Información sobre vivienda y economía

Los retos del sector inmobiliario para 2020: financiación, modelos de construcción y el desarrollo del suelo

Gtres
Gtres

El sector inmobiliario se ha vuelto a reunir un año más entorno a Efimad, el evento organizado por Caixabank y la Asociación de promotores de Madrid (Asprima) para analizar cómo se encuentra el mercado de la vivienda para este 2020.

Los distintos expertos que han pasado por el evento han desgranado las claves del sector y cómo deben afrontar el inmobiliario el próximo año. Los mayores retos del sector promotor y constructor pasan por la aparición de nuevos modelos de financiación, el futuro de la construcción de viviendas y el trabajo sobre el desarrollo de los suelos donde construir.

¿Llegan nuevos modelos de financiación?

El director corporativo de negocio inmobiliario de CaixaBank, Daniel Caballero, “ha vuelto a destacar que la entidad ofrece financiación a aquellas promotoras que cuentan con preventas suficientes para acometer parte de la obra, que sean series, que cuenten con experiencia y conocimiento en el sector y donde construyen”.

Para Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International Spain “hay un nuevo modelo de financiación de las promociones a través del ‘build to rent’ (BTR). Ahora mismo, la construcción de viviendas para ponerlas en alquiler solo puede ser rentables para los grandes operadores, que puedan asumir los costes de construcción sin contar con financiación bancaria. Los bancos aún tienen que comprender lo que es el BTR para ver cómo pueden financiar si no hay un comprado final del producto, en este caso, la vivienda”.

Los expertos añaden que la financiación del BTR puede superar en un 4% o 5% a la de los bancos frente a la promoción residencial tradicional, una opción interesante de cara al futuro. “La unión de un promotor-constructor más un fondo de inversión, cada vez más interesados en el ‘build to rent’, tendrán la fuerza suficiente para levantar antes ese suelo”, aclara el directivo de Colliers.

Y se han puesto como ejemplos desarrollos con grandes operaciones de suelo como Valdebebas, que espera levantar 200 viviendas para residencial y 400 pisos de ‘build to rent’. Los pisos de alquiler serán los primeros en acabarse. En la Operación Mahou-Calderón, por ejemplo, sucede lo contrario. Solo dos de las seis parcelas estarán dedicadas a pisos en arrendamiento.

El director corporativo de negocio inmobiliario de CaixaBank, Daniel Caballero, ha afirmado “que aún hay que conocer bien el ‘build to rent’ ya que presenta un nuevo riesgo añadido al de la promoción y construcción, que es la financiación a largo plazo. A esto se van sumando dudas como a qué precio se va a poder alquilar, y dudas sobre los cambios legislativos en el mercado del alquiler. Al final, lo que hay que buscar entre todos es una certidumbre de la inversión a largo plazo”.

Para Miguel Ollero, director general corporativo de Merlin Properties, por su parte “la escasez de financiación, debido por una parte a la escasez de ‘players’ que financien, está dificultando que los promotores salgan adelante con facilidad”.

Colaboración público-privada y tratamiento del suelo

Con la llegada de nuevos Ejecutivos en las distintas administraciones en los últimos dos años, todas se han lanzado a anunciar el desarrollo de nuevas viviendas, todas en régimen de alquiler: las 20.000 del Plan de Estado, las 15.000 del Plan Vive de la Comunidad de Madrid o las 3.000 que ha anunciado el Ayuntamiento de Madrid. administración no puede acoger todo se volumen de viviendas y necesita de la colaboración público-privada para sacarlas adelante.

“Antes que nada, las administraciones deben ofrecer seguridad jurídica, y luego ofrecer suelos destacados para atraer a la financiación”, destaca David Martínez, CEO de Aedas Homes, y pone un ejemplo para favorecer el acceso a la vivienda a los jóvenes. “De las más de 1.000 viviendas que hemos vendido, solo una de cada cinco era para primera vivienda, y la media de edad que conseguía comprar era de 35 años. Eso es inaceptable. El mercado está envejeciendo”, concreta.

Suelo hay mucho, solo hay que ver la Sareb y los fondos, pero el problema está en el tiempo en el que se está tardando en gestionar. “Toca repensar el papel de las administraciones, porque nos manejamos en tiempo de la antigüedad. Solo hay que ver lo que ha tardado la Operación Chamartín”, sigue David Martínez.

Actualización del modelo de construcción

Los costes de construcción han subido en los últimos años, junto a un incremento de los salarios de la mano de obra, debido en muchos casos a la escasez de oferta, frente a una demanda cada vez más escasa.

“Hay incrementos de precios desiguales por el lado de los materiales, mientras que la mano de obra se duplica en aquellos oficios más artesanales. Se han visto incrementos de precios de hasta un 20%, por la falta de mano de obra considerable”, aclara Teresa Marzo, directora general de negocio Vía Célere. “Los veteranos se jubilaron tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, los de mediana edad se cambiaron de sector para seguir adelante, y la gente joven no quiere entrar por las condiciones de trabajo, así está la cosa”.

La solución, según la directora de Vía Célere “pasa por enfocar el sector hacia la industrialización. Hay que ofrecer soluciones, planteando un tejido más industrial, con construcción de módulos en fábrica y montajes ‘in situ’”, concreta. “Pero el actual tejido industrial no podría absorber una amplia demanda de vivienda prefabricada”.

“En el futuro pasaremos a construir vivienda en 10-12 meses frente a los 18-20 meses actuales. La construcción tradicional se acaba, y vamos hacia un modelo más tradicional. No se ha hecho antes porque se contaba con una mano de obra barata”, agrega David Martínez.

Mikel Echevarren destaca los problemas de los constructores con sus proveedores, “hay que buscar la fidelización a largo plazo, no buscar el que se ofrezca más barato en cada obra. La construcción y la constructora son el eslabón más débil del sector”.

Para Daniel Caballero debe cambiar la mentalidad de la gente porque la “construcción industrializada debe ganarse la confianza de los consumidores”.