
¿Es posible saber el valor real de un piso sin visitarlo por dentro? Parece que sí. Algunas comunidades autónomas se sirven de google maps para tomar imágenes del exterior de una vivienda usada comprada para determinar el valor de la misma. Consideran que el precio de la compraventa es inferior al estimado por la administración y, por tanto, el propietario tendrá que pagar más por el impuesto de transmisiones patrimoniales (itp). Algunos expertos denuncian este tipo de práctica: elaborar informes “periciales” de pisos comprados cuyo valor lo determinan, entre otros factores, con fotos de la fachada y no de dentro del inmueble
Comprar un piso de segunda mano “barato” está penalizado por hacienda ya que el impuesto de transmisiones patrimoniales (itp) que se paga no se basa en el precio escriturado sino en el valor real del inmueble y para ello cada comunidad autónoma cuenta con un precio mínimo de referencia que se suele fundamentar en estudios de mercado. Esto es así para evitar compraventas fraudulentas, pero el problema llega con la forma que tienen algunas autonomías de valorar una casa en caso de que consideren que el precio de la compraventa está por debajo de dicho valor mínimo de referencia. Algunas de ellas, como el caso de la comunidad de Madrid, recurren a dos procedimientos recogidos en el artículo 57 de la ley general tributaria:
- A través de unas tablas o valores mínimos resultantes de registros fiscales
- A través de un dictamen de peritos
Algunos peritos de la administración están valorando las viviendas compradas mediante un dictamen parecido (pero no igual) a una tasación que hace cualquier tasadora independiente como paso previo a la concesión de una hipoteca. La gran diferencia es que el técnico de la comunidad autónoma no visita el interior de la vivienda, con lo que no lo mide ni ve el estado de conservación. Incluye planos, fotos del exterior obtenidas a través de google maps y para fijar una valoración toma como referencia el catastro (donde los datos que se registran no son 100% fiables al no corroborarse previamente) y las operaciones de compraventa que ha habido en la zona del inmueble
Ramón falcón, catedrático de derecho financiero de la universidad complutense critica que este tipo de tasación arroja un valor del inmueble “altísimo” y sin que lo haya visitado un técnico. “Para dar apariencia de ‘tasación’ ponen fotos sacadas de google maps”, añade
Uno de los casos más estrambóticos, tal y como denuncia el catedrático falcón, es el informe que se hace para determinar el precio de una plaza de garaje pero sin incluir fotos de la misma. “Los técnicos no saben si la plaza de garaje es pequeña o grande, si tiene fácil acceso o no porque no la llegan a ver en persona”, añade
¿Es legal?
Desde la consejería de hacienda de la comunidad de Madrid aseguran que los peritos no están obligados a ir presencialmente a la vivienda. De hecho, hay dos sentencias del tribunal superior de justicia de Madrid (sentencia de 27 de septiembre de 2012 del tribunal superior de justicia de Madrid (tsjm) y sentencia de 5 de septiembre de 2013 del tsjm) que señalan que la visita del perito al inmueble no es imprescindible
Sin embargo, la realidad es que hay casos de litigiosidad entre contribuyentes que no admiten un informe de la administración determinando, a efectos del itp, el valor de la vivienda que han comprado mediante imágenes sacadas de google maps. Estos contribuyentes afectados interponen recursos de reposición o una reclamación económico-administrativa y, para ello, presentan una tasación contraria
El catedrático ramón falcón se pregunta que cómo puede hacerse una valoración individualizada sin visitar el inmueble y sin conocer el estado de conservación
¿De qué manera las ccaa cobran el itp sobre un importe diferente?
Cuando el comprador adquiere una vivienda paga el 7% de lo que se ha escriturado pero puede llegar hacienda y reclamar el pago de un importe complementario de itp, al estimar que la vivienda vale más. Dicho importe sería el 7% de la diferencia entre el valor por el que se escrituró la casa y el mínimo valor que la vivienda tiene a los ojos de hacienda, más los intereses correspondientes por el retraso en el pago
Por ejemplo, si compramos un piso por 200.000 euros, deberíamos pagar 14.000 euros por itp. Si en las tablas de hacienda figura que esa vivienda tiene un precio mínimo de 300.000 euros y que le corresponde un itp mínimo de 21.000 euros, nos reclamará el pago de la diferencia: 7.000 euros más intereses
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14 Comentarios:
“los técnicos no saben si la plaza de garaje es pequeña o grande, si tiene fácil acceso o no porque no la llegan a ver en persona”
El tecnico sabe la superficie (no si es grande o pequeña) con los datos obtenidos de la ficha catastral y de las propias escrituras.
Así mismo el rd. 1065/2007 de 27 de julio reglamento general de las actuaciones y procedimientos de gestion e inspeccion tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación a los tributos, art. 160.2 justifica la necesidad de visita al bien para los bienes singulares.
Y esto no es terrorismo?
En algunas comunidades autónomas los gobernantes se han vuelto en contra de sus ciudadanos, como las defensas del cuerpo que actúan de forma desproporcionada ... provocando una reacción alérgica cuando no ocurre nada.
Las viviendas tienen un precio, y todos sabemos cual es. Durante la subida todos callábamos cuando los impuestos eran inferiores a los que debían ser; pues que lo hubieran corregido. Ahora intentan cobrar más de lo que deben, y lo único que consiguen es que muchos potenciales compradores pospongan su decisión, ante la inseguridad jurídica de que quizá les llegue una cartita con una multa que no podrán pagar.
Los impuestos no están para que a los políticos / señores feudales no les falte de nada. Algún día lo entenderán, espero que por las buenas.
A......lunes, 21 octubre, 2013 - 16:42 anónimo dice
Creo que te equivocas. Sólo lo entenderán 'por las malas'.
Muchas personas se están viendo sorprendidas por la subida del ibi que ha habido este año.
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No entiendo que un alcalde que cobra ostensiblemente más que los ciudadanos suba el ibi sin antes ajustarse el sueldo. Los nuestros han bajado un 30%, ¿El suyo, señor alcalde?
En mi población de un año a otro un 13% más. Los seres. De iniciativa, los que se llenan de decir que están con el pueblo, son todos iguales, ahora a exprimir siempre el mismo limón (nosotros)
Es recomendable no hacer ninguna alegación a la liquidación provisional, puesto que en ningún caso va a ser estimada, y acudir directamente al recurso cuando se gire la definitiva. En g&g abogados, hasta ahora, hemos ganado el 100% de los recursos, siempre y cuando la revisión catastral no haya sido próxima a la fecha de la compraventa.
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No entiendo que el comportamiento de la administración sea tal que el ciudadano que quiera comprarse un piso tenga a la vez que contratar un abogado para que le defienda de un abuso. Bastaría con que la administración tuviera que indemnizar con la cantidad que solicitaba en caso de perder el contencioso para que dejara de intentar abusar.
Eso no es cierto, las alegaciones pueden ser tenidas en cuenta, es muy arriesgado por tu parte decir lo contrario. ¿Tienes datos? Ademas el periodo de alegaciones es gratuito por lo que ahí el abogado no se lleva ni un duro. ¡¡¡Anda si tu eres abogado!!!!!
Eso no es cierto, las alegaciones pueden ser tenidas en cuenta, es muy arriesgado por tu parte decir lo contrario. ¿Tienes datos? Ademas el periodo de alegaciones es gratuito por lo que ahí el abogado no se lleva ni un duro. ¡¡¡Anda si tu eres abogado!!!!!
En catalunya, la generalitat tiene unos coeficientes oficiosos (que no oficiales) para corregir los valores catastrales en cada municipio, si el valor de escritura es igual o superior al resultante de multiplicar el valor catastral por el coeficiente de tu municipio, no pasa nada, si no liquidación complementaria y ya te espabilarás para demostrar que el valor real es el que es y que no corresponde la liquidación complementaria.
O asumir que va ha haber liquidación complementaria y que ya compramos suficientemente bien como para asumirla
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