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Jaime Echegoyen, presidente de Sareb: “Las hipotecas a tipo fijo son muy atractivas, el euríbor volverá a subir"

Autor: @RobertoArnaz

Imagina que te obligan a montar un negocio del que no sabes prácticamente nada sólo para quedarte los productos aparentemente menos atractivos del mercado y venderlos al mejor precio posible. Sería algo así como un ‘outlet’, pero de productos inmobiliarios y con un ‘género’ valorado en unos 44.000 millones de euros, algo más del 4% del Producto Interior Bruto español.  

Ahora imagina también que, de repente, aparecen sobre tu mesa 150.000 llaves, literalmente. La mayoría debería abrir las puertas de una vivienda, local u oficina… pero la realidad es que en muchos casos la cerradura no abre, la dirección marcada en la etiqueta no se corresponde con el inmueble o, directamente, conducen a un solar. 

Así fueron los inicios de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb). “Al principio fue casi una búsqueda del tesoro”, reconoce Jaime Echegoyen, presidente de la entidad, con la sonrisa aliviada del que ya sabe que lo peor ha pasado y hasta lo recuerda con cierta nostalgia. 

Echegoyen, que está a punto de cumplir su primer año al frente de Sareb tras sustituir a Belén Romana a finales de enero del año pasado, confirma en una entrevista a idealista news (concedida a finales de diciembre de 2015) que la entidad ya “ha superado la fase inicial de ‘start up’ e inicia una segunda etapa” en la que espera consolidar el proceso de venta de activos y recuperación de créditos deudores. 

“Pensamos que 2016 será una año muy positivo, pero hay que hacer las cosas sosegadamente”, afirma el máximo responsable de Sareb, consciente de que su labor debe estar enfocada al largo plazo. Y no le falta razón, la entidad que nació con fecha de caducidad apenas ha consumido tres de sus 15 años de vida planificados.

Este tiempo se ha dedicado principalmente a identificar, clasificar y valorar casi 200.000 activos de los que la mitad son viviendas, suelos, locales, naves industriales y hoteles. El resto, que representaba el 78% del valor total de los activos problemáticos adquiridos por Sareb, son créditos morosos a promotores atrapados en la burbuja, que había que evaluar y planificar la mejor manera de recuperarlos.

“Tratamos de ofrecer alternativas a los promotores deudores porque lo que nos interesa es que puedan ir pagando”, asegura Echegoyen, aunque reconoce que al no ser un banco que pueda refinanciar créditos “lo único que podemos darles es tiempo”. 

Más de 17.000 deudores

A día de hoy Sareb cuenta con un pasivo de 44.000 millones de euros repartido entre 17.000 deudores (lo que deja una deuda media de 2,5 millones), la mayoría son promotores con una sola obra en marcha que decidieron lanzarse a construir al calor de la burbuja inmobiliaria. La idea es que los que se quedaron atrapados con la promoción a medias la terminen y que los que la terminaron, pero tienen sus inmuebles vacíos, encuentren comprador. 

Actualmente la entidad tiene 626 obras en curso en las que ya ha invertido 95 millones de euros. “Analizamos la viabilidad de cada proyecto y sólo apoyamos los que creemos que tienen salida comercial”, explica Echegoyen. Pese a todo, es consciente que “hay activos que serán muy difíciles de vender porque no puedes obligar a la gente a ir donde están las casas”, aunque asegura que aún es pronto para hablar de demoliciones.

De cara a la comercialización de los inmuebles, Sareb ha decidido confiar en cuatro grandes ‘servicers’, sobre todo después de la traumática experiencia que supuso la venta a través de las redes comerciales de las entidades financieras que aportaron los activos a la entidad. Ahora Altamira, Haya, Servihabitat y Solvia se encargan de poner en el mercado su cartera. 

Aunque reconoce que aún es pronto para evaluar los resultados del cambio, Echegoyen se muestra satisfecho con los resultados y mira con optimismo el futuro a corto plazo: “Cada vez recibimos más interés, y no solo por las grandes carteras, sino también de paquetes más pequeños y préstamos”. Además, apunta que “también hay mucho interés por los suelos”. Un buen síntoma en un mercado para el que hace solo unos meses los solares eran poco menos que un producto maldito.  

Un nuevo mercado

El máximo responsable de Sareb ha notado un cambio en el tipo de inversor y en su forma de actuar. “En la actual coyuntura, los grandes fondos saben que ya no pueden aspirar a retornos del 20% y por eso ahora acompañan el proceso hasta el final para lograr una rentabilidad atractiva”. Echegoyen también celebra la aparición de las socimis, que han servido para solucionar el problema de la gestión que se encontraban los inversores extranjeros cuando querían entrar en España.

La entrada de fondos internacionales podría ayudar a que el mercado de alquiler empiece a repuntar. Eso y que, según apunta el presidente de Sareb, “en la coyuntura actual es probable que muchos ahorradores inviertan en un piso para ponerlo en alquiler”. Echegoyen tiene claro que, si él estuviera en la tesitura de tener que comprar una vivienda como inversión, apostaría por pedir una hipoteca a tipo fijo: “las actuales ofertas son muy atractivas porque el euríbor volverá a subir, y la gente no lo está teniendo en cuenta”. 

Además, considera que el alquiler debe pasar a formar parte del ciclo natural dentro de la vida financiera de las familias. “Cuando pasas de una determinada edad ya no debes invertir en bolsa sino comprar una casa y arrendársela a alguien que no tiene posibilidades de obtener financiación para comprar”, justifica.

Dimensión social

Con esta idea en mente, no es de extrañar que Sareb haya firmado numerosos acuerdos con ayuntamientos y comunidades autónomas para la cesión de pisos de alquiler social. Para Echegoyen la vertiente social del proyecto es una de las más importantes y reconoce que “el problema de la vivienda que estamos sufriendo se debe a que no hay trabajo”.

Por eso, más allá del alquiler social de pisos, la entidad está ultimando un plan para echar una mano a los emprendedores que se lanzan a la aventura del autoempleo. “Cada vez hay más autónomos y se nos ocurrió ayudarles proporcionándoles un local a cambio de un alquiler razonable”, explica Echegoyen que confía en que “cuando el negocio prospere se irá a uno mejor y dejará ese local para otro emprendedor que esté empezando su actividad”. Además, no descarta ofrecer suelos sin posibilidades de urbanizar “para que se cultiven huertos a cambio de una renta agraria rústica”. 

Nuevos retos y dificultades        

En cuanto a las críticas por el enorme volumen de pisos sin ocupar en la cartera de la entidad, el máximo responsable de Sareb las entiende pero reconoce que no es fácil acabar con el problema. Por un lado admite que es complicado llegar a acuerdos con las administraciones públicas para la cesión de viviendas sociales. Por otro, asegura que “si tenemos pisos vacíos no es porque queramos, sino porque estamos en proceso de venderlos, que es nuestra misión”. Además, advierte del problema que supone el afán recaudatorio de los ayuntamientos.

Además de disminuir su cartera de manera constante para que la desinversión de las entidades financieras en ladrillo no cueste ni un solo euro a los españoles, Sareb se va encontrando pequeños retos en su día a día. El último, la petición del Banco de España de revalorar todos sus activos a precios de mercado. Un proceso costoso y complejo. 

“Nos hemos visto obligados a invertir 45 millones de euros en tasadores hasta 2018”, apunta Echegoyen, que no duda en que cumplirá con el plazo impuesto por el regulador español que les ha dado hasta el final de 2016 para completar el proceso. 

“A término de 2015 ya hemos tasado el 60% de los inmuebles según uno de los tres métodos aprobados por el Banco de España”, asegura Echegoyen que explica que “el 40% restante se valorará ‘clonando’ los resultados en función de inmuebles similares situados en la misma zona”.