Fernando Encinar, co-fundador y director del servicio de estudios de idealista.com, señala que la prueba del algodón para saber si una vivienda está o no en precio es "Anunciarla en idealista.com y si no recibes ofertas es que estás fuera de mercado" . Encinar recomienda "ir bajando el precio hasta que recibas ofertas y cuando las tengas, cierra la operación cuanto antes porque el tiempo seguirá corriendo a favor del comprador durante algún tiempo"
Respecto a los precios, encinar recomienda buscar especialmente en las agencias inmobiliarias, que también tienen su producto en Internet. En su opinión, las agencias inmobiliarias "son las que están apretando para que se cierren operaciones, ya que algunos particulares aún piden por si alguien llega y lo paga, pero las agencias aprietan, hacen labor de apostolado"
Encinar fue entrevistado en el programa "el círculo" de telemadrid, donde explicó como los bancos llevan meses sacando viviendas al mercado. "En idealista.com hay 40 ó 50 entidades vendiendo ya viviendas y de hecho son las que están gestionando el mercado". Respecto al posible impacto que tendrá la reforma financiera, advierte que "los precios de los pisos no van a bajar un 15 o 20% en semanas. No será una caída inmediata, sino que se producirá en los próximos meses"
En opinión del director del servicio de estudios de idealista.com, "los precios siguen altos, ya que aún estamos viviendo las consecuencias de la burbuja inmobiliaria". Por ello, estima que se seguirán corrigiendo a la baja. "Primero serán los bancos los que bajen los precios, pero después por efecto contagio Irán haciéndolo los particulares". Y es que los bancos serán la principal competencia de los vendedores de viviendas, por lo que "o se pone la vivienda a precio de banco o mejor que se retire del mercado porque será el último en vender"
Respecto a la polémica de si los bancos sólo dan hipotecas para sus pisos, encinar subraya que "es cierto que hay bancos que sólo dan hipotecas para sus pisos, pero también hay otros que hacen descuentos en sus casas si traes hipoteca de otra entidad". Para que el banco no pueda negar la hipoteca, encinar recomienda O bien llegar con el precio tan rebajado que el banco no tenga excusas para decirte que no o pedir ayudas a profesionales que gestionan la petición de préstamos como el servicio de idealista.com/hipotecas
Sin salir del tema de los pisos de bancos, encinar apunta que su presencia en el mercado hará que cuando el precio de la vivienda toque suelo no rebote como si tuviera un muelle, sino que "lo más probable es que toque suelo y se arrastre por un tiempo". El director del servicio de estudios de idealista.com recuerda que con las medidas del gobierno, los bancos podrán sacar pisos al mercado con un 50% de descuento si lo han tenido más de tres años sin vender, ya que la nueva normativa de provisiones les obliga a cubrirlos con ese porcentaje. Además, recuerda que los bancos tienen enormes bolsas de suelo y que cuando los tengan provisionados podrán construir en ellos con márgenes más pequeños y mano de obra más económica, lo que sacará al mercado también viviendas nuevas a precios reducidos
Hay esperanza
En medio de un mercado en el que todo parecen noticias negativas, encinar puntualiza que "todavía hay gente que compra viviendas, porque tener casa es una necesidad vital, en algún sitio hay que vivir. Además, el paro ha subido, pero mucha gente conserva su empleo y ahorra dinero"
Por ello, indica a los posibles interesados en una vivienda que "empieza a ser el momento porque hay mucho producto bueno. Si alguien tiene ahorros, si vivió alquiler desde 2005 ó 2006 consiguió hacer una pequeña hucha, puede conseguir buenos precios de viviendas". "El que quiera comprar, tiene que explorar y presentar ofertas. Hay más producto que nunca. Más de un millón de viviendas en venta y todos los días se aceptan ofertas con un 20 ó 25% de descuento", sentencia
Otro de los motivos para sacar partido del momento actual es la financiación. "El que espere mucho quizás consigue mejor precio pero con hipotecas más caras. De Euribor más 0,4 hemos pasado a diferenciales superiores a 1,5% y no es descartable que suban más"
Si tiene un buen inquilino, tiene un tesoro
Encinar denunció que "con la vuelta de las desgravaciones fiscales a la compra de vivienda se ha roto el equilibrio fiscal entre venta y alquiler que reinaba en los últimos meses". En su opinión, debería "eliminarse esa descompensación"
Por otro lado, subraya que los precios del alquiler cayeron con fuerza hace un par de años, pero que posteriormente han reducido la velocidad de caída. No obstante, recomienda a los caseros que tengan un buen inquilino que lo conserven. "La negociación de precios entre inquilino y propietario está a la orden del día". Encinar recomienda al casero cuidar a ese inquilino, ya que "si es de fiar, es un tesoro"
30 Comentarios:
Perdona pero creo que tu consejo de poner el precio un 20% mas caro que la zona es de locos, desde mi opinion de comprador si veo un piso un 20% mas caro que la media de la zona es que no me paro ni a ver las fotos, centrate, para vender hoy en día hay que ser rapido en la rebaja; no es cuestion de vender por el precio que vendió el vecino, mira cuanto te costó a ti y como mucho sumale los gastos de préstamo. Teneis que entender que ahora es muy dificil hacer negocio con la venta de un inmueble, ahora si puedes esperar pues nada ponlo un 50 mas caro y ves bajando poquito a poquito hasta que alguien te lo compre. Antes de que me llameis perroflauta y cosas parecidas os diré que llevo 3 años buscando piso tengo trabajo fijo y no mal pagado dos carreras universitarias y curro como el que mas, tengo 33 años y 80.000€ ahorrados, ahora mismo podria comprar y lo haré cuando encuentre un piso a un precio justo, que en algunos casos puede ser de 300.000 y en otros de 40.000€.
Yo también vendí mi piso hace un año, y no fué porque lo puse un 20% más caro que el resto del barrio, sino, todo lo contrario, lo puse un 20% más barato que los demás.
Ah, y en cuanto a los muebles, mis muebles ayudaron a la venta, porque la pareja que lo compró, les gustaban muchísimo, así se hicieron una idea de que se les iba a quedar a ellos, incluso, me hicieron una oferta por dichos muebles.
Esto es muy relativo, hay que pillar con la persona adecuada, cada uno tiene unos gustos distintos de los otros.
No son matemáticas.
A mi entender el éxito de venta de un piso serían:
. Precio
. Zona
. Calidades
. Estado
. Garaje coche
. Orientación (en cada ciudad es distinta) norte, sur, este u oeste)
. Comunicaciones
El resto ya son puntos de segundo órden.
Saludos.
...se me olvidaba decir que discrepo de encinar en "ir bajando los precios" hasta que llegue alguien y me oferte. Eso es erróneo. El número de clientes potenciales es limitado (no infinito), y si empiezo por una barbaridad de precio perderé el tiempo y los clientes, que ya no se fiarán de mí. además la mayoría de compradores no se atreverán a hacerme una contraoferta brutal, y los perderé...o como se dice profesionalmente "quemaré la venta". Estas reflexiones las digo de mi experiencia personal de ciudadano de a pie.
No se crean al vendedor de agencia de turno , "ya no pueden bajar mas"...."el precio esta muy ajustado"..... "es una ganga"...etc
Yo les digo: vale es una ganga....pero mañAna va ser mayor ganga ¡¡¡
Te lo compro a precio de mañAna y te ahorro de pagar los impuestos y gastos que vas a pagar hasta mañAna..... y ni te pregunto cuantos llevas gastado ya ?
(Si es inteligente ya sabe que no te va a engañar)
Y te lo ofrece a precio de mañAna ....o se jode "soñando" esperando y pagando
El negocio ahora es vender cuanto antes y comprar más barato dentro de unos años...
Hola Fernando, si bajas el precio desde el principio, cuando llegan la demanda, quiere que le bajes mal y nunca sabes si estás vendiendo bien y comprando bien.
Conseguir unir-negociar la posibilidad de " oferta y la demanda", puede ser un camino a seguir.
Tal vez sea el momento de hacer unos estudios nuevos, tomando una sóla pregunta:
Después de tener más de 1.000.000 de anuncios en su página y seguir sin vender, con precios elevados, con precios desorientativos, con enunciados que se encuentra uno con sorpresas de " no quiero Vender", " no tengo prisa "...¿ Cuál sería la solución ahora, para vender más ?.
Lo mejor u otra posibilidad sería, crear un a-p-a-r-t-a-d-o en el que consten sólo aquellas viviendas que siiiiiii quieren vender, con tal de que la demanda vaya directo al " propietario que si admitiría contraofertas". Donde siiii es posible que se encuentren " la oferta y la demanda" ( el maximo precio al que está uno dispuesto a vender y el máximo que está la demanda puede-quiere-piensa- le viene a su bolsillo pagar ( sin duda aparecerá el que sí puede comprar y al mejor precio, con mayor posibilidad de obtener hipotecas).
Ello aumnetaría el nº De visitas a esos anuncios que sí quieren vender, los contactos, los correos, el asesoramiento sobre el precio real de venta.
La posibilidad que tiene su página de " destacar el anuncio", de " pasar un vídeo"...siempre pagando más ( por ese anuncio)ya es una solución que no interesa a muchos.
Lo más seguro que no sea la solución al 100%, ya que eres muy experto, muestras confianza, es la mejor pagina... pero espero que te sirva de i-d-e-a de ser más trasparente, más a mano de todos/as...( oferta y demanda = equilibrio de los precios, para obtener le valor de mercado real; y no las rebajas teórica de estadísticas).
Saludos
¡ Por cierto ¡
En este a-p-a-r-t-a-d-o, nooooooooooo se pueden incluir los pisos embargados por los bancos, ellos ya tiene su propio listado de inmobilirias, donde ya sabemos todos que admiten contraofertas y con rebajas del 50% o mejor dicho, al precio que pueda y quiera pagar el demandante.
[Lo pongo para que sepamos donde estamos]
Un pequeño experimento que hice hace tiempo con mi vivienda habitual: piso nuevo [menos de 5 años], 90 m2, extrarradio de Madrid pero bien comunicado con el centro, plaza de garaje y trastero. Precio de compra, 240.000€
Puse el anuncio en idealista durante 6 meses, a su precio de venta, para tantear el mercado.
La UNICA oferta que me hicieron en ese tiempo estaba condicionada a un precio de 180.000€, es decir un 25% de bajada.
Y eso que afortunadamente me hacen ofertas por el piso, otros cuentan que no tienen ni la suerte en que se interesen por los suyos.
La he vuelto a hacer picado por la curiosidad en estas fechas, y las ofertas son del 55% de bajada
Invito a los posibles dudosos a que la hagan,..... yo estoy haciendo todavia la instrospeccion mental de la situacion
Cada cual que extraiga sus conclusiones.
Lo más destacable de la entrevista es que.
Cuando los precios lleguen al piso no rebotarán sino que se arrastrarán por mucho tiempo.
Muchísimo tiempo diría yo... y no es todo.
Hay más pisos que compradores, muchísimos más.
Qué pasará cuando todos los compradores hayan adquirido vivienda ???
Pués que seguirán bajando más hasta encontrar un inversor que esté dispuesto a aguantarlo.
Comprador, el lema a seguir es:
"Cuanto más tarde, mejor".
Porque continuar ensenar el m2 del piso en construidos, para
Bajar el precio por m2.
La ley obliga a ensenar el m2 util y el precio real por m2
Te dan precio medio de venta por m2 en la zona, pero esta calculado
En el precio construido, asi tiene poca validez, que no entran en el
Calculo los embargos.
Si nos mostraban los embargos por zona, notariamos que los precios por
M2 anunciados son insostenible.
Hay que dar confianza a el que quiere comprar y no continuar le modelo
De venta de antes.
Los inversores tememos a las inmobiliarias que no quieren respetar
Las reglas que les tocan y con el paro y las restricciones que se avecinan,
No podremos ni alquiler.
65000 no es un precio de construction, en muchos paises de la union, es
El precio normal de un 85m2, in aluminosis y con muchos de controles para
Asegurar el comprador.
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