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Vivienda heredada: vender ahora o reformar para vender después

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Autor: Asun Infante-Finect (colaborador de idealista news)

Si hay un bien que se conserva generación tras generación es la vivienda. En la mayoría de familias, los padres se afanan por dejarle a sus hijos una propiedad a la que poder sacar beneficio en el futuro. Aunque para empezar a disfrutar del inmueble primero hay que lidiar con las gestiones de la herencia y el pago de impuestos, una vez el inmueble se convierte en nuestra propiedad y podemos tomar decisiones sobre el mismo, tenemos varias opciones.

En muchas ocasiones, si ya tenemos nuestra propia casa nos surgirá la duda más habitual, que pasa por vender o alquilar el inmueble. Si, una vez analizados los pros y los contras de cada opción nos decantamos por vender, es posible que nos encontremos ante otra tesitura: ¿podemos vender ahora sacándole todo el partido al inmueble o merece la pena una reforma para obtener mayor beneficio?

¿Qué rentabilidad puedo esperar si vendo ahora mi vivienda heredada?

Ya sea porque necesitamos una cantidad importante de dinero en efectivo o porque, simplemente, no queremos tener que preocuparnos por el inmueble y asumir las responsabilidades que conlleva un alquiler, la venta puede ser la mejor opción. No obstante, conviene saber que si nos decantamos por esta alternativa no disfrutaremos de todo el dinero por el que hayamos vendido el inmueble, ya que, después de haber abonado el correspondiente impuesto de Sucesiones por heredar la vivienda, tendremos que volver a rendir cuentas ante Hacienda, en este caso por el IRPF.

Y es que lo más habitual será vender por encima del valor de tasación, especialmente si nos planteamos una reforma. De este modo, cuando tengamos que hacer la declaración de la renta al año siguiente nos veremos obligados a tributar por la diferencia entre el precio de compra (el importe que figura en la herencia) y el de venta.

Teniendo en cuenta que un pequeño porcentaje se nos irá a impuestos (entre un 19% y un 23% dependiendo de la ganancia patrimonial), actualmente la rentabilidad anual que ofrece la vivienda se sitúa en el 9,2%, según los últimos datos relativos al segundo trimestre del año publicados por el Banco de España. Este 9,2% supondría la ganancia que obtendríamos al vender la casa si sumamos la rentabilidad que proporciona el alquiler actualmente y la propia subida del precio de los inmuebles en el año. Aunque las cifras de rentabilidad han escalado paulatinamente tras el estallido de la burbuja inmobiliaria (llegó a caer hasta casi el -12% en 2012), lo cierto es que los últimos datos que ofrece el organismo español suponen un retroceso importante, ya que vuelven a niveles de 2016 y frenan la senda alcista de los últimos tres años.

A todo ello influye el precio de la vivienda que, aunque sigue escalando progresivamente, cada vez lo hace de manera más disimulada. Si comparamos la variación anual de precios de Idealista, en agosto de 2019 la vivienda registró una subida del 5,3%, la cifra de incremento más baja desde abril de 2018 (4,9%). Estos porcentajes no son de extrañar, ya que, según ha señalado el Banco de España en su último informe trimestral sobre la evolución reciente del precio de la vivienda en los países del área del euro, su valor actual “no está, en promedio, alejado de su valor de equilibrio".

¿Y si reformo la casa que heredo? ¿Qué rentabilidad obtendré?

Ni reformar una vivienda es siempre garantía de beneficio ni existe una regla exacta con la que poder calcular qué porcentaje de ganancias se va a obtener. No obstante, antes de valorar la posibilidad de llevar a cabo una mejora en el inmueble tendremos que contar con una suma de dinero considerable para afrontar la reforma.

Según Habitissimo, el precio de acometer una reforma integral en una vivienda se sitúa entre 11.156 y 36.000 euros. Esto supone un precio medio de 21.621 euros. Si contamos con dicho importe podremos pasar a estudiar si la reforma aportará valor a nuestra vivienda. Si decidimos pedir un préstamo tendremos que tener en cuenta los intereses que pagaremos por el mismo y descontarlo al beneficio final que obtengamos al vender la casa. Por lo general, la TAE (Tasa Anual Equivalente) de este tipo de préstamos oscila entre el 5% y el 8% aproximadamente. Si pedimos unos 20.000 euros para acometer la reforma tendríamos que pagar en torno a 1.500 euros por recibir ese dinero prestado.

Teniendo en cuenta este factor, habrá que valorar la dimensión de la reforma y hacer números para calcular la posible ganancia. Por lo general, se estima que una vivienda que haya sido reformada de manera integral puede llegar a generar una rentabilidad del 20% al venderse, según Solvia. Eso sí, para ello habrá que llevar a cabo mejoras en prácticamente todas las zonas del inmueble. Es decir, en lo que se refiere a la luz de la vivienda y la eficiencia energética y la renovación de la cocina o los baños, ya que estos son los elementos que más se valoran al comprar una casa.

No obstante, todo ello dependerá de la vivienda en sí, la zona en la que se encuentre y, sobre todo, el alcance de la reforma que hayamos llevado a cabo. Aun así, para saber si merece la pena o no rehabilitar el inmueble lo más conveniente será analizar los precios del área en la que este se encuentre, ya que así podremos ver de un solo vistazo cuál es la diferencia de precios que existe entre viviendas reformadas y sin reformar.

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