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Cómo puede vender el estado sus edificios: los casos de éxito en Suecia y Finlandia

Autor: @efonseca

Ya ha pasado dos años desde que el gobierno diera luz verde a su plan de racionalización del patrimonio del estado. O lo que es lo mismo, la administración ha puesto el cartel de ‘se vende’ a más de 15.000 inmuebles; quiere reducir el gasto en alquileres un 20% en dos años; optimizar la ocupación, etc. un camino que ya recorrieron en la década de los 90 Suecia y Finlandia. La clave en los dos países fue la optimización de los activos a través de sociedades públicas pero con capacidad real para gestionar de forma independiente y eficaz sus respectivos edificios

El estado español y numerosas administraciones han puesto en marcha procesos para enajenar activos inmobiliarios públicos. Y aunque algunas de estas desinversiones han tenido más éxito que otras, lo cierto es que en líneas generales esta desamortización del siglo xxi se está desarrollando con cuentagotas

Para la asociación de consultoras inmobiliarias (aci) el plan puede ser una “oportunidad única” ya que, a su juicio, hay una intención política clara de “planificar y poner en marcha iniciativas lo suficientemente ambiciosas y realistas como para que el país se posicione a la vanguardia en la gestión de patrimonio inmobiliario público”

El presidente de aci, Ricardo martí fluxá, anima al ejecutivo a seguir el camino trazado por países como Finlandia y Suecia, que en la década de los 90 abogaron por poner en marcha programas para la racionalización del patrimonio público. Así surgieron senate properties (Finlandia) y vasakronan (Suecia)

Senate properties

La historia de esta empresa pública se remonta más de 200 años y su gestión recaía inicialmente en la junta nacional de edificios públicos de Finlandia (national board of public building). En 1995 el gobierno del país abolió este organismo y dividió todo el patrimonio inmobiliario del país, que hasta entonces estaba agrupado en una única sociedad, en 15 inmobiliarias de menor tamaño. La nueva compañía pasó a denominarse srpa, state real property agency, aunque sería en 2001 cuando adquiriría su nombre actual senate properties

“la intención era crear un líder en el sector y al mismo tiempo hacer más transparente el mercado”, indica kaj hedvall, director de estrategia de senate properties, en un encuentro organizado por aci. La actividad de este gigante del ladrillo está basada en ofrecer sus servicios de especialización en entornos laborales e instalaciones de trabajo para el gobierno finlandés

Senate properties se divide en cuatro áreas: ministerios y locales especiales, defensa y seguridad, oficinas y desarrollo. En total, las cuatro unidades suman una cartera de 6,4 millones de m2 con un valor de más de 4.200 millones de euros

Vasakronan

En 1993 el ejecutivo sueco decidió también desmembrar la sociedad en la que aglutinaba todos los inmuebles que era propiedad de país en seis compañías. Cada una de estas unidades agrupó los distintos edificios según su finalidad (hospitales, edificios destinados a la educación, prisiones, inmuebles históricos, etc) y en vasakronan recayeron las oficinas y los activos de retail de las principales ciudades

“lo primero que se hizo fue decidir qué se quería vender y después, se identificaron los inmuebles para saber cuál era su finalidad”, reconoce fredrik wirdenius, presidente de la compañía. Posteriormente, se optó por analizar cuál eran el gasto que generaban y por buscar fórmulas para recortarlo. “Todo ello permitió una reducción muy Drástica de los costes”, asevera wirdenius. Por ejemplo, en el pasado a cada funcionario sueco le correspondían 50 m2 de espacio y ahora esta cifra ha bajado hasta 31 m2

Tal fue el optimización de los recursos que se alcanzó con esta sociedad, que en 2006 el gobierno del conservador fredrik reinfeldt decidió incluir a vasakronan dentro de sus planes de privatización de empresas estatales. Así, dos años más tarde vasakronan fue vendida al grupo ap por 41.100 millones de coronas (unos 4.350 millones de euros)

No obstante, tanto hedvall como wirdenius coinciden en destacar que para que estas iniciativas triunfen es necesario aplicarlas con una visión de futuro, dado que las experiencias de los dos países nórdicos se desarrollaron en un plazo de 15 años