El gobierno ha aprobado para su remisión a las cortes el texto para una futura nueva ley de alquiler. Desde entonces, el desconcierto es general y las preguntas se multiplican tanto desde el lado del casero como del inquilino. Aclaramos que que no hay dada aprobado de forma definitiva e intentamos solucionar las dudas más frecuentes
¿Cuándo entra en vigor?, ¿tiene efectos retroactivos? o ¿puedo irme ya de mi casa alquilada avisando con un mes al casero? son preguntas que llenan el consultorio de alquiler de idealista.com. Y es que todas las leyes relativas a la vivienda suelen poner los nervios a flor de piel de la ciudadanía
Antes de solucionar las dudas sobre alquiler más frecuentes hay que tener claro que (i) la ley aún no ha entrado en vigor y (ii) aún puede sufrir variaciones antes de aprobarse
Una vez dejado esto claro, vamos a responder a las preguntas más frecuentes que están surgiendo sobre la nueva ley de alquiler según los documentos que ha presentado hasta ahora el gobierno
1. ¿Cuándo entrarán en vigor los cambios en la nueva ley de alquiler?
La fecha definitiva en la entrará en vigor la nueva ley de alquiler aún no se sabe, ya que depende de varios factores. Fuentes del congreso de los diputados explican que en primer lugar el proyecto remitido por el consejo de ministros ha de ser calificado por la mesa de la cámara, algo que no ocurrirá al menos hasta septiembre
Después, ésta lo remitirá al senado, donde el proyecto puede sufrir modificaciones en su texto en el caso de que se presenten enmiendas. Además, la velocidad del trámite dependerá de si éste se lleva a cabo por vía de urgencia o no, algo que aún se desconoce. En cualquier caso, dichas fuentes reconocen que "no se trata de algo inmediato" y que "el proceso puede durar meses”
2. ¿La nueva ley tendrá efectos retroactivos, es decir, afectará a los contratos en vigor?
No. Los cambios en la ley de alquiler sólo aplicarán a los futuros contratos que se firmen tras la entrada en vigor de la nueva ley. Así lo confirman fuentes del ministerio de fomento, que aseguran que ninguno de los puntos que incluirá la nueva ley afectará a los contratos firmados con anterioridad
De hecho, en las frecuentes modificaciones de la legislación sobre alquileres siempre se han respetado los contratos vigentes, sin tener efectos retroactivos, lo que ha permitido que coexistan diferentes tipos de contratos de alquiler en función de cuándo fueron firmados
3. ¿Qué cambios hay en la actualización del precio del alquiler?
Situación actual: la renta mensual se actualiza anualmente de acuerdo al ipc
Proyecto de ley: casero e inquilino podrán pactar la actualización de la renta. Además, se podrá aplicar al pago de la renta las mejoras acordadas y realizadas por el inquilino
4. ¿Qué varía en el derecho de preferencia del inquilino para poder comprar la casa donde vive alquilado si su casero la pone en venta?
Situación actual: derecho irrenunciable por parte del inquilino en todo caso
Proyecto de ley: se podrá pactar en el contrato la renuncia a este derecho por parte del inquilino
5. ¿Hay modificación en la duración de los contratos?
Situación actual: la duración de la prórroga forzosa es de cinco años y la de la prórroga tácita, de tres
Proyecto de ley: se reduce a tres años la duración de la prórroga forzosa y a un año la duración de la prórroga tácita. Además, la actualización de las fianzas se ajusta al nuevo plazo de tres años
6. ¿Cuándo podrá abandonar la vivienda el inquilino?
Situación actual: en los contratos de más de cinco años el inquilino puede desistir avisando con el preaviso que marque el contrato antes de acabar cada anualidad. En los contratos de menos de cinco años, el inquilino puede desistir pagando la indemnización pactada
Proyecto de ley: el inquilino podrá desistir del contrato siempre que lo comunique con una antelación mínima de un mes a partir del primer año
7. ¿Podrá echarme el casero de la vivienda alquilada?
Situación actual: el propietario sólo puede recuperar la vivienda si es para residencia habitual suya o de un familiar directo cuando se haya pactado en el contrato
Proyecto de ley: El dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual si comunica la necesidad de la vi vienda como permanente para si, familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad. Preaviso de 2 meses
8. Si mi casero vende la vivienda, ¿debe el nuevo propietario respetar las condiciones de la vivienda alquilada?
Situación actual: quien compra una vivienda alquilada debe respetar el contrato de arrendamiento en vigor hasta, al menos, el quinto año
Proyecto de ley: sólo habrá obligación de mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el registro de la propiedad (aunque este registro es voluntario). Actualmente, registrar el contrato de alquiler tiene un coste de unos 45 euros para un contrato de alquiler de un año cuya renta sea de 1.000 euros y el proceso implica 1) acudir al notario para elevar el contrato a escritura pública (por lo que casero e inquilino han de estar de acuerdo en registrar el contrato), 2) pagar los impuestos y 3) acudir al registro. No obstante, fuentes del colegio de registradores explican que la metodología actual puede cambiar y que habrá que esperar a conocer el texto definitivo de la nueva ley
9. ¿Cuánto se tardará en echar a un inquilino que no pague?
Situación actual: hay que denunciar el impago y obtener una sentencia para resolver el desahucio. El pago de la deuda es posible hasta el último momento para impedir el desahucio. El proceso puede durar años por los atascos de los juzgados y la burocracia que conlleva
Proyecto de ley: se habilita un plazo de 10 días para que el arrendatario pague o muestre oposición. El auto del juez finaliza el proceso en lugar del decreto del secretario judicial. Es decir, se reduce la burocracia. No obstante, el desahucio puede tardar meses
10. ¿Hay cambios en las medidas fiscales para inversores?
En el Impuesto de Sociedades se flexibilizan los criterios que permiten aplicar una deducción del 85% sobre las rentas de los alquileres: las sociedades deberán tener un mínimo de ocho viviendas (antes diez) y deberán permanecer arrendadas durante tres años (antes siete)
Se mejora el régimen jurídico y fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI):
- Los inmuebles en arrendamiento deberán mantenerse durante tres años (antes siete)
- No será necesario un número mínimo de viviendas (antes tres)
- El capital social mínimo será de cinco millones de euros (antes quince)
- Los beneficios distribuibles serán el 80% de los obtenidos (antes el 90%)
- Se suprimen los requisitos del número mínimo de accionistas (antes cien), capital mínimo en circulación (antes 25%) y financiación ajena (antes inferior al 70% del activo)
- Se podrá cotizar en mercados regulados o sistemas multilaterales de cotización
- Las SOCIMI no tendrán fiscalidad, sino que el pago de impuestos lo efectuarán los accionistas por la percepción de los dividendos (19%)
Por último, se modifica la configuración del Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes, dejando sujetas a dicho gravamen exclusivamente las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal
¿Tienes aún más dudas? pregúntalas en nuestro consultorio gratuito sobre alquiler
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54 Comentarios:
Podríais por favor aclarar este punto?
El casero podrá recuperar su casa si necesita el piso para su familia (con dos meses de aviso).
Esto valdrá desde el 1er día? es decir, si hoy me mudo al piso que alquilé, puedo tener que dejarlo en 2 meses? el casero podrá renunciar a este "beneficio" en el contrato?
Creo que no fomenta el alquiler eso de que te puedes marchar cuando quieras avisando con un mes de antelación. Alguien debería pensar que mucha gente lo puede alquilar y dejar continuamente, estoy un mes me marcho a otro piso que cuesta 50€ menos, o me mudo por que hay una amiga cerca de donde tomamos las copas..etc
De verás esta nueva ley fomenta que se saquen las viviendas vacias al alquiler?, sinceramente creo que no saben lo que hacen.
#32, pero es que la correlación directa que haces entre el coste de tu vivienda y la mensualidad que le tienes que poner al piso no tiene sentido y es algo que todos los propietarios hacéis. La cuota de tu hipoteca es tu problema y el cuadro de amortización también, si el vecino de ese piso lo compró por la mitad tu estás fuera del mercado o tu amortización será en el doble de tiempo, lo que no se puede es arrendar pensando en 'da igual la hipoteca que tenga, siempre pillaré un pardillo que la pague' y encima esperar que eso dure los 30 años de hipoteca.
El problema es de todas toda el precio, porque los sueldos compran y alquilan cosas dentro de su capacidad, y si tu alquiler no está dentro de ese corral simplemente no hay mercado para tí, y a nadie le importa ni lo que pagaste ni lo que te cuesta de mantener.
No os dais cuenta los particulares de que esta ley os va a dejar fuera de mercado, es una ley hecha a medida de los bancos para liberar su stock de pisos, porque induce a la compra y son los único que no necesitan la vivienda a corto plazo ni tienen 'familiares en primer grado o conyuge en caso de separación', lo que les va a permitir:
- Alquilar a mejor precio (el estado les subvenciona)
- Alquilar vivienda nueva (más atractivo para el arrendatario)
- Alquilar con más seguridad de cara al arrendatario (más atractivo para el arrendatario), pues no tienen 'familiares' ni necesidad prevista de 'uso particular' de la misma.
. Alquilar con más seguridad y poder aplicar los reducidísimos plazos de desahucio, pues tienen legiones de abogados y la ley de su parte.
Simplemete fomentan la itinerancia con lo que a partir de la ley lo único que vais a tener son desarrapados a los que no les importe irse cada mes a un sitio y dejarte sin pagar siquiera el més y a saber como os dejan el piso.
Aplaudid, aplaudid, que os van a dar dos tazas, insensatos. Ya lo dice el refrán: ten cuidado con lo que deseas que podría convertirse en realidad.
Buenas tardes,esto no es Alemania,y tu no eres casero cuando te pongas en nuestra piel sabras lo que es no dormir por las noches porque este gobierno protege al inquilino,esta ley no cambia nada,tenia que esistir la ley del maton si no pagas a la calle ni juicios ni nada asi los inquilinos cumplirian las normas mientras tanton los propietarios seguimos quitando mierda,cambiando muebles,electrodomesticos y perdiendo el tiempo en los juzgados haciendo peligrar nuestro puesto de trabajo esos son los veneficios que tenemos un saludo
Les agradecería no confundieran a las personas ajenas al conocimiento jurídico inmobiliario , pues NO existe nueva ley, de momento sólo es un proyecto de ley aprobado en el Consejo de ministros de 24 de Agosto que tiene que pasar toda la fase de trámites parlamentarios, enmiendas parciales o a la totalidad, senado,etc,publicación en el BOE y vacatio legis si no se dice lo contrario.por todo ello por favor prudencia y seriedad. Gracias.una profesional
No deja de ser curioso que en un mercado con exceso de oferta al gobierno se le ocurra proteger a los ofertantes. Es una manera curiosa de incentivar que la gente decida alquilar en lugar de comprar y así reducir el nº De viviendas desocupadas y dar acceso a la gente sin posiblilidades de compra de una vivienda.
A no ser que en realidad lo que se quiera es incentivar las ventas de las entidades financieras.
Desde hace ya bastante tiempo vengo observando que hay un gran INTERES en legislar el alquiler, así como subvencionar el mismo para aquellas empresas que inviertan en ello.
No se si es porque nos han considerado unos bichos raros por ser el país que mas apuesta por la compra de la vivienda, y claro eso ña da beneficios ahora que vivimos en una sociedad globalizado los grandes tiburones de la especulación, han llegado a acercarse y sin pensar mal a entrar en los distintos gobiernos de este país, para obtener rendimientos con el esfuerzo de los jóvenes y demas ciudadanos que no disponen de vivienda.
Hasta ahora nos habíamos quejado del importe de los,alquileres, de lo que se tardaba en los desahucies, de la falta de vivienda de alquiler en el mercado, y todo ello esta siendo empleado en beneficio de grandes empresas, lo aclaro un poco para aquellos que no me hayan entendido.
Hoy día será mas fácil alquilar, dentro de poco habrá mas vivienda en oferta de alquiler ya que esas mismas empresas están comprando por grandes lotes las viviendas de los bancos, el importe del alquiler incluso puede que sea mas economico, pero pasara como con las empresas de telefonía, si no pagas como tendremos nuevas leyes para el desahucio, en diez días a la calle, y olvídate de volver a alquilar nuevamente una casa como hayas dejado deuda, pero solo será en las de ellos que te incluirán en las listas de morosos y no podrás alquilar nada, solo las del mercado negro que se creara y en ellas no te pedirán nada, pero pagaras mas caro tu alquiler.
Todo esto esta mas que consensuado, porque hay mucha gente que quiere vivir del esfuerzo de los demas, aunque para ello antes tengan que tener muchos gastos de representación, cenas, relaciones publicas, regalos, etc. a quienes en verdad deberían de defendernos de la especulación.
Así que aquellos que están acogiendo con gran entusiasmo la nueva ley de arrendamiento, para el desahucio, que piensen un poco con vistas a unos años, que vean los movimientos de este gobierno ya de los,pasados en relación a las subvenciones que se han aprobado y que nunca han tenido gran éxito, pues los españoles estábamos,comprando, como ahora nadie compra porque no puede, es el momento de meternosla sin anestesia, así que pensar un poco y podréis comprobar si mis palabras son o no ciertas.
Un saludo para todos los,lectores.
Así no se fomenta el alquiler, sino todo lo contrario. Esta es una ley anti inquilino. Todas las ventajas son para el casero. Poder desahuciar por el impago de 10 días, con la situación de paro y crisis que vivimos es una salvajada. Son medidas para beneficiar al recientemente creado banco malo, que se va a convertir en el mayor arrendador de España
Lo siento pero que no te toque nunca ser el dueño y veas como tu piso te lo destrozan,no te pagan,no puedes echarlos de tu casa,y aprendes a vivir indigando por la justicia que tenemos los cseros que con todo el sudor de nuestra frente y sagrificio conseguimos tener un piso de propiedad y lo tienes que alquilar porque no te llega el dineroa de la letra cada mes yo no soy una ong y tengo los mismos problemas que la mayoria de la gente para,sueldo etc.....
Lo siento pero que no te toque nunca ser el dueño y veas como tu piso te lo destrozan,no te pagan,no puedes echarlos de tu casa,y aprendes a vivir indigando por la justicia que tenemos los cseros que con todo el sudor de nuestra frente y sagrificio conseguimos tener un piso de propiedad y lo tienes que alquilar porque no te llega el dineroa de la letra cada mes yo no soy una ong y tengo los mismos problemas que la mayoria de la gente para,sueldo etc.....
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