El gobierno ha aprobado para su remisión a las cortes el texto para una futura nueva ley de alquiler. Desde entonces, el desconcierto es general y las preguntas se multiplican tanto desde el lado del casero como del inquilino. Aclaramos que que no hay dada aprobado de forma definitiva e intentamos solucionar las dudas más frecuentes
¿Cuándo entra en vigor?, ¿tiene efectos retroactivos? o ¿puedo irme ya de mi casa alquilada avisando con un mes al casero? son preguntas que llenan el consultorio de alquiler de idealista.com. Y es que todas las leyes relativas a la vivienda suelen poner los nervios a flor de piel de la ciudadanía
Antes de solucionar las dudas sobre alquiler más frecuentes hay que tener claro que (i) la ley aún no ha entrado en vigor y (ii) aún puede sufrir variaciones antes de aprobarse
Una vez dejado esto claro, vamos a responder a las preguntas más frecuentes que están surgiendo sobre la nueva ley de alquiler según los documentos que ha presentado hasta ahora el gobierno
1. ¿Cuándo entrarán en vigor los cambios en la nueva ley de alquiler?
La fecha definitiva en la entrará en vigor la nueva ley de alquiler aún no se sabe, ya que depende de varios factores. Fuentes del congreso de los diputados explican que en primer lugar el proyecto remitido por el consejo de ministros ha de ser calificado por la mesa de la cámara, algo que no ocurrirá al menos hasta septiembre
Después, ésta lo remitirá al senado, donde el proyecto puede sufrir modificaciones en su texto en el caso de que se presenten enmiendas. Además, la velocidad del trámite dependerá de si éste se lleva a cabo por vía de urgencia o no, algo que aún se desconoce. En cualquier caso, dichas fuentes reconocen que "no se trata de algo inmediato" y que "el proceso puede durar meses”
2. ¿La nueva ley tendrá efectos retroactivos, es decir, afectará a los contratos en vigor?
No. Los cambios en la ley de alquiler sólo aplicarán a los futuros contratos que se firmen tras la entrada en vigor de la nueva ley. Así lo confirman fuentes del ministerio de fomento, que aseguran que ninguno de los puntos que incluirá la nueva ley afectará a los contratos firmados con anterioridad
De hecho, en las frecuentes modificaciones de la legislación sobre alquileres siempre se han respetado los contratos vigentes, sin tener efectos retroactivos, lo que ha permitido que coexistan diferentes tipos de contratos de alquiler en función de cuándo fueron firmados
3. ¿Qué cambios hay en la actualización del precio del alquiler?
Situación actual: la renta mensual se actualiza anualmente de acuerdo al ipc
Proyecto de ley: casero e inquilino podrán pactar la actualización de la renta. Además, se podrá aplicar al pago de la renta las mejoras acordadas y realizadas por el inquilino
4. ¿Qué varía en el derecho de preferencia del inquilino para poder comprar la casa donde vive alquilado si su casero la pone en venta?
Situación actual: derecho irrenunciable por parte del inquilino en todo caso
Proyecto de ley: se podrá pactar en el contrato la renuncia a este derecho por parte del inquilino
5. ¿Hay modificación en la duración de los contratos?
Situación actual: la duración de la prórroga forzosa es de cinco años y la de la prórroga tácita, de tres
Proyecto de ley: se reduce a tres años la duración de la prórroga forzosa y a un año la duración de la prórroga tácita. Además, la actualización de las fianzas se ajusta al nuevo plazo de tres años
6. ¿Cuándo podrá abandonar la vivienda el inquilino?
Situación actual: en los contratos de más de cinco años el inquilino puede desistir avisando con el preaviso que marque el contrato antes de acabar cada anualidad. En los contratos de menos de cinco años, el inquilino puede desistir pagando la indemnización pactada
Proyecto de ley: el inquilino podrá desistir del contrato siempre que lo comunique con una antelación mínima de un mes a partir del primer año
7. ¿Podrá echarme el casero de la vivienda alquilada?
Situación actual: el propietario sólo puede recuperar la vivienda si es para residencia habitual suya o de un familiar directo cuando se haya pactado en el contrato
Proyecto de ley: El dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual si comunica la necesidad de la vi vienda como permanente para si, familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad. Preaviso de 2 meses
8. Si mi casero vende la vivienda, ¿debe el nuevo propietario respetar las condiciones de la vivienda alquilada?
Situación actual: quien compra una vivienda alquilada debe respetar el contrato de arrendamiento en vigor hasta, al menos, el quinto año
Proyecto de ley: sólo habrá obligación de mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el registro de la propiedad (aunque este registro es voluntario). Actualmente, registrar el contrato de alquiler tiene un coste de unos 45 euros para un contrato de alquiler de un año cuya renta sea de 1.000 euros y el proceso implica 1) acudir al notario para elevar el contrato a escritura pública (por lo que casero e inquilino han de estar de acuerdo en registrar el contrato), 2) pagar los impuestos y 3) acudir al registro. No obstante, fuentes del colegio de registradores explican que la metodología actual puede cambiar y que habrá que esperar a conocer el texto definitivo de la nueva ley
9. ¿Cuánto se tardará en echar a un inquilino que no pague?
Situación actual: hay que denunciar el impago y obtener una sentencia para resolver el desahucio. El pago de la deuda es posible hasta el último momento para impedir el desahucio. El proceso puede durar años por los atascos de los juzgados y la burocracia que conlleva
Proyecto de ley: se habilita un plazo de 10 días para que el arrendatario pague o muestre oposición. El auto del juez finaliza el proceso en lugar del decreto del secretario judicial. Es decir, se reduce la burocracia. No obstante, el desahucio puede tardar meses
10. ¿Hay cambios en las medidas fiscales para inversores?
En el Impuesto de Sociedades se flexibilizan los criterios que permiten aplicar una deducción del 85% sobre las rentas de los alquileres: las sociedades deberán tener un mínimo de ocho viviendas (antes diez) y deberán permanecer arrendadas durante tres años (antes siete)
Se mejora el régimen jurídico y fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI):
- Los inmuebles en arrendamiento deberán mantenerse durante tres años (antes siete)
- No será necesario un número mínimo de viviendas (antes tres)
- El capital social mínimo será de cinco millones de euros (antes quince)
- Los beneficios distribuibles serán el 80% de los obtenidos (antes el 90%)
- Se suprimen los requisitos del número mínimo de accionistas (antes cien), capital mínimo en circulación (antes 25%) y financiación ajena (antes inferior al 70% del activo)
- Se podrá cotizar en mercados regulados o sistemas multilaterales de cotización
- Las SOCIMI no tendrán fiscalidad, sino que el pago de impuestos lo efectuarán los accionistas por la percepción de los dividendos (19%)
Por último, se modifica la configuración del Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes, dejando sujetas a dicho gravamen exclusivamente las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal
¿Tienes aún más dudas? pregúntalas en nuestro consultorio gratuito sobre alquiler
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54 Comentarios:
Totalmente de acuerdo. Los precios de los alquileres siguen siendo abusivos. Están formulados en cuantías de las vacas gordas. No han bajado, al revés, cada año suben con su ipc. Si el mercado inmobiliario debería bajar a niveles de hace más de 10 años, los alquileres también deberían evaluarse igual.
Los caseros quieren la rentabilidad de las preferentes, con la seguridad de la deuda pública alemana, y con la garantía de cobro sufragada por el resto de españoles, por un piso que no lo vale. Una frase muy bonita. Te pongo un ejemplo: yo compré un piso en Madrid de unos 54 m² Por 129.000 euros que ya he pagado (con intereses, claro, el coste final ha sido mayor). Con la inflación rondando el 3%, lo mínimo que uno puede pretender es conseguir un 1% más, o sea, un 4% (es decir, 5160 euros). Tener el piso, cerrado o no, me cuesta al año unos 860 euros (55*12 de comunidad de propietarios = 660 + 200 euros de impuestos). Así que para conseguir un 1% de beneficio real tendría que alquilarlo por 5160 + 860 = 6020 / 12 = aprox. 500 euros mensuales. Eso sin contar que haya derramas, asumiendo que el inquilino paga con la misma seguridad de la deuda pública alemana, como dices tú y contando con que si no paga, se va al día siguiente dejando la casa como se la encontró. puedes decir que compré carísimo (compré en 2002, de manera que hay gente que ha comprado mucho más caro que yo, y además te recuerdo que no he contado el coste de los intereses, lo que quiere decir que no he sido exagerado en mis cálculos); puedes decir que si el precio es ajustado seguro que te pagan mensualmente y cuidan la casa, pero la realidad es que no hay una relación directa entre que el precio sea bueno y que quien entre te pague. *Es* lógico que el buen inquilino esté más dispuesto a cuidar una casa que sabe que está pagando a un buen precio, pero cuando metes a alguien, no sabes si es buen inquilino, y no es más probable que lo sea porque el precio sea más barato. Puedes decir "pues no alquiles, cómete el piso con patatas o véndelo a los precios actuales". Y podría hacerlo. Pero si todos seguimos tus consejos, ¿Dónde vas a vivir tú si no hay nadie que alquile y no puedes/quieres comprar? En lo que sí estoy de acuerdo es en que con sueldos de 800 euros no se puede pagar un alquiler de 500 o 600 euros, salvo que se junten dos sueldos y sea una casa pequeña como la que he usado de ejemplo. Pero fíjate en que el problema es el sueldo, no el precio del alquiler. Por más que pienses lo contrario, en ciudades como Madrid, por menos de 10 eur/m² El alquiler el propietario está subvencionando la vivienda al inquilino. Y, por cierto, yo he pagado mi casa con mi única fuente de ingresos, mi sueldo, no saliendo de vacaciones ni de copas, cuidando mis gastos y ahorrando. Así que no me considero un cerdo capitalista que oprime al obrero; más bien me considero un trabajador más que sale a manifestarse contra la reforma laboral o las subidas de impuestos y recortes de sueldos y servicios, y observo apenado que sigue siendo más fácil convocar a la gente para celebrar un título futbolístico ganado por gente que cobra sueldos 500 veces superiores a los que les jalean, que conseguir que esa misma gente se junte para quejarse por lo que les están puteando.
Para que comprar ahora
Si alquilando hasta por 2018
Me compraré 2 al precio de hoy una
¿Hay cambios en los alquileres de renta antigua? Mi padre murió y mi madre se subrogó en el año 1984, yo vivo con mi madre desde siempre, ¿Tengo derecho a subrogarme? Y en ese caso ¿Con las mismas condiciones?
Algunas observaciones al artículo (alguna pequeña errata hay también):
1. - Retroactividad: afectará a los contratos que se firmen tras la entrada en vigor de la ley. Hay una disposición transitoria en el texto remitido al poder legislativo.
2. - "Derecho de preferencia del inquilino": se denomino derecho de adquisición preferente del inqulino para el caso de que el propietario transmita la vivienda a un tercero. En la actual ley sí cabe renuncia para contratos pactados por plazo superior a cinco años (art. 25.8 LAU).
3. - DESISTIMIENTO INQULINO: en la situación actual sí puede pactarse el derecho del inquilino a desistir, como también el derecho a una una indemnización a favor del arrendador. Si nada se pacta el arrendador puede reclamar la indemnizacion por resolucion anticipada del contrato del inquilino (que es un incumplimiento). La modificación del proyecto: cabe el derecho a desistir aun sin pacto; pero es necesario pactar la consecuencia del desistimiento en forma de indemnización a favor (1 mes de renta por cada mes que restare para cumplir el plazo); si no hay que probar el daño sufrido por el arrendador.
4. - Deshaucio: en la situación actual cabe también obtener un laudo arbitral que se puede llevar a ejecución al JUZGADo. Con esto el plazo es más breve que ir directamente al juzgado a tener la sentencia declaratoria.
Muchas gracias al consultorio de alquiler de idealista.
Y el arrendador que solicite su piso en 2 meses, tiene la obligatoriedad de indemnizar con el resto del contrato pactado de futuros pagos con el arrendatario.
En todos los años que llevo en el ejercicio de la profesión, que ya pasa de dieciocho y despues de cientos de alquileres realizados, en caso de conflicto, ha sido culpa en un noventa por ciento de los inquilinos y en el diez por ciento restante de los propietarios, eso, junto con que, parece, existe una gran bolsa de viviendas que no salen al mercado de alquiler, al gobierno solo le queda cambiar la ley para proteger a los propietarios y promover el desahucio rapido por falta de pago, el mercado hará el resto. Gracias.
Cunde el rumor der que una fórmula que se está utilizando cuando te va a desahuciar el banco es la siguiente:
El propietario le hace un contrato de alquiler a un amigo o familiar por 50 ó 60 años, por un importe de 300€ o poco más al año, siendo por parte de la propiedad los gastos de mantenimiento, contribución, comunidad, etc. de esta forma, cuando el banco desahucia tiene a un inquilino dentro por un plazo de 50 años y le paga 300€ por ejemplo al año, corriendo el propietario, en este caso el banco, con todos los gastos, que superan con creces los ingresos.
El amigo al que se le hace el contrato, una vez tramitado todo el papeleo, le da las llaves al antiguo propietario que se queda sin tener que pagar hipoteca, con un alquiler de risa y sin gastos de ningún tipo.
Como este gobierno, al igual que los anteriores sólo favorecen a la banca, seguro que con la nueva ley buscan eliminar esta picaresca española.
Cunde el rumor der que una fórmula que se está utilizando cuando te va a desahuciar el banco es la siguiente:
El propietario le hace un contrato de alquiler a un amigo o familiar por 50 ó 60 años, por un importe de 300€ o poco más al año, siendo por parte de la propiedad los gastos de mantenimiento, contribución, comunidad, etc. de esta forma, cuando el banco desahucia tiene a un inquilino dentro por un plazo de 50 años y le paga 300€ por ejemplo al año, corriendo el propietario, en este caso el banco, con todos los gastos, que superan con creces los ingresos.
El amigo al que se le hace el contrato, una vez tramitado todo el papeleo, le da las llaves al antiguo propietario que se queda sin tener que pagar hipoteca, con un alquiler de risa y sin gastos de ningún tipo.
Como este gobierno, al igual que los anteriores sólo favorecen a la banca, seguro que con la nueva ley buscan eliminar esta picaresca española.
El Gobierno parece entender que el no pagar la renta convenida es un derecho del arrendatario y por ello no puede aplicar la retroactividad a la ley que tiene en estudio.
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