Informe tinsa abril: el precio de la vivienda acentúa su bajada

A ver si los retrasados que mantienen todavia tan caros los precios de las viviendas se dejan ya de tonterias y se bajan los precios a niveles aceptables para que nuestra economia empiece a moverse, o sino esto durara una decada o mas.

Tinsa, como sociedad de tasación alimentada por los bancos, siempre ha sido "excesivamente moderada" en sus datos, digamos que, para su negocio, no le interesa demasiado dar publicidad a los grandes descensos de precio que se esperan.

Por tanto, que digan que en las buenas zonas, en el centro de las grandes ciudades el descenso se acentúa hasta el - 5,6 %, le va a dar un disgusto a algunos.

Ya son unos cuantos los que nos dicen que las caídas de precio se aceleran, recordemos:

-Morgan Stanley y Fitch : se esperan caídas adicionales entre el 10% y el 15% durante los próximos doce meses

-BBVA: la vivienda caerá un 20% en 2011

-The Economist y Financial Times aseguraban recientemente caidas incluso mayores.

Parece que a nadie duda de que este año ya no se podrán sujetar artificialmente los precios.

Evidentemente el tener precios a los que nadie compra es un camino sin salida que no podía durar eternamente, al final si alguien tiene algo a la venta es para poder venderlo, si no lo vendes se van sumando cada vez más viviendas, defunciones, herencias, cambio de vivienda, stock nuevo y de segunda mano... etc. haciendo cada vez más difícil la venta, mastodóntica oferta contra una demanda con unas posibilidades económicas vía sueldos muy por debajo de los irreales precios especulativos.

Como conclusión a todo ello, habrá algunos que decidan no vender, pero la mayoría de las viviendas en venta, mas pronto que tarde su finalidad es ser vendidas, y se intercambiarán por el dinero real que poseen hoy en día las familias y el poco que concedan los bancos con altísimas restricciones para no aumentar su morosidad, no el irreal de la época donde el precio lo marcaba el llevar al límite la capacidad de endeudamiento, todo se pedía prestado y cualquier cantidad por encima de las posibilidades se concedía, aun a riesgo de no poder pagarla, con los resultados que todos conocemos en las economías domésticas y en la economía general.

A esas hay que atenerse, al dinero actual de una sociedad superendeudada que no puede volver a endeudarse inmediatamente sin resolver antes lo que ya debemos, para desgracia de los que sin escrúpulos vivían de pedir por un piso "pelotazo y medio" dejando hipotecado al comprador por "resto de su vida y media".

El truco no podía durar eternamente. No hay dinero suficiente a crédito, ya no nos prestan más. Ahora hay que comprar con dinero "real", el que se tiene o el que se puede pagar según tus posibilidades. Resultado: los pisos no lo duden que bajarán, y mucho.

Parece que aqui la gente sigue sin enterarse.

Los que tiene miles de pisos son los bancos. El problema de los bancos no son los pisos, ya que haciendo provisiones los pueden mantener en cartera hasta que empiecen a dar creditos (ellos mismos..), y se recupere el mercado. El gran problema lo tiene con el suelo que se suponia que se iba a edificar y fue comprado a precio de oro, ahora no se va a edificar y eso si que ha bajado de precio....

Ese gran stock de pisos se vendera a inversores, fondos o poco a poco con sus empresas inmobiliarias, ellos no van a mover el mercado a la baja.

Por lo que no hagais la cuenta de la lechera, buscar el piso que necesitais haceis que os haga una rebaja y a comprar, o mas pronto que tarde os quedais sin piso, eso si si sois solventes en el banco, id primero al banco para ver que os puede prestar, y luego al mercado a comprar y negociar, suerte amigos..

Pero ? con noticias como esta todos los días, como espera este portal que vendamos alguna vivienda ?

Si ustedes y el resto de la prensa están todos los días erre que erre, que si baja tanto este mes, que si baja cuanto al otro mes, lo único que consiguen es que los compradores se froten las manos todos los meses con lo que se ahorran, y la pocas llamadas que se producen te ofertan al 50%, ustedes creen que así se reactivará la venta de pisos ?

Recordarle a idealista que la venta de pisos es a lo que se dedica, y con noticias de estas todos los dias de jugosos ahorros para los compradores, no se venderá nada.

No lo entiendo.

Casi todos los aspectos problemáticos de la vivienda surgen del carácter opaco y distorsionado de su mercado. El precio se forma hoy de la manera más perversa que podamos imaginar: la escasez del producto y la urgencia de la demanda hacen que los aspirantes a propietarios no duden en dedicar todos los recursos económicos de que puedan disponer a conseguir un alojamiento. Esa voluntad es perfectamente medida por los promotores y propietarios de suelo que inmediatamente calculan el precio de la vivienda en función de la capacidad de endeudamiento.

Para aumentar sus expectativas suponen que se trata de una pareja con dos sueldos que, si ganan 2.500 euros al mes entre los dos, estarán dispuestos a dedicar a la adquisición de una vivienda más de 1.200 euros. Desde el momento en que bancos y cajas ponen a su disposición hipotecas a 30 años con intereses del orden del 3%, la capitalización de esa capacidad de endeudamiento lleva a cifras superiores a los 250.000 euros. A partir de aquí se establece el precio de la vivienda.

Las consecuencias de este planteamiento son:

- Ningún ahorro en los otros componentes del precio: los costes de la construcción,
Las ventajas fiscales, etcétera, no tendrán ninguna incidencia en el precio de venta, pues serán inmediatamente absorbidos por los propietarios de suelo que fijarán sus precios de venta sumando esos ahorros a sus beneficios expectantes para llegar a la misma cifra final.

- Por la misma razón, una vivienda de menor tamaño no asegura un precio menor. Los promotores para incrementar, o sostener, sus beneficios van reduciendo el tamaño de la vivienda para "meter" más viviendas en una promoción. Así nos vamos acostumbrando a viviendas cada vez más pequeñas sin que esa carrera pueda tener más límite que el que señale la normativa.

Esos altísimos precios de las viviendas se consolidan cuando el excedente monetario mundial se dedica a invertir en vivienda. Se compran viviendas sin ánimo de ocuparlas para aprovechar el margen entre los intereses y el crecimiento de los precios. Pero es evidente que están sobrevaloradas.

Hagamos nuestros cálculos.

Calculemos ahora el precio de la vivienda a partir del coste de la construcción, el componente más estable y relativamente transparente del conjunto, unos 600 euros por metro cuadrado. Supongamos que reservamos otro tanto para el propietario del suelo y que promoción, técnicos y permisos se llevan la mitad de esa cifra. No son previsiones pacatas. En las permutas, el suelo se llevaba hasta hace pocos años el 30% del valor final y aquí le atribuimos el 40%.

Calculado así, el precio de venta sería dos veces y media el de construcción, es decir, 1.500 euros por metro cuadrado; o sea, 250.000 de nuestras pesetas. Un piso de 80 metros cuadrados valdría, pues, 20 millones. El que ha comprado por 40 millones sufre una sobrevaloración del 100%.

Alguien de los que dicen que todo se va a derrumbar o de los que dicen que volveremos a subir puede decirme cual es el precio maximo de las viviendas que creen que puede haber? Cuantas veces el salario? Porque habra un limite, no?

Ya estabamos con una hipoteca a 40 años de dos personas de la pareja, asi que, ¿Puede subir mas? ¿ A 50 años? ¿A 60 años?

En serio, supongamos que no va a bajar pero , ¿Va a subir? En serio, ¿Alguien lo cree? ....¿Hasta cuando si los salarios no suben?...Y ademas los desligaran ahora del IPC, para una década segun ministro de trabajo

( Con esto los inteligentes se habran dado cuenta de lo que sucederá.....y los tontos lo que les gustaria )