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Losantos: "La vivienda en alquiler es el mantra de este año, es un nicho aún por profesionalizar"

Enrique Losantos, CEO de JLL desde hace 5 años, ve con optimismo el mercado inmobiliario español, ante la llegada de grandes inversiones extranjeras. Licenciado en empresariales y máster en el IESE, Losantos señala que en dos años se estima que el dinero de ahorradores en el mercado inmobiliario mundial ascienda hasta un trillón europeo. ¿Por qué? Porque no hay alternativas de inversión cuando los tipos de interés están en mínimos.

En su opinión, el activo que más interés está despertando en España es la vivienda en alquiler, ante la falta de profesionalización. Y destaca que JLL se encuentra activamente asesorando en las operaciones de ‘build to rent’ y que es la gran oportunidad para “aquellos inversores que quieren subirse al carro del crecimiento del mercado inmobiliario en España”.

¿Cómo ve el sector inmobiliario actualmente ante la incertidumbre política?

El sector inmobiliario ha sobrevivido a otras situaciones muy parecidas a ésta en años muy recientes. Lo bueno que tiene el sector inmobiliario es que es muy atractivo para el mercado de inversión internacional. La cantidad de dinero que está llegando al mercado está haciendo que no veamos ningún nubarrón a corto plazo. Lo único que puede afectar negativamente al sector inmobiliario en este momento es que haya un cambio de normas, un cambio de reglas de juego.

¿Cuánto dinero se ha invertido en el sector inmobiliario en 2019?

En 2018 cerramos la parte de inversión comercial- terciaria en unos 7.800 millones de euros y eso fue un crecimiento de un 5% respecto al año anterior. En 2019 hemos cerrado rozando los 8.000 millones de euros, que son otra vez cifras récords en toda la historia de la inversión inmobiliaria en España.

¿En qué nichos del sector está JLL más volcado actualmente? ¿Por qué?

JLL es una consultora global que trabaja todos los ‘asset class’ dentro del sector inmobiliario y está tan volcado como lo pueda estar tan de moda cualquiera de los ‘asset class’. Si este año toca oficinas, pues estaremos muy volcados en oficinas y si toca como está tocando la parte de los que llamamos activos alternativos, pues es donde estamos siendo muy activos también y en todo lo que es vivienda en alquiler, que es el mantra de este año. Hemos ido a las distintas ferias inmobiliarias internacionales y en todas los inversores nos preguntan por este sector de la vivienda en alquiler.

¿JLL está asesorando en operaciones de ‘build to rent’?

Sí, sí estamos. Estamos asesorando en el 80-90% de las operaciones que hay en el mercado que va a haber en los próximos meses. Los grandes jugadores internacionales en el mercado de la vivienda en alquiler no llegan a controlar ni el 5% del total del parque en arrendamiento. Luego hay otro 5% de casuísticas un poco híbridas de pequeñas empresas que sí tienen bloques de pisos en alquiler. Ahora mismo es un nicho que no está institucionalizado, ni profesionalizado y ésta es la gran oportunidad que tiene ahora el mercado español y sobre todo, es la gran oportunidad para aquellos inversores que quieren subirse al carro del crecimiento del mercado inmobiliario en España, porque comparativamente somos uno de los países que todavía tienen más recorrido a nivel europeo.

¿Cómo se va a profesionalizar este sector?

Vamos a construirlo literalmente. Vamos a hacer lo que se llama el ‘Build to rent’, es decir, construir para alquilar y es lo que está ocurriendo, que las grandes promotoras que tienen suelo están analizando la posibilidad de acelerar sus planes de negocio y no solo seguir promoviendo para vender, sino que en determinadas ubicaciones puede ser incluso más interesante para ellos construir para alquilar.

Y en este tipo de operaciones, ¿quiénes son los inversores que están más interesados? ¿y cómo es su perfil?

Los inversores más interesados en invertir en vivienda, en alquiler o en vivienda o en suelo para construir vivienda en alquiler son los que están ahora en España con un perfil un poco ‘value added’. Porque es un mercado incipiente. Los inversores más conservadores están esperando a que esas viviendas estén construidas y tengan un historial de unos 2 o 3 años.

Los inversores que vienen a Madrid y Barcelona están buscando un producto que prácticamente no existe

¿Qué rentabilidades se está manejando ahora?

Los fondos más arriesgados aspiran a tener un doble dígito. No hay sitio para todos. Las oportunidades, desgraciadamente, son pocas. Los ciclos, además de maduración de este producto, son largos. Incluso si ahora se firmara una operación no vas a disponer del activo hasta dentro de 2 o 3 años, dependiendo del grado de avance de la construcción y de la metodología, e incluso hay temas de licencias. Entonces ya tienes 2 o 3 años en los cuales lo único que estás es haciendo adelantos de pagos, pero ningún retorno.

¿Dónde están ubicadas esas operaciones?

Están sobre todo alrededor de las grandes capitales de provincia, en aquellos sitios donde, digamos, los compradores finales de vivienda o los compradores naturales de vivienda no son capaces de acceder a esa vivienda por muchas razones. Una porque el coste de la vivienda se ha encarecido hasta el punto en que no son capaces de acceder a ella. Entonces se les empuja a un mercado de alquiler. Hay otras razones más sencillas, más simples, y es que las nuevas generaciones de millennials no quieren comprar, quieren tener la capacidad de poderse moverse y quieren pagar por uso.

Cuál es el activo inmobiliario más recomendable para invertir actualmente

El activo inmobiliario más recomendable para invertir ahora depende de tu perfil de riesgo. Si tienes una gran aversión al riesgo, te diría que invierte en activos en rentabilidad a largo plazo en buenas ubicaciones, con buenos inquilinos. Si eres una persona física lo más recomendable es comprar acciones de una socimi. Están obligadas a repartir el 80% de lo que ganan como mínimo vía dividendo. Y las rentabilidades que están ofreciendo ahora, comparadas con otros no inmobiliarios, son muy atractivas.

¿Qué tipo de producto busca el inversor en las grandes ciudades, como Madrid o Barcelona?

Los inversores que vienen a Madrid y Barcelona están buscando un producto que prácticamente no existe. Hay una escasez enorme de lo que les gustaría comprar, que son básicamente oficinas y locales comerciales en calles importantes. Este producto se está secando y digo que se está secando porque los grandes inversores que llevan desde el año 2013 comprando este tipo de activos en Madrid y Barcelona secan el mercado porque son fondos conservadores, con un periodo de inversión a muy largo plazo por el cual cuando compran un edificio de oficinas en Azca, ese edificio puede desaparecer para los próximos 10-20 años.

¿ Realmente hay tanta demanda y tantas empresas que quieren instalarse en España?

Sí. El mundo inmobiliario se guía por unas cinco megatendencias globales. Una de ellas es el dinero que se destina a invertir en el inmobiliario. Venimos de un mundo donde hace 20 o 30 años el inmobiliario, para el gestor de un fondo de pensiones o para el gestor de un fondo soberano era algo despreciable. Eso ha evolucionado en los últimos años. Todos los años se genera en el mundo entre 700 y 750.000 millones de dólares nuevos para invertir en el inmobiliario. Eso es, dinero de ahorradores que se va acumulando. La previsión es que esta cantidad aumente en dos años hasta un trillón europeo. ¿Por qué? porque no saben dónde meter el dinero. No hay alternativas cuando tienes tipos de interés en negativo en toda la zona del euro.

Ahora JLL es asesor registrado del MAB, ¿Cómo ve JLL el mercado de las socimis?

La situación de la socimis en el MAB es peculiar. Hay más de 80. Si tú comparas el tamaño de las compañías listadas en el mercado español, comparado con cómo es en otros países, no es ni un 20% del tamaño que te encuentras en cualquier otro país. Es un grupo de compañías muy, muy atomizado con un tamaño medio pequeño. ¿Qué es lo que esperamos? Lo que espera todo el mundo es un proceso de concentración muy fuerte.

Las motivaciones para convertirse en una socimi son muy variadas. La gran mayoría son fiscales, pero la otra es tener más exposición a un mercado de inversión que ve en estos vehículos un vehículo muy atractivo para invertir, sobre todo para lo que es la inversión extranjera.

En cuanto al proceso de concentración de operaciones, ¿se verán este año?

No sabemos si va a haber. Ha habido muchos intentos y por distintas razones han fallado: solapamiento de los equipos de gestión o no entendimiento en cuanto a valores de los activos que tenía cada una de ellas. Las socimis necesitan liquidez y los grandes jugadores necesitan tamaños de algunos cientos de millones de euros como mínimo: 200 o 300 millones de euros. 

¿Y a qué tipo de socimis estáis asesorando?

La gran mayoría están basadas en activos terciarios concentrados en el mundo de oficinas, pero hay de todo tipo.

¿Por qué entra JLL en este momento y no antes?

Entramos ahora cuando teníamos que haber entrado antes. Hemos tratado de evolucionar en estos cuatro o cinco últimos años, de ser una pura consultora inmobiliaria, hacer algo un poco distinto. Hay un plan para que en el año 2025 JLL se parezca más a una compañía tecnológica o digital que presta servicios inmobiliarios más que a lo que se nos puede entender que somos ahora, que es una pura consultora inmobiliaria. Eso no lo decimos nosotros, lo dicen nuestros clientes que ahora básicamente son financieros. Son grandes players financieros los fondos de pensiones o fondos soberanos.

Regular el precio del alquiler retraerá el mercado

 

 

 

Qué opinión le merecen los activos alternativos como el coliving, las residencias de ancianos o residencias de estudiantes?

Somos el principal player a nivel europeo. El 30% de lo que asesoramos a nivel europeo viene de este nicho. Se habla mucho ahora del coliving y en España no hay nada todavía. Pero si tú preguntas o indagas o estudias como hemos hecho nosotros, ¿cuál sería la demanda? La demanda es enorme. Digamos que la regulación va muy por detrás del mercado y hasta que esto no se regule de alguna manera no se va a desarrollar, cuando en otros países se está desarrollando muy rápidamente.

¿Qué opina sobre el control de precios del alquiler?

Yo distinguiría dos temas, uno es las medidas que están proponiendo y otro el problema en sí mismo. El problema real es que la vivienda en el centro de Madrid o en el centro de Barcelona o en el centro de las grandes urbes se ha disparado y está provocando que se expulse a mucha gente que no es capaz de vivir en el centro como ha estado viviendo toda la vida. Hay que encontrar algún tipo de equilibrio, porque es verdad que las ciudades no se pueden convertir en ciudades turísticas donde aquí sólo vengan los extranjeros a visitarlas, y toda la gente que trabaja dentro de las ciudades dando ese servicio o trabajando para grandes empresas, tenga que vivir a las afueras. 

La solución que están proponiendo de regularlo en términos de precios lo único que va a hacer es lo que se está provocando en otras ciudades europeas como Berlín. Se va a retraer el mercado de alquiler. Va a haber muy poca gente que decida alquilar una vivienda que antes rentaba el 2, el 3, el 4%, porque rentará el 0,5%. Así, lo sacarán del mercado de alquiler y venderán el inmueble.

Se ha hablado mucho de la colaboración público privada para desarrollar vivienda en alquiler. Que sea interesante en el centro de las ciudades es más complicado porque ya no queda mucha reserva de suelo para hacer esto, pero tiene que haber otro tipo de soluciones que no sea restringir el mercado. Todo lo que sea restringir en el mercado al final lo que hace es hacer un mercado más pequeño.