿Porqué? Muy simple: menor financiación=menor locura de precios=mayor premio para el ahorrador.
Hay otros países que aplican la dación como pago, todos los países serios.
Es cierto,vivo en usa y hay que pagar un 5% por un prestamo en la hipoteca pero no es como aqui se dice.primeramente te sale mas barato pagar un 5% en una hipoteca en usa que 1% en espana,pues los precios aqui son mas acordes con la entrada de las familias y ademas es un 5% pero los intereses son fijos asi que no suben y siempre es lo mismo.tambien hablan del 7% de tasas,claro y es que en espana no hay tasas? tambien se pagan asi que no entiendo que me quieren decir en este articulo!!!
El pmi del que hablan no es para asegurar simplemente el valor de la casa sino que es un seguro de vida a su vez,asi que pongamos que el deudor se muere la casa queda paga y la viuda no tiene hipoteca. No entiendo porque en espana todo el mundo quiere preteger tanto a los bancos tratando de difamar las hipotecas estilo americano pues son las mejores.si no puedes pagar la hipoteca se la entregas al banco y lo unico que pueden hacerte es danarte el historial crediticio para los proximos 5 a 7 anos y nada mas.cuales son las consecuencias? que a la hora de querer coger una targeta de credito o querer comprar un coche te van a aplicar intereses mas altos por ser un deudor que no pago la deuda consecuente en los terminos que estaba contratada y nada mas en absoluto,nada mas.note pueden tocar el sueldo ni nada.que me liquidan la deuda y el fisco quiere los impuestos por la supuesta deuda perdonada? np hay problema pues si te perdonan 100 mil dollares de deuda y no tienes dinero lo que el fisco hace es que calcula lo que tu tienes,(coche 10 mil,cuenta de banco mil,plan de pension 20 mil) pues el total de tu patrimonio son 31 mil asi que pagarias 27% de tu patrimonio y no de la deuda que te perdonaron y yo prefiero pagar 8 mil dollares al fisco y no 100 mil al banco y el que diga que no esta loco.Gracias, un gallego de riveira en nj Usa.
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