El gobierno ha aprobado para su remisión a las cortes el texto para una futura nueva ley de alquiler. Desde entonces, el desconcierto es general y las preguntas se multiplican tanto desde el lado del casero como del inquilino. Aclaramos que que no hay dada aprobado de forma definitiva e intentamos solucionar las dudas más frecuentes
¿Cuándo entra en vigor?, ¿tiene efectos retroactivos? o ¿puedo irme ya de mi casa alquilada avisando con un mes al casero? son preguntas que llenan el consultorio de alquiler de idealista.com. Y es que todas las leyes relativas a la vivienda suelen poner los nervios a flor de piel de la ciudadanía
Antes de solucionar las dudas sobre alquiler más frecuentes hay que tener claro que (i) la ley aún no ha entrado en vigor y (ii) aún puede sufrir variaciones antes de aprobarse
Una vez dejado esto claro, vamos a responder a las preguntas más frecuentes que están surgiendo sobre la nueva ley de alquiler según los documentos que ha presentado hasta ahora el gobierno
1. ¿Cuándo entrarán en vigor los cambios en la nueva ley de alquiler?
La fecha definitiva en la entrará en vigor la nueva ley de alquiler aún no se sabe, ya que depende de varios factores. Fuentes del congreso de los diputados explican que en primer lugar el proyecto remitido por el consejo de ministros ha de ser calificado por la mesa de la cámara, algo que no ocurrirá al menos hasta septiembre
Después, ésta lo remitirá al senado, donde el proyecto puede sufrir modificaciones en su texto en el caso de que se presenten enmiendas. Además, la velocidad del trámite dependerá de si éste se lleva a cabo por vía de urgencia o no, algo que aún se desconoce. En cualquier caso, dichas fuentes reconocen que "no se trata de algo inmediato" y que "el proceso puede durar meses”
2. ¿La nueva ley tendrá efectos retroactivos, es decir, afectará a los contratos en vigor?
No. Los cambios en la ley de alquiler sólo aplicarán a los futuros contratos que se firmen tras la entrada en vigor de la nueva ley. Así lo confirman fuentes del ministerio de fomento, que aseguran que ninguno de los puntos que incluirá la nueva ley afectará a los contratos firmados con anterioridad
De hecho, en las frecuentes modificaciones de la legislación sobre alquileres siempre se han respetado los contratos vigentes, sin tener efectos retroactivos, lo que ha permitido que coexistan diferentes tipos de contratos de alquiler en función de cuándo fueron firmados
3. ¿Qué cambios hay en la actualización del precio del alquiler?
Situación actual: la renta mensual se actualiza anualmente de acuerdo al ipc
Proyecto de ley: casero e inquilino podrán pactar la actualización de la renta. Además, se podrá aplicar al pago de la renta las mejoras acordadas y realizadas por el inquilino
4. ¿Qué varía en el derecho de preferencia del inquilino para poder comprar la casa donde vive alquilado si su casero la pone en venta?
Situación actual: derecho irrenunciable por parte del inquilino en todo caso
Proyecto de ley: se podrá pactar en el contrato la renuncia a este derecho por parte del inquilino
5. ¿Hay modificación en la duración de los contratos?
Situación actual: la duración de la prórroga forzosa es de cinco años y la de la prórroga tácita, de tres
Proyecto de ley: se reduce a tres años la duración de la prórroga forzosa y a un año la duración de la prórroga tácita. Además, la actualización de las fianzas se ajusta al nuevo plazo de tres años
6. ¿Cuándo podrá abandonar la vivienda el inquilino?
Situación actual: en los contratos de más de cinco años el inquilino puede desistir avisando con el preaviso que marque el contrato antes de acabar cada anualidad. En los contratos de menos de cinco años, el inquilino puede desistir pagando la indemnización pactada
Proyecto de ley: el inquilino podrá desistir del contrato siempre que lo comunique con una antelación mínima de un mes a partir del primer año
7. ¿Podrá echarme el casero de la vivienda alquilada?
Situación actual: el propietario sólo puede recuperar la vivienda si es para residencia habitual suya o de un familiar directo cuando se haya pactado en el contrato
Proyecto de ley: El dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual si comunica la necesidad de la vi vienda como permanente para si, familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad. Preaviso de 2 meses
8. Si mi casero vende la vivienda, ¿debe el nuevo propietario respetar las condiciones de la vivienda alquilada?
Situación actual: quien compra una vivienda alquilada debe respetar el contrato de arrendamiento en vigor hasta, al menos, el quinto año
Proyecto de ley: sólo habrá obligación de mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el registro de la propiedad (aunque este registro es voluntario). Actualmente, registrar el contrato de alquiler tiene un coste de unos 45 euros para un contrato de alquiler de un año cuya renta sea de 1.000 euros y el proceso implica 1) acudir al notario para elevar el contrato a escritura pública (por lo que casero e inquilino han de estar de acuerdo en registrar el contrato), 2) pagar los impuestos y 3) acudir al registro. No obstante, fuentes del colegio de registradores explican que la metodología actual puede cambiar y que habrá que esperar a conocer el texto definitivo de la nueva ley
9. ¿Cuánto se tardará en echar a un inquilino que no pague?
Situación actual: hay que denunciar el impago y obtener una sentencia para resolver el desahucio. El pago de la deuda es posible hasta el último momento para impedir el desahucio. El proceso puede durar años por los atascos de los juzgados y la burocracia que conlleva
Proyecto de ley: se habilita un plazo de 10 días para que el arrendatario pague o muestre oposición. El auto del juez finaliza el proceso en lugar del decreto del secretario judicial. Es decir, se reduce la burocracia. No obstante, el desahucio puede tardar meses
10. ¿Hay cambios en las medidas fiscales para inversores?
En el Impuesto de Sociedades se flexibilizan los criterios que permiten aplicar una deducción del 85% sobre las rentas de los alquileres: las sociedades deberán tener un mínimo de ocho viviendas (antes diez) y deberán permanecer arrendadas durante tres años (antes siete)
Se mejora el régimen jurídico y fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI):
- Los inmuebles en arrendamiento deberán mantenerse durante tres años (antes siete)
- No será necesario un número mínimo de viviendas (antes tres)
- El capital social mínimo será de cinco millones de euros (antes quince)
- Los beneficios distribuibles serán el 80% de los obtenidos (antes el 90%)
- Se suprimen los requisitos del número mínimo de accionistas (antes cien), capital mínimo en circulación (antes 25%) y financiación ajena (antes inferior al 70% del activo)
- Se podrá cotizar en mercados regulados o sistemas multilaterales de cotización
- Las SOCIMI no tendrán fiscalidad, sino que el pago de impuestos lo efectuarán los accionistas por la percepción de los dividendos (19%)
Por último, se modifica la configuración del Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes, dejando sujetas a dicho gravamen exclusivamente las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal
¿Tienes aún más dudas? pregúntalas en nuestro consultorio gratuito sobre alquiler
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54 Comentarios:
Lo siento pero que no te toque nunca ser el dueño y veas como tu piso te lo destrozan,no te pagan,no puedes echarlos de tu casa,y aprendes a vivir indigando por la justicia que tenemos los cseros que con todo el sudor de nuestra frente y sagrificio conseguimos tener un piso de propiedad y lo tienes que alquilar porque no te llega el dineroa de la letra cada mes yo no soy una ong y tengo los mismos problemas que la mayoria de la gente paro,sueldo etc....
Lo siento pero que no te toque nunca ser el dueño y veas como tu piso te lo destrozan,no te pagan,no puedes echarlos de tu casa,y aprendes a vivir indigando por la justicia que tenemos los cseros que con todo el sudor de nuestra frente y sagrificio conseguimos tener un piso de propiedad y lo tienes que alquilar porque no te llega el dineroa de la letra cada mes yo no soy una ong y tengo los mismos problemas que la mayoria de la gente paro,sueldo etc....
Yo soy una pepito ipotecada. Varias veces he pensado alquilar mi piso y vivir com mis padres hasta que pase la tormenta.
En mi opinion, de todas las gilileyes de arrendamientos que sacan , solo hay una cosa importante y es el tiempo que tardas en sacar de tu piso a un moroso, y que te paguen los desperfectos en caso que los hayan.
Cuando, sin importar la ley, tu puedas sacar a un moroso en menos de diez dias de tu piso, ya veras como se reactiva el alquiler. Lo dueños, porque sabran que si no me paga, a la calle y los que quieren alquilar, porque tendran una superoferta de pisos y precios.
¿Que no paga? A la calle. ¿Que no paga y encima me deja el piso echo unos zorros? Denuncia en juzgado, ponlo en la lista de "destrozapisos" (la equivalente a la RAI y ASNEF del alquiler, que seguro que hya alguna) para que cuando vayas a un api o agencia a ofrecer el alquiler, estes sobreaviso y que el juzgado le embargue el sueldo hasta que te paguen los desperfectos (yi sa se, que esta en paro, etc, pero si por ejemplo recibe ayudas del estado, pues que la ayuda sea para pagar los desperfectos del piso que ha destrozado, o cuando trabaje, porque algun dia tendra que trabajar no?). Que tu casero es un cabron? Pues en la lista de "Cabron" (tipo lista extraoficial o algo asi, que seguro que algo se puede invertan hoy en dia por Internet) y asi o bien baja el alquiler, o se come el piso con patatas.
Lo que no entiendo es porque cuesta tanto al gobierno entender esto. A lo mejor es porque no soy economista, no entiendo de paramentros de demanda-oferta y solo aplico sentido comun.
Pedrolob,
Primero, no se le echa en 10 días (ya quisiéramos) sino en 10 días a partir de la sentencia de deshaucio, es decir, que en la práctica pasarán meses...
Segundo, el propietario no es una ong. Vamos, ¿Si te quedas en paro tú le dices al de la panadería: oiga, mire, ya si eso le pago cuando mi situación mejore...? Pues si al panadero le pagas puntualmente, al casero también, y si no puedes, pues ese día no comes pan o vas a un comedor de caritas a que te lo den gratis, y con la vivienda lo mismo, te informas de las viviendas y ayudas sociales públicas y en paz.
Es que es increíble que se sobreentienda que si te van mal las cosas el casero tenga que acarrear con tu situación, ¡Que no es tu familia!
48 años alquilado ( ahora pago 840 por la actualizacion de la Ley "boyer", y el c.... del casero no me repara ni una ventana. Que hagan los bancos una bolsa de alquileres y se coman sus basuras los propieterios miserables que solo quieren vivir a costa de los inquilinos.
Ola yo tengo un piso en herencia de un tío mio,el contrato creo que sera de renta antigua pero no lo se porque le hemos pedido el contrato a la alquílina y no los manda para saber nosotros la situación del piso es que lo queremos vender y no sabemos de que manera se puede ir esta señora.espero haber si me pueden dar una información.Un saludo
Lo que no pude ser es que el inquilino pueda vivir en tu casa sin pagar y el dueño cuando consigue hecharlo a transcurrido un monton de tiempo y se ha dejado un dineral en el proceso es una verguenza el tipo de justicia que tenemos yo alquilo mi piso por no poder pagar la cuota completa de cada mes, me voy ,me sacrifico y vuelvo a casa de mis padres y se mete un cara dura que sabe que el tiempo juega a su favor ,aunque no page cambio de ley urgentemente esto no se puede permitir una anonima que esta realmente decepcionada con el tipo de justicia que tenemos en España
Existen muchos propietarios que no se atreven a poner sus viviendas en alquiler por miedo que los inquilinos deterioren el piso, molesten a los vecinos o a pesar de que no paguen no los puedan echar.
Con una ley en condiciones el alquiler costaría mucho mas barato, porque saldrían todas las viviendas al mercado y los mas beneficiados seriamos los inquilinos, que así nos costaría el alquiler mucho mas barato, y lo que no es menos importante, no te mirarían con lupa para alquilarte un piso
Llevo mas de 6 años de alquiler en el mismo piso . Por motivos económicos no puedo pagar la renta que son 600 euros . Ciudad de logroño , provincia de La Rioja. Solo debo un mes. Mi gran preocupación es que soy madre soltera de una niña d 8 años y no percibo ningún tipo de retribución . Dentro de 7 meses me daran la 2ª Parte de una paga llamada ''r.a.e.'' que azcede a la cantidad de 426 euros mensuales . Dicha paga la dan durante 3 años ''alternativos'' 10 meses si, un1 año no. C¿Cuánto tiempo podria pasar para que me echaran por impago que yo puedo justificar no pago por no percibir ni un solo euro ? Espero una respuesta pues ya no consugo ni dormir por las noches y estoy muy afectada. Gracias
Hola , muy buenas noches, llevo trese años , en un apartamento alquilado, y este año me an renovao 5 años mas, pero por las circuntancias de la vida no puedo pagar ahora y lla devo 4 meses sin pagar , pero voy pagando cada mes mas o menos lo poquito que puedo ahora , estoy muy preocupado por si meechan , porque no tendria donde ir . Soy fijo discontinuo y solo trabajo 6 meses al año , pero solo gano 1000 euros al mes, y los otros 6 meses estoy en el paro y medan 700 euros , apenas me llega para vivir , porque pago al banco 150 euros al mes asta el 2017 y ademas pago electrica y gas y los residuos de cada año de la basura, megustaria y se loagradeceria que me dijera algo que me consuele , apenas duermo con la angustia y preocupacion que tengo. Muchisimas gracias
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