Artículo escrito por eduard andreu, director comercial de idealista.com
"Pagué 300.000 euros por mi casa cuando la compré y ahora que la tengo que vender me dan menos. Como no estoy dispuesto a perder, me quedo a la espera y voy pagando la hipoteca. Por mucho que bajen, mejor esperar"
Pero esperar... ¿a qué? ¿a que suban los precios de nuevo? ¿a que el paro vuelva a estar por debajo del 10%? ¿a que las hipotecas vuelvan a ser fáciles de conseguir para que así la gente compre más? no parece que ninguna de las 3 cosas vaya a ocurrir por ahora...
Personalmente creo que los precios van a seguir bajando. Por eso decidí vender mi piso en julio 2010. Una vez tomada la decisión, en un contexto bajista que tiene pinta de ser largo, mejor aplicar un descuento potente y vender rápido que esperar. En el municipio donde se encuentra mi antiguo piso, los precios han bajado 9,1% desde julio 2010 hasta junio 2011. Así que hoy habría tenido que bajar casi un 10% más
Algunos ejemplos:
Caso 1: ya lo tengo pagado
Lo primero a tener en cuenta es que los precios están bajando desde 2007. En Barcelona ciudad, por ejemplo, están ahora al nivel del tercer trimestre de 2004. Si compré antes, ganaré vendiendo hoy. Si compré después, la pérdida es segura. Consolémonos pensando que ni los famosos escapan a esta dolorosa verdad: recientemente la cantante christina aguilera ha tenido que vender una casa con pérdidas. Comprada en 2003 por 5 millones de dólares, vendida en 2011 por 4,6 millones
Otro caso: un alto directivo de banca que conozco llevaba desde 2008 intentando vender su casa por 280.000 euros. La compró hace 25 años. En noviembre de 2009 le aconsejé que la bajara un 17%, hasta 232.000 euros pero prefirió esperar. Acaba de venderla ahora, en agosto 2011. Ha tenido que dejarla en 135.000€, es decir, la ha vendido con un 52% de descuento
¿Por cuánto hubiera podido venderla en 2008, en 2009 o en 2010? mejor no pensarlo. La ha vendido y una cosa está clara: mejor hoy que mañAna. Como él mismo dice, además ahora como particular tienes a un nuevo competidor, precisamente los bancos: además de conceder muy pocas hipotecas, tienen como prioridad vender su propio stock. Y lo hacen con descuentos
La tenía anunciada en varios portales pero el comprador, por cierto, procede de idealista.com
Caso 2: con hipoteca
Además de que los precios están bajando, con hipoteca hay que tener en cuenta que la deuda desciende, pero lentamente: gran parte de lo que pagas cada mes son sólo intereses
Pongamos que pagué 300.000 euros por mi piso en Barcelona ciudad, con una hipoteca a 30 años al 3% por el 100% del importe. Puse mis ahorros para los 30.000 euros de gastos. Compré en el punto álgido de la burbuja, a finales de 2007. Desde entonces los precios no han dejado de bajar, así que es probable que hoy el piso valga menos de lo que queda de hipoteca. Es lo que se conoce como “negative equity”
- ¿Qué ocurre si vendo a finales de 2008, año 1 de la hipoteca?
Para calcular el precio actual aplico los porcentajes de variación de los informes de idealista.com. Son porcentajes de variación de precios de oferta –no de cierre-, pero los aplico sobre el supuesto precio real pagado al comprar, con lo que resultan válidos para hacerme una idea del resultado final
Como en 2008 los precios de Barcelona ciudad bajaron un 8,6%, ingresaría 274.335 euros. El capital pendiente de mi hipoteca al finalizar el año 1 es todavía de 298.730 euros, así que una vez cancelada la hipoteca, me queda una deuda con el banco de 24.396 euros
- Esperar un año hace aumentar la deuda que me queda tras vender: 34.465 euros
- Vender a final de 2010 casi no cambia la situación: sigo debiendo 30.930 euros. La deuda ha decrecido un poco, ¿es posible? sí, gracias a que los precios apenas cayeron un 1,3% ese año. El ritmo de devolución de capital de mi préstamo fue más rápido que las bajadas
- Esperar a final de 2011 empeora la situación, y tras la venta debo más: 46.863 euros
- Y esperar a final de 2012 incrementa la deuda final hasta los 60.524 euros
En total, en los 4 años de espera la deuda final casi se ha triplicado. Si en cambio compré a final de 2001, probablemente el piso todavía vale más que la hipoteca, así que tras la venta podré cancelarla y me quedará dinero
Pero como antes, esperar sale caro:
- Vendiendo a fines de 2008, año 7 de la hipoteca, habría ingresado 342.534 euros tras cancelar el capital pendiente de la hipoteca
- Esperar a final de 2012 me reportaría 236.598 euros
- En total, vender en 2012 en vez de en 2008 me hace ganar 105.000 euros menos
- Eso sí, sigo ganando. Vendo a 459.939 euros habiendo comprado a 300.000 euros, así que la revalorización todavía es de un 53,3%, un 4,8% anual. En términos financieros no sería una mala inversión
Conclusiones
Esperar puede ser una buena estrategia si los precios caen pero poco, a un ritmo inferior al de la amortización del capital de la hipoteca. No es el caso ahora, así que mi consejo es: si vas a vender, mejor hoy que mañAna
Como el valor de los pisos baja más rápidamente que el del capital pendiente de las hipotecas, cada mes más y más familias entran en "negative equity": actualmente más de 250.000 viviendas en España ya valen menos que su hipoteca
Una vez tomada la decisión de vender, mi recomendación es ponerse en manos de un profesional de confianza para que personalice el estudio en mi caso concreto. Cada operación es un mundo y hay que decidir con cuidado
Notas
- Para calcular el precio de 2011 y 2012, considero que para Barcelona ciudad ambos años terminarán con un -9% en los precios respecto del año anterior, respectivamente
Según los informes de precios de idealista.com, la caída de enero a junio 2011 es ya de -7,1% en Barcelona ciudad
En los dos últimos trimestres, los precios bajaron un 3,4% (de diciembre 2010 a marzo 2011) y un 4% (de marzo 2011 a junio 2011). La bajada de los últimos 12 meses (de junio 2010 a junio 2011) ha sido del 8,1%
- Saco los importes de capital pendiente de amortizar del simulador de idealista.com/hipotecas, una potente herramienta para ver de forma sencilla y práctica cómo evoluciona la deuda con el banco
Eduard andreu, director comercial comercial de idealista.com
182 Comentarios:
Me pregunto si en Tarragona ,concretamente en zonas turísticas se han enterado.
Los precios en esta zona están totalmente sacados del contesto actual .
Luego están los portales de viviendas de bancos,con (rebajas) que da risa o ganas de llorar según te coja el día .no venden nada mas que escombros a precios de vivienda nueva . Ni ..compro ni...compraré hasta que no se venda a precios razonables
Esto no hay dios que lo levante
Que quizas tengais todo razon, pero yo tengo ahora mismo el animo por los suelos de escuchar tanta barbaridades, a tantos pesimistas o realistas, me da miedo pensar que todo se vaya a pique, yo tambien tengo un piso que no le doy salida ni porque le he bajado el precio varias veces, me llego una cliente ofreciendome la mitad de lo que yo pedia ¿Eso no es especular? O solo especulamos los vendedores? Bueno pue esta cliente encontro un piso mas barato de lo que le costo a su propietario que seguia debiendo la hipoteca ¿Esto como se le llama a lo que hizo, esto en mi pueblo es, aprovecharse de la circunstacia o de la desgracia de otros
Que quizas tengais todo razon, pero yo tengo ahora mismo el animo por los suelos de escuchar tanta barbaridades, a tantos pesimistas o realistas, me da miedo pensar que todo se vaya a pique, yo tambien tengo un piso que no le doy salida ni porque le he bajado el precio varias veces, me llego una cliente ofreciendome la mitad de lo que yo pedia ¿Eso no es especular? O solo especulamos los vendedores? Bueno pue esta cliente encontro un piso mas barato de lo que le costo a su propietario que seguia debiendo la hipoteca ¿Esto como se le llama a lo que hizo, esto en mi pueblo es, aprovecharse de la circunstacia o de la desgracia de otros
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No,
Eso es, sencillamente, saber comprar bien, en el momento adecuado
Lo tuyo es comprar mal, vender peor, y acordarte de pedir "justicia, clemencia, ética y respeto" cuando las circunstancias se han vuelto en tu contra. ¿Te acordaste antes de apelar a tan altos valores?
No, ¿Verdad?. Pues ahora ya sabes, piedad ninguna .
Pero ¿A quién quereis engañar?. Poneis ejemplos para bobos. Cada cual ya sabe a que precio tiene que vender, y al que no le corra prisa no venderá perdiendo dinero. ¿Quien va a vender un piso por el que pagó 300000 euros por 200000 o por los 135000 euros esos del ejemplo? Una persona que se pilló los dedos o un bobo, y ese banquero del que habla en el ejemplo no creo que sea ni una ni otra cosa. No todos los pisos son iguales, no es lo mismo el centro que un piso a "cinco" minutos del centro. Lo precios de momento no subiran, pero con la incertidumbre económica y política tampoco bajaran, se mantendran, y máxime ahora que el pp ha prometido el renacimento de la desgravación fiscal por vivienda. A finales del 2009 y hasta la mitad del 2010, se concedió la ayuda para el cambio de coches y se vendieron coches como rosquillas en medio de una crisis galopante. A otro perro con ese hueso.
Señor anónimo1:
Como ya le han dicho por aquí usted parece no entender como funcionan los portales de Internet pero como profesional del medio le comento: el auténtico valor de un sitio web es la audiencia que tiene, si hay audiencia habrá anunciantes pero hacer un portal 'a la medida' de los anunciantes es absurdo porque sin audiencia éstos se Irán, nadie contrata publicidad o espacios para que no le vean.
Gracias a interet el reparto de poder entre anunciantes y audiencias se ha modificado bruscamente, antes la inforación -veraz o no- fluía en vertical de los primeros a los segundos pero ahora son los propios usuariuos los que generan información, por supuesto que una gran parte es tendenciosa y también hay opiniones viscerales y poco argumentadas pero entre el gran maremagnum cada uno debe sacar sus propias conclusiones.
Afortunadamente el principio que usted propone -manipular el análisis de la realidad para favorecer a los anunciantes- es contraproducente para los medios digitales, que tienen que ocuparse de su propia cuenta de resultados pero no de forma cortoplacista.
En fin, siga usted pensando como desee pero una cosa es la realidad y otra los deseos
YO opino que, salvo los casos de negative equity y siempre que vivas tu casa, el precio de venta no importa, siempre y cuando compres a un precio proporcionalmente igual de bajo. Yo compre mi casa por 450,000€, ahora la vendo por 380,000 (2500€/m2) me da igual la perdida siempre que compre a un precio m2 similar en una zona y calidades similares. Si hace falta la vendo por 100,000€ si encuentro algo de un preico igual de bajo. PAra eso las inmobiliarias son muy cachondas te dicen que vendas a 2000€/m2, "ya que la cosa esta muy mal..." y te ofrecen casas similares y mas grandes a 2700€/m2, sin capacidad de negociar el precio....
Esperar a qué?
Pues yo te lo digo.
Esperar a 2015 para recuperar (casa de calidad y zona media)
Esperar a 2025 para forrarse (casa de lujo zona idem)
Y mientras tanto, solo hay que ponderar si lo que te paga el inquilino absorve gastos de comunidad, iBI, seguros (anti -inquilino sobre todo) e intereses bancarios.... y esto para los pisos comprados entre 2002 - 2006.
Los comprados antes, ni te cuento ...
Es bastante obvio: la vivienda se convirtió en inversión atractiva que parecía que siempre generaba ganancias.
Ahora ha dejado de serlo y es una inversión que produce perdidas: hay que entenderlo así y vender aceptando que hay perdida, o esperar a vender perdiendo más.
Si comparamos los precios con los que hay en Europa veremos que en España hay un sobreprecio de aproximadamente el 50%: yo creo que los precios van a bajar hasta ahí (a los vendedores les recomiendo consultar portales inmobiliarios europeos y compara con los precios de aquí)
Saludos,
¿Alto directivo en una casa de 280.000 euros?...
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