"Las rentas de las oficinas prime subirán en el segundo semestre a medida que se consolide la recuperación"

El director de jones lang lasalle Cataluña, Jordi toboso, ha mantenido un encuentro digital  en el que ha dado su visión sobre el mercado de oficinas actual y su evolución en 2014. En este sentido, toboso prevé un repunte moderado de las rentas de las oficinas situadas en las zonas prime a medida que la recuperación económica se consolide. Por otro lado, destaca que están surgiendo inversores procedentes no solo de Europa, básicamente alemanes, ingleses y franceses, sino también inversores de países latinoamericanos y americanos

Pregunta nº 1: Bienvenida

Respuesta: El próximo jueves 13 de febrero Jordi Toboso contestará a tus preguntas a partir de las 12 horas.
Un saludo
Jones Lang LaSalle

Pregunta nº 2: Casi preparados

Respuesta: Buenos días, en unos minutos empezaremos nuestro encuentro digital con Jordi Toboso, Director General de Jones Lang LaSalle en Cataluña

Pregunta nº 3: Buenos días a todos

Respuesta: A partir de ahora, y hasta las 13 horas, trataré de responder sus preguntas y ver qué nos depara este 2014 en el mercado inmobiliario de oficinas e inversión en Barcelona. Muchas gracias

Pregunta nº 4: ¿Por qué se ha empezado a hablar ya de recuperación en el sector inmobiliario?

Respuesta: Hemos visto el cambio de tendencia a partir del segundo semestre del año pasado. Tras la venta de los 13 edificios de la Generalitat, que marcaron un hito en el mercado de inversión, han vuelto cantidad de fondos core, que están buscando productos en España atraídos por los precios y rentabilidades, dado que el resto de Europa los precios ya han subido y las rentabilidades han bajado. Esto refleja la creencia que lo peor en España ya ha pasado y por tanto estamos saliendo de la crisis y por tanto es el momento óptimo para comprar

Pregunta nº 5: ¿qué papel juega la financiación en este entorno?

Respuesta: La financiación es un tema pendiente de solucionar. Afecta tanto a promotores como a inversores. Los promotores que quizás viendo la situación de recuperación, quizás pondrían en marcha proyectos viables si la financiación fuera fácil. En cuanto a los inversores internacionales, acuden al mercado español con cash y si no con financiación obtenida desde sus países de origen conocedores del problema de la financiación en nuestro país. Para inversores nacionales, es un handicap el no poder financiar las operaciones de inversión y por tanto se ven frenados en casos, que en otros momentos estarían más activos

Pregunta nº 6: ¿qué tipo de inversores veremos este año en Barcelona?

Respuesta: Veremos y estamos viendo la aparición de inversores procedentes no solo de Europa, básicamente alemanes, ingleses y Franceses, sino también inversores procedentes de países latinoamericanos y americanos, que la marca Barcelona, les atrae y ven a Barcelona, como una de las capitales europeas más interesantes para invertir, dado las características de ciudad moderna, preparada, cultural, de diseño y bien ubicada con respecto al resto de Europa. Creo hemos posicionado muy bien la marca Barcelona a nivel internacional. Aparte también hay inversores procedentes de Rusia y de países asiáticos interesados en poner un pie en Barcelona, cosa que antes de la crisis no habíamos visto

Pregunta nº 7: ¿qué zonas empresariales remontarán antes la crisis?

Respuesta: Normalmente, las zonas prime (locales comerciales, edificios para hoteles, etc. etc.), seguida de la zona centro de la ciudad, siempre buscando edificios aptos para su rehabilitación y o transformación. Las nuevas áreas de negocios (Plaza Europa y 22@), también tienen también el atractivo de encontrar edificios nuevos, con un grado de eficiencia importante y a la vez con empresas de primer orden instaladas en estas zonas, con lo que no solo la calidad de los edificios tienen un peso importante ,sino también la calidad de los usuarios. Estos son factores que priman también a la hora de afrontar una inversión. Las zonas que tardaremos más en recuperarse serán las zonas más alejadas del centro, dado que a su vez disponen de una cantidad de oferta muy grande y costara un poco más

Pregunta nº 8: Hola Jordi, Se revalorizará las zonas PRIME del centro de las capitales ( Barcelona, Madrid), o continuará el éxodo de las empresas a zonas más limítrofes o ejes de salida de estas capitales. 2ª cuestión: Continuará en caída libre los nuevos parques empresariales en la periferia exterior de las capitales ( Sant Cugat, Sant Sebastian de los Reyes....)

Respuesta: Creo francamente que sí. Veremos como los valores Irán aumentando paulatinamente a medida que se vaya consolidando la reactivación económica y las rentas, que han dejado de descender, en el segundo semestre empiecen en algunos casos a tener subidas moderadas. A medida que se vayan llenando determinados edificios, la disponibilidad bajará y conllevará un incremento de rentas. Si además la situación económica mejora, esto conllevará un incremento moderado del valor de los immuebles. En cuanto a la zona de la periferia (parques empresariales en general), a medida que los precios en prime suban, la disponibilidad de grandes metrajes baje, veremos como la demanda tenderá a desplazarse a estas zonas, en donde cuentan con edificios modernos y con gran disponibilidad de superficies

Pregunta nº 9: ¿Cuál prevé va a ser el escenario a medio y largo plazo para el sector oficinas en el distrito 22@ y las variaciones que podría experimentar respecto a los planteamientos iniciales de la planificación urbanística?

Respuesta: Creo que sí durante los períodos más duros del sector, las nuevas áreas de negocio han sido las que han acumulado mayor número de operaciones en alquiler, si pensamos que en el 2014 la actividad económica mejorará, es pensable que seguirá incrementándose la actividad en esta área, que por otro lado reúne una oferta de edificios nuevos y con instalaciones bien preparadas para las empresas. Una vez empiecen a llenarse las partes de los edificios que siguen libres, creo que empezaremos a ver incluso algún llaves en mano en este área dado que determinadas demandas de una cantidad importante de m2 no pueden ser atendidas ya que la disponibilidad está repartida entre muchos edificios y encontrar un edificio para una sede, a fecha de hoy, puede ser complicado. Por tanto creo que veremos revitalizarse este sector

Pregunta nº 10: Leemos en el diario en las últimas semanas que grandes fortunas como las de Amancio Ortega por una parte o family offices catalanes por otra están comprando edificios en el centro. ¿Qué producto de inversión inmobiliaria será el más demandado este año?

Respuesta: Creemos que seguirá la tónica que ya empezó a finales del año pasado. Todos los locales en zona prime, los edificios residenciales que se convertirán en hoteles o apartamentos turísticos la vez que los trophy buildings, la mayoría en manos de las Administraciones y que saldrán al mercado este año

Pregunta nº 11: ¿Cómo se presenta el 2014 para Jones Lang LaSalle en Barcelona?

Respuesta: Si durante todos estos años de crisis hemos sido capaces de dar siempre resultados positivos, esperemos que este 2014 en donde creemos que veremos un lento despegue del sector, las expectativas son muy positives. La ventaja para Jones Lang, es que no solamente vive de operaciones de compraventa, sino que además realiza otros servicios, como valoraciones, gestión integral de edificios, consultoría estratégica, arquitectura… que nos dan y nos han dado unos flujos de ingresos recurrentes que nos han permitido, junto con las operaciones típicas de comercialización de cualquier clase de activos el superar la crisis y ver el futuro como un futuro lleno de oportunidades y de servicio de alta calidad para todos y cada uno de nuestros clientes

Pregunta nº 12: ¿no cree que la recuperación de la compraventa de viviendas es una mentira orquestada por los lobbys inmobiliarios? los precios siguen bajando en toda españa (el 8% en 2013!) y el número de transacciones es ridículamente bajo. Aún estamos lejos de poder comprar vivienda por 4 veces el salario bruto anual de una familia, que es la media en la ue del euro. ¿No cree? gracias

Respuesta: Los precios varían en función de la ubicación de los inmuebles. Está claro que el centro de grandes ciudades como Madrid o Barcelona los precios ya no están bajando pero es cierto que hay un gran volumen de viviendas en otras zonas de España cuyos descuentos están siendo muy importantes. El problema quizás reside en la no venta de pisos motivado por la escasez de financiación

Pregunta nº 13: ¿qué papel jugará la SAREB este 2014? ¿Está cumpliendo las expectativas?

Respuesta: Efectivamente, la SAREB, seguirá con el proceso de venta de carteras. Hay cada día más inversores para estos tipos de productos. Es una oportunidad, para fondos que miren más el medio y largo plazo, convencidos de la reactivación del mercado. Por tanto seguiremos viendo operaciones de este tipo

Pregunta nº 14: Se habla mucho de los inversores rusos y chinos, ¿qué experiencia tienen uds con este tipo de inversores? ¿Qué buscan exactamente?

Respuesta: Nosotros, hemos creado unos departamentos que están enfocados, dentro de la propia compañía a dar servicios personalizados para estos tipos de clientes. Creemos que pronto veremos inversiones realizadas con este tipo de clientes, que basan su inversión no solo en el buen producto sino también en la confianza con los interlocutores del país. Hemos firmado recientemente un acuerdo de colaboración con la empresa Puente China, con la finalidad de sumar esfuerzos y poder ofrecer un buen servicio a inversores interesados en nuestro país. El buen servicio y la confianza, son los factores clave para que las inversiones se produzcan. Por otro lado, se nos han acercado también inversores rusos que ven en España un país interesante para invertir. Están empezado a cerrar algunas operaciones, que requieren muchas veces de trámites administrativos largos, pero finalmente, veremos más operaciones con este tipo de clientes

Pregunta nº 15: ¿Qué estrategia en real estate cree que seguirá la Generalit este año? se desprenderá de muchos activos? Gracias

Respuesta: En los presupuestos de la Generalitat para 2014 ya recoge una partida de ingresos importantes fruto de la venta de activos y participaciones en sociedades. Por tanto, tal y como ya han anunciado, aparecerán nuevos productos de la adminsitración catalane en venta en el Mercado este año

Pregunta nº 16: Seguirá sufriendo la periferia como zona de concentración de oficinas

Respuesta: Creemos que mejoraran las cifras de contratación a medida que se vayan llenando otras áreas más céntricas de la ciudad. En función de cómo se comporten las rentas en la zona centro, irá expulsando la demanda hacia estas zonas más periféricas lo que ha pasado en estos años de crisis es que lo precios en zona centro, se han ido ajustando a la baja, y por tanto, el diferencial de rentas que hace unos años existía y que hacia comercializar edificios en zonas periféricas, no ha sido lo suficientemente importante para expulsar la demanda hacia estas zonas. Creemos en la recuperación de precios paulatina en las zonas más céntricas y por tanto esperamos que algunas empresas se decidan instalar en estas áreas porque el ahorro de costes vuelva a compensarles

Pregunta nº 17: ¿Qué papel jugará la administración con la venta de su patrimonio este 2014?

Respuesta: Será uno de los actores más importantes en el mercado inmobiliario. Volverá a ser motor y referente de precios en las transacciones que se produzcan. Aparecerá nuevo capital extranjero, que aprovecharan este proceso para bien situarse en edificios céntricos de la ciudad y que por otro lado en otros momentos hubiera sido imposible adquirirlos. Esto va a suponer, la aparición quizás de operaciones de reventa posteriores y que posiblemente pasaran a manos de inversores más locales. En cualquier caso va a generar actividad inversora y el mercado va a volver a cifras de inversión interesantes

Pregunta nº 18: ¿Será 2014 el año de la recuperación del mercado de oficinas?

Respuesta: Será el año que empezaremos a estabilización de precios, una mayor contratación fruto de una incipiente recuperación económica, y una bajada de la disponibilidad fruto de la escasez de oferta future en el Mercado. Todos son indicadores positivos sin duda...

Pregunta nº 19: Estimado Jordi, ¿que importancia tiene el corredor mediterraneo para Barcelona desde el punto de vista economico? Gracias

Respuesta: Evidentemente es trascendental. La comunicación con el resto de Europa vía tren, con la conexión con el tráfico portuario es estratégica para Barcelona. La logística está basada en la facilidad en la ida y venida de mercancías y por tanto ayudar a empresas que ahora están mal ubicadas, o no están todavía, que se planteen el instalarse en nuestra ciudad y su área de influencia, con lo que conllevará un aumento de actividad económica. Geográficamente, Barcelona está muy bien posicionada con el resto de Europa y es un enclave estratégico para la logística en general. Pensad que las partes de cualquier producto, se producen en distintas partes del mundo y se ensamblan en zonas, que luego distribuyen y dan servicio a los mercados en general, y es básico la ubicación y los canales de distribución. Barcelona, con el corredor, reunirá todos estos ingredientes y por tanto veremos incrementarse la actividad económica, con todo lo que ello conlleva a nivel de país

Pregunta nº 20: Jordi, hace poco leí que la inversión en oficinas barcelona en 2013 fue muy similar a la de Madrid, ¿es correcto? ¿cómo es posible?

Respuesta: Efectivamente ha sido como comentas. En Madrid en 2013 se alcanzaron los 333 mill de euros en operaciones de inversión de oficinas y en Barcelona los 306 mill de euros. Entendemos que esto se debe a que Barcelona tiene una marca muy fuerte. Además de las 9 operaciones que se han realizado en inversión (1 de ellas es el portfolio de 13 edificios de la Generalitat) 5 han sido para reconvertir a hotel. Esto demuestra el interés de Barcelona como plaza hotelera muy bien posicionada

Pregunta nº 21: ¿Qué tipo de inversores son los que están mostrando más interés en el mercado catalán? Gracias

Respuesta: Básicamente los inversores tradicionales core (fondos institucionales) procedentes de Países Europeos, como Alemania, Inglaterra y Francia. Pero últimamente hemos visto la aparición de nuevos fondos, que la mayoría de ellos no habían irrumpido en el mercado catalán como son los procedentes de países latinoamericanos ,israelitas ,rusos y fondos asiáticos .Muchos de estos han realizado recientemente operaciones muy enfocadas hacia el sector hotelero /turístico. La verdad es que la marca Barcelona, sigue siendo muy atractiva para este tipo de fondos y Barcelona ocupa un lugar muy destacado en el continente europeo. Creo que se ha hecho muy bien y ahora estamos también recogiendo los frutos en nuestro sector inmobiliario

Por otro lado hay otros fondos, que están buscando oportunidades de inversión y están estudiando las carteras de los grandes grupos financieros. Son los fondos llamados oportunistas y que proceden incluso del continente americano buscando más una rentabilidad a medio y largo plazo Pero en general, estamos viendo gran interés de aquellos fondos que desaparecieron en los años de recesión y que vuelven a mostrar interés por nuestro país, pues tienen el convencimiento de que saldremos pronto de esta situación de post crisis y por tanto es el momento de invertir antes de que suban los precios o desaparezcan las oportunidades

Pregunta nº 22: ¿Dónde se encuentran las mejores descuentos en alquileres de oficinas en el centro o en la periferia?

Respuesta: Los mejores descuentos los podemos encontrar en zonas periféricas donde la disponibilidad es más importante. Además hace unos años existía una diferencia importante entre alquilar en centro ciudad y alquilar en periferia pero ahora ese "gap" no existe

Pregunta nº 23: ¿tenemos que preocuparnos por la compra masiva de paquetes de inmuebles por parte de fondos buitre? ¿lo pagaremos en el futuro?

Respuesta: Ahora es el momento de comprar. En el futuro evidentemente se reactivarán al alza y por lo tanto cuanto más tardemos en adquirir un inmueble más tundra que ser nuestro esfuerzo dado que la situación económica será distinta. Este es el motive por el que los fondos aprovechan para comprar ahora ya que los precios son muy atractivos

Pregunta nº 24: Buenos días. Esta mañAna hemos leído en prensa la noticia sobre la colaboración de Jones Lang LaSalle con Puente de China. ¿Qué repercusiones cree que tendrá este acuerdo?

Respuesta: Este acuerdo nace con la intención de vehicular los productos inmobiliarios disponibles al colectivo asiático dado su creciente interés en nuestra ciudad

Pregunta nº 25: Muchas gracias a todos por este rato compartiendo reflexiones sobre el mundo inmobiliario

Respuesta: Espero haber contestado satisfactoriamente vuestras preguntas

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