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Cinco medidas del sector (y una del Gobierno) para mejorar el alquiler en España

De izq a dcha.: Fernando Encinar, Helena Beunza, Sergio Calvete, Javier Rodríguez y Mikel Echevarren / Ministerio de Fomento
De izq a dcha.: Fernando Encinar, Helena Beunza, Sergio Calvete, Javier Rodríguez y Mikel Echevarren / Ministerio de Fomento

El mercado del alquiler de vivienda se ha convertido en un problema de Estado. El Gobierno ha visto cómo su real decreto-ley de vivienda y alquiler quedaba anulado por el Congreso de los Diputados, pero la secretaria general de Vivienda del Ministerio de Fomento, Helena Beunza, ha destacado que el Ministerio de Fomento sigue trabajando en la Ley Estatal de Vivienda.

Durante el IV Encuentro de Financiación Inmobiliaria de Madrid (EFIMAD), organizado por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) y CaixaBank, Gobierno y el sector inmobiliario se han reunido para debatir sobre el arrendamiento de vivienda. Y durante el debate han salido algunas medidas que se podrían aplicar para mejorar y ampliar el parque de viviendas en alquiler en nuestro país, con especial relevancia hacia los pisos a precios asequibles.

Aumentar el parque de viviendas en alquiler

La falta de oferta de viviendas en alquiler es uno de los principales hándicaps del mercado de la vivienda. Los expertos creen que, al aumentar la oferta, los precios se moderaran. Para Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain, hay un potencial de viviendas nuevas en construcción en la confluencia necesaria y natural entre las constructoras y promotoras y los fondos de inversión.

“Las grandes promotoras han ido comprando suelo de oportunidad en los peores años de la crisis, que no han desarrollado hasta ahora. Su dificultad es poner a la venta todas las viviendas de una promoción, afecta a su ratio de capital la necesidad de asumir los costes de construcción y poner en marcha ese suelo. Pero hay una salida natural con un acuerdo con un fondo, si logra sacar el 50% de la promoción a la venta, y el otro 50% promoverlo para venderlo al inversor para que lo ponga en alquiler, porque no es competencia”.

“Las grandes promotoras pueden tener a disposición de forma inmediata en el mercado no menos de 3.000 viviendas. En los próximos meses veremos operaciones de este tipo, que puede sumar hasta 20.000 viviendas, aunque aún quedan cosas por salvar: cómo el fondo financia la construcción, porque la parte comercial no la va a financiar el fondo. Hay un escollo en el precio de compra de la vivienda, y que el promotor asuma los costes de construcción con fondos propios. Hay que esperar a tener una licencia, un proyecto concreto y una licitación de la obra, y que eso hará que lo que hoy se quería hacer se materialice en acuerdos marco que se cierre en los próximos 12-18 meses”, comentó Echavarren.

Incentivos fiscales para sacar la vivienda vacía al mercado

Para aumentar el parque de viviendas en nuestro país no solo hay que centrarse en la construcción de nuevas casas. La reforma y rehabilitación de viviendas debe ser una faceta destacada para sacar esos pisos que están actualmente vacíos, pero en un estado lamentable.

“Se habla constantemente de los 3,4 millones de casas vacías, como si estuvieran en el centro de las ciudades, listas para alquilarse y en manos de especuladores. La realidad es bien distina y hay que hacer un análisis de dónde se encuentran esas viviendas. Según el censo del INE de 2011, el último disponible, un 20% están en estado ruinoso o muy deficiente, 1 de cada 3 es anterior a 1960 y 2 de cada 3 están en poblaciones de menos de 50.000 habitantes. Es decir, de esos millones de casas, que puedan estar habitables y alquilables apenas quedan unas pocas. La mayoría no están preparadas para poder vivir en ellas o se encuentran en zonas donde no hay mercado de alquiler. Apenas serían unas cientos de viviendas las que podrían incorporarse de hoy para mañana a la oferta de alquiler en las grandes ciudades. Hay que ser rigurosos cuando hablemos de las casas vacías”, según Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista [empresa editora de idealista/news]. 

Encinar pidió incentivos fiscales para que los propietarios puedan reformar su vivienda a cambio de sacarla al mercado del alquiler durante, al menos, una década. “Madrid tiene un potencial de regeneración enorme, con muchas viviendas construidas en los años 60 y 70, sobre todo en la periferia, donde ahora el mercado del alquiler está aumentando”, concretó.

Agilizar el desahucio de inquilinos morosos

Una de las patas importantes que han destacado todos los expertos participantes del foro es la seguridad jurídica del sector, para atraer a los inversores y favorecer la oferta. Y una de las situaciones que genera más inseguridad es la figura del inquilino moroso y el proceso de desahucio. Para Encinar “la sociedad debe tener tolerancia cero contra la ocupación”, mientras que Mikel Echevarren pidió que se mejorarán los procesos en los juzgados para que el desahucio por impago se concretase en 15 días.

Javier Rodríguez pidió que las administraciones públicas, sobre todo los ayuntamientos, mejorasen los procesos en caso de necesidades especiales porque “muchos desahucios se retrasan porque los ayuntamientos no tienen recursos para atender a las personas en exclusión social, y dejan el problema sobre el propietario de la vivienda”.

No al índice de control de precios

Todos los ponentes volvieron a destacar que imponer un control a los precios del alquiler en el mercado libre supondrá una huida de la oferta. La secretaria general de Vivienda destacó que esa medida no se incluyó en ningún momento en el real decreto-ley de medidas urgentes del alquiler, finalmente rechazado en la Cámara Baja.

Aún así en el pacto entre PSOE y Podemos se incluye un apartado en el que los ayuntamientos tengas los mecanismos necesarios para controlar los precios de los alquileres en aquellas zonas donde los precios estén desarrollando rápidas subidas. La formación liderada por Pablo Iglesias supedita el apoyo a los Presupuestos Generales del Estado a que el Gobierno de Pedro Sánchez apruebe limitar los precios de los alquileres.

Diferenciar entre mercado libre de alquiler, vivienda asequible y pisos sociales

Para Javier Rodríguez, socio responsable del Área Residencial de Azora, es necesario clarificar los diferentes tipos de viviendas en alquiler: las que están en el mercado libre, aquellas que ofrecen precios bajos para personas con pocos recursos o que cumplen ciertos requisitos para entrar en esta bolsa de casas. Y aquellas personas en riesgo de exclusión social que no se pueden permitir pagar un alquiler.

 “Cada vez hay más viviendas disponibles en alquiler, pero no son suficientes para la demanda de inquilinos. Y hay casos donde hace falta contar con vivienda a precios asequibles. Aún estamos lejos de Europa, queda recorrido para crecer. En España, apenas el 3,4% del parque es de vivienda social, cuando la media europea es del 35%. Es aquí donde surge el problema de la escasez de pisos en alquiler, en la vivienda asequible”.

“Intentar arreglar el problema de la vivienda asequible regulando el mercado libre de viviendas en alquiler, no es la solución. El inversor institucional es la clave en la solución de la vivienda asequible. No buscan grandes beneficios, buscan estabilidad. Y eso se consigue con seguridad jurídica. Ya está bien de demonizar a los fondos. Si se expulsa a los inversores, la oferta se retrotraerá.

Y una medida por parte del Estado:

Poner más suelo urbanizable a disposición para levantar viviendas de alquiler

Por parte del Gobierno, Helena Beunza afirmó que se ha puesto en marcha la maquinaria de la Entidad Estatal del Suelo (Sepes) para empezar a producir suelo. “Sepes tiene una gran cantidad de suelo residencial parado. Algunos desde hace más de 10 años, lo que queremos es ponerlo a disposición como suelo finalista para que el sector privado, con acuerdos público-privados de concesión puedan crear un amplio parque de vivienda asequible”.

Además, Beunza destacó que se pretenden ampliar este parque de suelo con terrenos de otros Ministerios y con la coordinación con las comunidades autónomas.