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El artículo legal que puede dejar a un comprador sin vivienda, pero con hipoteca

Autor: Redacción

La pandemia ha provocado un aumento de viviendas heredadas en el mercado inmobiliario. Y este tipo de viviendas en venta suelen presentar precios más competitivos que la media del mercado, principalmente por la urgencia de los herederos por vender. Sin embargo, el comprador debe saber que la adquisición de este tipo de inmuebles puede estar sujeta a ciertas limitaciones en el caso de que aparezca un heredero con mejor derecho que el vendedor.

Se trata del artículo 28 de la Ley Hipotecaria que establece que hay un plazo de dos años en que los inmuebles del fallecido sin herederos forzosos no tendrán efecto en el Registro, lo que significa que, si alguien muere sin hijos y su casa la heredan sus hermanos o herederos indirectos, no será realmente de ellos hasta que transcurra este periodo. Porque podría aparecer en el transcurso de estos dos años un hijo ilegítimo, un testamento manuscrito o un heredero directo desconocido, tal y como publica el diario El Mundo.

Y son muchos los compradores que están interesados en comprar una vivienda heredada afectada por este artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Pero muchas de estas operaciones no salen adelante por el riesgo que conllevan para el comprador, ya que, si en los dos años posteriores a la compra le reclamase la propiedad el heredero forzoso, el comprador no podría negarse a devolverla. Pero a cambio, el comprador debería seguir pagando la hipoteca.

Por eso, los bancos se muestran reticentes a la hora de conceder hipotecas en este tipo de casos. La posibilidad de que aparezca una persona con mejor derecho en la herencia que pueda reclamarlo existe si quien heredó y pretende vender no es heredero forzoso del propietario difunto, es decir, hijo, padre o esposo de éste, lo que supone un riesgo para el comprador que no tendrá plenamente garantizada su adquisición durante los dos años siguientes a dicho fallecimiento. La consecuencia de esa limitación legal, que mantiene en suspenso temporalmente el principio de fe pública registral en tales casos, es la negativa de muchos bancos a conceder hipotecas ante el temor a perder la garantía hipotecaria

Para que el comprador sepa si la vivienda procedente de una herencia está afectada por este artículo de la Ley Hipotecaria, basta con pedir una nota simple en el Registro notarial donde aparecerá la fecha de trasmisión y si los vendedores son o no herederos forzosos.

Hay compradores que deciden comprar la casa, pero buscan alternativas como pagar un alquiler con derecho a compra durante dos años y después efectuar la compra.

Algunas inmobiliarias aseguran que es posible fijar en la escritura de compraventa una condición resolutoria, por la que se quede la venta sin efecto llegado el caso de aparecer un heredero forzoso y en la que los vendedores se comprometan a devolver todo el dinero invertido por los compradores (precio de venta, gastos de escrituras, impuestos, reformas, etc.

Al fin y al cabo, se trata de una ley que salvaguarda los intereses del heredero real frente al heredero aparente, que aún actuando de buena fe podría encontrarse con otros sucesores que le preceden.

Qué impuestos hay que pagar tras vender un piso heredado

La venta de este tipo de inmuebles es considerada una ganancia patrimonial, tributando en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y en el año en el que se realice la venta de la casa. La ganancia tributa en la base imponible del ahorro, por lo que se tiene que declarar de esa forma en la declaración de la renta. También hay que pagar la plusvalía municipal.

Por tanto, en caso de venta de una vivienda heredada, debe declararse la ganancia patrimonial generada, tomando como referencia el valor del inmueble a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más gastos inherentes a la adquisición como valor de la misma.

Además, por la venta de una vivienda heredada hay que pagar el impuesto de plusvalía municipal, y quien está obligado a ello es el vendedor. Sin embargo, en caso de venta a pérdidas, el vendedor está exento de pagar este tributo, tal y como ha declarado el Tribunal Constitucional.