Quien tuviera pensado comprar una vivienda en un futuro próximo se enfrenta a una duda más que razonable en los próximos meses: ¿compro antes de final de año o espero?. Todo el mundo debería sentarse y hacer los números porque los cambios en el escenario a partir de 2013 son de tal calado que no deben ser pasados por alto. La respuesta es una decisión particular, pero los números dicen que, dependiendo de los casos, estos cambios pueden suponer desde una variación mínima a un ahorro equivalente a una caída del precio de la vivienda del 10-20% al final del pago de la vivienda
Y es que el 1 de enero de 2013 cambia de forma considerable el escenario bajo el que se podría comprar una vivienda por el fin de la desgravación por vivienda habitual y la subida del iva de los pisos nuevos (del 4% al 10%). A la hora de calcular lo que nos costará pagar una vivienda, lo primero que hay que analizar es la previsión de ingresos, que es algo que se puede suponer pero no asegurar. Una vez superado ese nivel, hay que analizar siempre cuatro variables: precio, hipoteca, impuestos y fiscalidad, nos encontramos pues ante un ecuación de cuatro variables en la que en los próximos meses van a cambiar... ¡las cuatro!
Cuando uno compra una vivienda en cierta manera congela en gran medida dichas variables, ya que cierra un precio, unos diferenciales hipotecarios (aunque el tipo de referencia variará), unos impuestos y una fiscalidad. Por ello, conviene estudiar qué pensamos que hará cada una, conjugarlos todos e intentar parar el reloj en el momento que nos interese, que no tiene por qué coincidir con tu compañero, vecino o familiar. Dependiendo de la situación personal, el tipo de vivienda que busque y la finalidad que vaya a darle puede convenirle comprar ahora o esperar, lo que hay que saber es analizar la situación
Un análisis de las perspectivas de estas cuatro variable puede ayudar a tomar decisiones
1) precio
La mayoría de los expertos espera que el precio de la vivienda siga bajando a corto plazo. La presión del stock, las provisiones bancarias, el paro y el cierre del grifo hipotecario dejan poco espacio para que mejore a corto plazo esta variable. Según esta perspectiva convendría esperar, pero claro, ¿compensará la caída del precio de la vivienda el encarecimiento que supondrá esperar a comprar casa? nadie tiene la bola de cristal, aunque hay que analizar todo porque también se espera que algunas viviendas bajen más que otras
Aquí la recomendación y forma de blindarse si se quiere comprar ahora es negociar todo lo posible con el vendedor, que debe ser consciente de la situación difícil de venta, para intentar conseguir un precio adelantado, es decir, un precio que aunque la vivienda media siga bajando no nos afecte
Consideración: si se decide comprar hay que negociar. Si se espera puede comprar más barato a corto/medio plazo
2) hipotecas
El Euribor está en mínimos (1,1%) y los diferenciales de las hipotecas han crecido de forma relevante en los últimos meses y están ya en el 2%. El Euribor puede bajar, pero a unos años vista tiene más espacio por arriba que por abajo. Además, los diferenciales también parece que seguirán al alza un tiempo. Por cada 0,5 puntos que nos suba el tipo de interés total de una hipoteca, subirá el pago total final de la hipoteca un 6%. Además, hay que pensar si el año que viene -sin el dinero de la fiscalidad- nos darán la hipoteca actual porque el departamento de riesgos del banco considere que podemos ser peores pagadores
Consideración: comprar ahora nos permite hacerlo con un Euribor bajo y frenar el alza de los diferenciales. Esperar nos puede hacer tener una hipoteca levemente más cara a corto/medio e incluso quedar excluidos se ponen más "exquisitos" dando hipotecas
3) impuestos
Aquí depende del tipo de vivienda que queramos comprar. Si vamos a comprar una vivienda nueva terminada pagaremos a día de hoy un 4%. Si esperamos al año que viene o si compramos una que se termine el próximo año pagaremos el 10%. Actualmente el gobierno tiene aprobado un iva del 4% hasta final de año y si no hace una moratoria, ese iva por compra de vivienda nueva subirá al 10%. (Ojo, no siempre las viviendas a estrenar que venden los bancos se consideran nuevas, ya que al pasar a sus manos ya no son consideradas de primera transmisión, sino de segunda)
Por otro lado, si compramos una vivienda de segunda mano, pagaremos el impuesto de transmisiones patrimoniales (itp), que actualmente ronda el 7 u 8% (también depende de las comunidades autónomas y en algunos sitios, incluso del precio). No hay indicios que digan que el itp vaya a subir pero las comunidades autónomas van a ser sometidas a una gran presión para cumplir con el déficit y si se moviera hacia algún sitio este impuesto sería al alza
Consideración: si el gobierno no modifica el escenario, comprar ahora una vivienda nueva puede suponer un ahorro del 6% en el pago del iva. Si se compra una vivienda de segunda mano, apenas afecta
4) fiscalidad
Aquí es donde nos jugamos gran parte de las variaciones en nuestros pagos. Comprar ahora una vivienda habitual nos permite abonarnos a una deducción del 15% de los pagos de la vivienda durante los próximos años (siempre que el gobierno de turno no lo retire para todos los compradores). Si esperamos, perdemos esa opción que puede suponer mucho dinero al cabo de los años
Además de entrar o no en este programa de ayudas fiscales, es importante analizar si la compra se va a hacer en solitario o en pareja, ya que si se hace entre dos las ayudas pueden multiplicarse, llegando a ser actualmente de hasta 2.712 euros (resultado de dos deducciones del 15% del máximo permitido, que es 9.040 euros). Para una hipoteca a 25 años supone un total de hasta 67.800 euros si se compra en pareja. Como hay un tope de desgravación, la retirada de esta medida tiene más impacto porcentual en viviendas de precios bajos/medios y menor si alguien va a comprar una vivienda de precio elevado
Si la casa a comprar no va a ser la habitual, si no que será una segunda vivienda, esta parte no se debe meter en la ecuación ya que la segunda residencia no se beneficia de la deducción
Consideración: si estás buscando una vivienda habitual, comprar ahora te garantiza el cobro del 15% de las cantidades abonadas (hasta un máximo de 9.040 euros) durante los próximos años. Si además es en pareja estamos hablando de una cantidad muy a tener en cuenta. Esperar te priva de ese cobro, igual que si vas a comprar una segunda residencia ya que, como hemos dicho anteriormente, la compra de una segunda vivienda está exenta de deducción
Conclusión
Por lo tanto, responder a la pregunta de compro ahora o espero no tiene una respuesta única porque hay que analizar todas estas variables: precio, hipoteca, impuestos y fiscalidad. Además, hay que cruzarlo y tener en cuenta si la vivienda a comprar va a ser nueva o usada, si voy a comprar en pareja o en solitario y si la vivienda va a ser la habitual o no. Cruzando cada uno si situación obtendrá un escenario que le indique si merece la pena comprar o esperar. Lo que está claro es en esta ocasión los cambios son muy relevantes y conviene analizarlos bien ya que coinciden cambios fiscales con cambios de iva en un entorno de mercado también cambiante en cuanto a precios e hipotecas
Análisis: ¿cuánto puede suponer de ahorro comprar ahora?
Para centrarnos en el análisis de casos prácticos. Vamos a analizar cuánto debería caer una vivienda para compensar el aumento del iva y la pérdida de ayudas fiscales en caso de una compra de vivienda nueva. Aunque nos centraremos en una vivienda de 250.000 euros, los cuadros elaborados llevan varios ejemplos por precios para ver el efecto en función del desembolso
1) sobrecoste por iva
En primer lugar debemos analizar el sobrecoste que supondría el iva en una vivienda nueva. Por ejemplo, para una casa de 250.000 euros, pasaríamos de pagar 10.000 euros (4% de iva) a pagar el 10% a partir de 2013 (25.000 euros), es decir, 15.000 euros más. Cuanto mayor valor tenga la vivienda, lógicamente mayor será el ahorro del iva en euros. Recordamos, que si la vivienda es de segunda mano no hay anuncios de cambios porque se paga el itp
2) sobrecoste por desgravación
Una vez analizado el impacto del iva, hay que analizar la desgravación. Si se compra de forma individual una vivienda de 250.000 euros con una hipoteca al 80% a 25 años con un interés medio del 4%, tendremos que al final de la vida de la hipoteca nos ahorraremos 33.900 euros. En esa vivienda equivale ya a un ahorro destacado (no se ha tenido en cuenta el efecto de la inflación para no complicar más los cálculos). Como la desgravación tiene un límite, cuanto mayor sea el precio de la casa, menor impacto tendrá
Por otro lado, si la compra se hace en pareja, los cálculos son los mismos sólo que podemos llegarnos a desgravar una cantidad mayor. Para la vivienda del ejemplo, serían 47.505 euros al cabo de 25 años. En este caso de compra en pareja, podemos llegar a desgravarnos cada año 18.080 euros en vez de 9.040 euros. Esto quiere decir que podemos llegar a recibir 2.712 euros cada año, que multiplicado por 25 años hacen un total de 67.800 euros en ayudas, que es una cantidad relevante para la compra de muchos pisos
3) encarecimiento total
Con estas dos variables, ya tendríamos el encarecimiento que nos supondría comprar la vivienda ahora o esperando a 2013 y años sucesivos. Como se puede observar, las cifras varian en función de si hacemos la compra en solitario o en pareja, llegando a tener cifras muy significativas
4) nuevas referencias
El anterior coste podría ser comparado con el precio inicial, pero si queremos hilar fino para saber cuánto debería caer la vivienda realmente para compensar ese encarecimiento en el coste, habrá que hacer más cálculos, ya que sólo con compararlo estaríamos exagerando el efecto final, porque al costar menos la vivienda también necesitaríamos una hipoteca menor
Para ello, lo primero que hacemos es reducir el abaratamiento a cada cuota que pagaremos. A partir de ese dato calcularemos la hipoteca que tendríamos en 2013 y por extensión el precio nuevo de la vivienda necesario para compensar el abaratamiento
5) resultado final
Con ese valor, ya sí, podemos calcular una caída aproximada necesaria para igualar el efecto de más iva para vivienda nueva y eliminación de desgravación. Lo que hay que hacer es dividiir ese encarecimiento total entre el número de cuotas (300) para obtener la cuota que compensaría ese encarecimiento
Con los datos en la mano vemos que para quien compre en solitario una vivienda nueva necesitaría que el precio de la casa cayera entre un 10 y un 20% para compensar la pérdida de ingresos que le supondrá comprar con un iva mayor y sin desgración. En el caso de compras en pareja, los porcentajes son superiores, entre el 15 y el 20%
Como hemos señalado anteriormente, con todos estos datos, cada interesado debe pararse y valorar si piensa que puede conseguir la vivienda más barata que lo que conseguiría comprando la vivienda ahora, ya que no hay recetas universales válidas para todos
Otros cambios que pueden afectarte:
1. Fin de la desgravación por vivienda en 2013
En 2013 se eliminará la desgravación por compra de vivienda habitual, por lo que quien quiera seguir teniendo acceso a esta deducción deberá comprar antes del 31 de diciembre (leer más)
2. El iva por vivienda subirá al 10% en 2013
La vivienda nueva registrará un aumento del iva, que pasará del 4% temporal del que disfrutaba actualmente al 10%. Otras actividades relacionadas con la vivienda también suben (leer más)
3. ¿Compro o espero? casos personalizados por ingresos
Para que puedas descubrir qué te conviene tras tantos cambios, hemos realizado un análisis en el que podrás personalizar tu caso y obtener la respuesta adecuada (leer más)
4. Se reduce la desgravación a los que compraron casa antes de 2006
Si compraste tu vivienda habitual antes de 2006, podrás seguir desgravándote en tu declaración de la renta, pero por una cantidad menor que hasta ahora (leer más)
5. Se recortan las ayudas para alquilar viviendas a los jóvenes
Los jóvenes que estaban cobrando la renta básica de emancipación (rbe) o ayuda de 210 euros al mes verán reducido este cheque en un 30% (leer más)
6. Se eliman las subvenciones por compra vpo
Se eliminan ciertas subvenciones que tenían los futuros compradores de viviendas protegidas en los pagos de la hipoteca (leer más)
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205 Comentarios:
#212 Viernes, 20 Julio, 2012 - 17:33 terrem2 dice
El comentario de la Sra. fabra se refería a los del Psoe que no paraban de gritar e insultar. Ya se ha explicado pero no lo queréis ver....
Cuando labordeta mandó a la mierda (sic) a un ministro del PP nadie protestó e incluso hizo gracia a muchos, maleducados como él claro.
No hay como ser de izquierdas para poder hacer todo.
El pp tiene mayoría absoluta y esta pagando las consecuencias del psoe que mintió durante 8 años diciendo que no había crisis y que ya había brotes verdes, culminando con ocultar una deuda de 35.000 millones más que ahora hay que pagar con estos recortes.
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La frase de labordeta estuvo muy mal.
La de la hija del "mister aeropuerto sin aviones", creo que estuvo algo pero, más que nada por decir "que se jodan" justo cuando se estaban anunciando recortes en la prestación por desempleo.
¿35.000 mil millones de deuda más?
Supongo que te refieres a los 25.000 Millones de déficit (no deuda) en 2011 que se anunciaron a principios de 2012.
Pues bien.
- De esos 25.000 millones más, 3.000 correspondían a la administración central.
- Los otros 22.000 millones correspondían a ayuntamientos y ccaa., de todos los colores, pero en su gran mayoría gobernadas por el pp, al menos durante la segunda mitad del año.
Pero, claro está, resulta que el pp gestiona como gestiona, como el puto culo. Y resulta que sus anunciados déficits de Madrid, Valencia y castilla León, no fueron los que había dicho a principios de 2012, sino que fueron de 4.000 mil millones más.
En el caso concreto de la pepera Madrid, el déficit queda nada más y nada menos que en el doble.
Por lo tanto, el incremento de déficit no es de 25.000, sino de 29.000 millones.
Y hay más motivos para tener que recortar:
-Sale definitivamente a la luz la quiebra de la pepera bankia.
-A menor escala, sale a la luz los 1.200 millones de deuda de una empresa de 1.700 curritos (no está nada mal que una empresa tenga una deuda per cápita de más de 700.000 € por trabajador): la televisión autónomica valenciana, gestionada por el pp desde mediados de los 90, es decir, gestionada como el puto culo desde mediados de los 90.
Respecto a que el "psoe que mintió durante 8 años diciendo que no había crisis y que ya había brotes verdes": el psoe gobernó durante 8 años. La chorrada esa de que no había crisis, lo estuvo diciendo más o menos durante un año entero (2008), no durante los otros 7; la otra parida de los brotes verdes creo que solo se le ocurrió soltarla una vez.
Hace 5 años los precios de las casas subian y subin, imposible que bajasen
Hace 3 años los precios de las casas "se iban a estabilizar como mucho"
Hoy en día los precios de las casas comienzan a bajar.
En 5 años el valor de las empresas en el ibex ha caido un 75% ( desde los 16.000 a los 6.000 puntos), y son empresas de la economia real, que fabrican, venden, exportan..
Los bienes inmobiliarios tienen una dificil liquidez a la hora de venderlos, pero no les quepa duda que como en otros paises donde han sido objeto de especulación y dinero fácil, acabarán ajustando su precio al nivel de renta del pais.
Y esto lo saben en bruselas, en berlin, en pekin y en nueva york.
Se puede engañar a mucha gente durante poco tiempo, a poca gente durante mucho tiempo... pero engañar a todo el mundo todo el tiempo.... no.
Felicidades por el trabajo y gracias por trasladar a la realidad de cada familia las repercusiones que suponen los cambios introducidos. Sinceramente, mi mayor felicitación, por la iniciativa y el resultado de este análisis.
LOS que escribis esto no tenis ni un diuro...y no podeis compraros na.....si tuvierais ya havis compraoo.......
Los bancos solo sacaran al mercado los immuebles muy problemáticos que pasarán al banco malo. Los immuebles que son de buena calidad buen precio y lugares interesantes no saldrán a esta venta que todos piensan será de regalo, seguirán en posesión del banco a la espera de compradores adecuados o un nuevo cambio de rumbo en el sector 4-5 años
Tengo un piso, quiero venderlo, pido por ello 45 millones me ofrecen 38, ¿Vendo o espero?
Tengo un piso, quiero venderlo, pido por ello 45 millones me ofrecen 38, ¿Vendo o espero?
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Vende, si es en metálico mejor, y si es por hipoteca que haya suerte y se la concedan.... más vale pájaro en mano que cientos volando....
Me he pasado dos años intentando vender mi piso, porque nos hacía ilusión una casita con su terrenito, y cuando hubiese pasta hacerte una piscinita. En estos dos años, he bajado el precio 60.000 euros, evidentemente las casas a comprar también han bajado de precio. Por fin me ha salido un comprador que me ha pagado los 160.000 euros. Es un matrimonio de unos 58-60 años, que trabajan los dos, con los hijos independientes, con el piso suyo pagado y que lo pondrán en alquiler y que fueron al banco a pedir un préstamo personal para comprármelo, es decir no les hace falta hipoteca. (Todo esto me lo han contado ellos). Su banco también les ofreció pisos de los suyos, pero no les gustó ninguno y en cambio del mío se enamoraron. Es decir, he tenido suerte de que fuese el piso que les encajaba por situación (querían el mismo barrio), por precio y por el piso en sí. también es el tipo de comprador bueno, pero de los que hay pocos, es decir, cierta edad, ciertos ahorros, o sea poder comprar el piso a tocateja o pidiendo un pequeño préstamo.
Ahora estamos mirando casas por un tubo, hay más de las que quieres. Los particulares, los hay que nos han bajado el precio, unos un poco, otros algo más, y otras ni un euro. Evidentemente también hemos mirado las casas de los bancos. Y al final nos hemos decidido por una de ellas. Una casa que en la página web del banco, venía por 368.000 euros, cuando la fuimos a ver, ellos mismos nos dijeron que ese precio era por lo que se tasó, pero que podíamos hacer una oferta, ofrecimos 200.000 euros y nos la han aceptado. Además las condiciones de la hipoteca son bastante interesantes, y como hemos de pedir poco de hipoteca, sólo contamos con el sueldo de mi marido, el mío para guardarlo, e incluso si se quedase él en paro una temporadita, una cuota tan pequeña la podríamos pagar sin problemas, pues nos metemos a comprar la casa. Este es nuestro caso, y solamente lo quería dejar plasmado por si puede ayudar a alguien. Gracias.
Hay quienes hablan de q hay q tirar el precio para vender,,,,lease q para estos individuos tirar el precio significA vender por 200,000 euros un piso por el q ellos solo pagaron 100,000 pero que en una epoca ingenuamente creyeron q valia 350,000!!!!!L y deues se quejan de los especuladores de los mercados. Otra curiosidad es como hay personas q dicen q su propiedad vale 500,000 euros y sin embargo exigen ayudas al estado.
Estoy convencida de que todos estos buscadores de pisos, en los que introducimos los datos, los utilizan para saber los perfiles de la gente que estamos buscando pisos. Es decir tu introduces unos precios, unas caracterísitcas una población del piso que te interesa, una zona, y con esos datos ellos, suben, bajan los precios, etc, a lo mejor, lo mejor sería no utilizar los buscadores y dirigirnos a comprar pisos a los particulares, eso sí a precíos muchísimos más bajos de los que ofrecen, porque lo que o pienso hacer es pagar por un piso de 50 años 150.000 euros, ni loca. Así que si quieren vender de verdad que bajen los precios. Además una vez escuché en un programa de TV decir a una persona que trabajaba en una inmobiliaria que él ganaba 3000 euros en 10 minutos, se da por supuesto que era vendiendo un piso. A ver si despertamos de una vez.
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