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Víctor Pérez-Arias (ASG Homes): “El comprador de vivienda se ha profesionalizado desde la crisis”

Fuente: ASG Homes
Fuente: ASG Homes

Víctor Pérez-Arias es el consejero delegado de ASG Homes, la división residencial del fondo ASG en España. El directivo, antes de incorporarse a la compañía en 2016, había forjado su experiencia en el inmobiliario residencial en grupos como la consultora CBRE o IDL Inverdolsa. Testigo de cómo golpeó la crisis económica al negocio residencial en España, el directivo asegura que la profesionalización, tanto de los directivos del sector como del comprador, es una de las claves para entender el nuevo ciclo inmobiliario que vive el país.

El residencial en España está claramente en un ciclo favorable. ¿Qué tiene este negocio que a tantos actores nacionales e internacionales está interesando?

Principalmente porque se dejó de producir vivienda durante más de ocho años, no sólo en venta sino en alquiler también. Esto no deja de ser una contradicción con las más de 400.000 viviendas que hay en stock en España y que no se venden por no estar en el sitio donde la demanda está ni tampoco tienen la tipología que se requiere. Esto obedece también a la demanda exterior: se ha llegado a 102 millones de visitantes de agosto de 2017 a agosto de 2018, una cifra espectacular y que no deja de ser una bolsa de demanda de vivienda en propiedad y alquiler que España no estaba satisfaciendo. No obstante, la recuperación del residencial está muy segmentada. Hay mercados en España en los que la recuperación es muy lenta, no todo es Madrid o Barcelona.

¿Cuál es su atractivo?

Dos. El primero es local, la gente confía en la inversión inmobiliaria a título personal. Los españoles han ahorrado durante los momentos más difíciles y ahora los están destinando a ladrillo por coste-oportunidad, también por ser una alternativa a la inversión financiera. El segundo motivo es internacional: desde 2012 se ve a España con un importante coste-oportunidad, donde se ofrece infraestructuras increíbles, moneda europea, buen clima y buenos servicios. También, el inversor internacional está mirando a España como un país de retiro, no sólo como segunda vivienda.

¿Cómo ha cambiado el residencial desde la crisis?

El primero es el operador, que ahora mismo es internacional, la financiación ha cambiado radicalmente, el banco ahora tiene un rating de las operaciones muy exigente y busca un mayor compromiso del promotor, más capital. Esto ha excluido del mercado a muchos actores que no tienen esa capacidad. La demanda también ha cambiado, sabe más lo que quiere y como lo quiere, conoce los mecanismos de calidad, cumplimiento de normativa y es mucho más exigente. Se ha profesionalizado muchísimo.

También el sector se ha profesionalizado…

Sí. Proyectamos una imagen de solidez, músculo y tranquilidad al comprador importante. Ya no están tan preocupados por quién está detrás del negocio, ya saben que son fondos, que hay financiación de los bancos a empresas solventes…

El sector ha protagonizado diversas operaciones corporativas en los últimos meses. La última vino de la mano de Vía Célere y Aelca. ¿Qué opina de estos movimientos?

Es una forma inteligente de crecer. Para un fondo, comprar una promotora en un país es una forma rápida de aterrizar en un mercado y conocer bien el terreno. Es acertado porque hay gente muy valida en España que responde a las exigencias de los inversores internacionales y que se ha sabido adaptar a las exigencias del capital. En ASG Homes somos casi todos españoles, por ejemplo.

¿Y qué opina de la concentración? ¿Muchas promotoras pequeñas o pocas y grandes?

Parece que hay un mercado muy macro, pero no lo es. Las grandes promotoras solo tienen una cuota de entre el 5% y el 10% del mercado, es muy poco. Los mercados pequeños siguen estando dominados por promotores locales. Eso sí, empresas como ASG Homes van a tener que llegar a mercados más secundarios, ya que los grandes se están agotando.

¿Entonces el futuro pasa más por muchas promotoras pequeñas antes que gigantes?

En España sí si hablamos de vivienda destinada a la venta.  Si hablamos de promociones para vivienda en alquiler, el actor principal será la gran promotora, que es quién está apostando por este producto y quien tiene más musculo para poder gestionarlo.

Se habla de nuevo de burbuja inmobiliaria ¿realidad o ficción?

No hay burbuja, lo que hay es un calentamiento de suelo. En algunas ubicaciones obedece a la falta de producción de suelo que hay, y la falta de producción obedece, a su vez, a una falta de gestión urbanística por parte de las administraciones locales. Si tienes políticas de restricción de producción de suelo, pasa esto. Al mercado hay que dejarle que se autorregule y haces un flaco favor si retienes la gestión de suelo sólo en los ayuntamientos. En cuanto a las licencias, la gestión es terrible también.

Entonces, ¿qué opina de las medidas que están tomando ayuntamientos como el de Barcelona en cuanto a la vivienda?

No me parece mal, ya que el modelo de ciudad le corresponde a las administraciones públicas. Lo que sí es cierto es que hay que tener unas reglas de juego muy claras desde el principio, y bien ordenadas.

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