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Cómo vender un piso de un familiar enfermo pero que no esta incapacitado

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Autor: Redacción

En ocasiones, a los despachos de abogados llegan consultas sobre la incapacitación de un familiar para poder vender un inmueble. Es el caso del propietario de una vivienda que a consecuencia de una enfermedad o dolencia pierde repentinamente sus facultades y no puede valerse por si mismo con carácter persistente. Los familiares pueden verse en la necesidad urgente de vender la casa para poder sufragar los gastos de mantenimiento y cuidados del propietario. Y se encuentran con dificultades para la venta por no estar el propietario incapacitado.

Para que los parientes o familiares puedan vender la vivienda del propietario enfermo Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que es importante conocer el concepto de capacidad. Porque en nuestro ordenamiento jurídico tiene dos significados: la capacidad jurídica que es la aptitud para ser titular de derechos y obligaciones de cada persona, y luego la capacidad de obrar, que es la facultad para ejercitar derechos y depende de la situación de la persona: sólo la ostentan los mayores de edad no incapacitados.

Y la venta de una vivienda requiere de la plena capacidad de obrar de los contratantes para que la transmisión sea válida y será el notario el que de fe de que los otorgantes están en plenas facultades para llevar a cabo la compraventa. En caso de que alguno de los contratantes carezca de la capacidad de obrar, entonces se podrá rechazar la escritura de la compraventa de la casa.

Para evitar que la operación sea fallida, es posible declarar la incapacidad del propietario del piso. Para ello debe tramitarse ante el juzgado el procedimiento de incapacitación, al objeto de proteger al propietario y que no vea afectado su patrimonio por una mala praxis por parte de parientes. Salcedo asegura que habrá que designar un tutor entre sus parientes más próximos para que cuide de esa persona, administre su patrimonio y la represente. Tutor que actuará bajo el control del juez, “al que anualmente informará sobre la situación del incapaz. Y le rendirá cuentas acerca de la administración de sus bienes”.

Una vez obtenida la incapacidad declarada por el juez, el tutor deberá solicitar autorización judicial para poder vender el piso del incapacitado, exponiendo en la solicitud que se presente en el juzgado las razones por las que se hace necesaria la venta y justificando que el dinero se destinará al cuidado del incapaz, de conformidad con la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria.

“También será necesario que el tutor concrete los términos de la operación. Y que demuestre que el precio es acorde a mercado aportando una valoración del piso”, añade el socio de Ático Jurídico. En la mayoría de ocasiones, la autorización judicial de venta se demora en el tiempo ante la saturación de los juzgados, lo que puede malograr en la venta del piso si al posible comprador no se le ofrece una alternativa a corto plazo que permita formalizar la operación hasta que se apruebe la autorización judicial de venta. Salcedo recuerda que firmar un contrato de compraventa sujeto a condición suspensiva puede ser la solución.

El poder preventivo con subsistencia de incapacidad

Salvador Salcedo puntualiza que también es posible la venta del inmueble por parte de un tercero al que el propio propietario le haya dado un poder para formalizar la transmisión. En este caso, el apoderado deberá contar con poderes suficientes para vender la casa tras la pérdida sobrevenida de facultades del propietario.

Y esto es posible gracias a la modificación del artículo 1732 del Código Civil tras la aprobación de la Ley 41/2003 que abrió las puertas para otorgar poderes preventivos y cuya finalidad es que el apoderado actúe válidamente en nombre del poderdante, aunque éste pierda sus facultades o sea incapacitado.

“Se puede conferir un poder preventivo en sentido estricto que facultará al apoderado a actuar únicamente si su representado deviene incapaz. O uno con subsistencia de incapacidad, que tendrá efecto desde su otorgamiento y subsistirá cuando la incapacidad del poderdante se produzca”, señala Salcedo, que añade que contar con un poder preventivo de un familiar de edad avanzada puede ser muy útil y aconsejable, ya que permite gestionar su patrimonio sin necesidad de acudir al procedimiento de incapacitación judicial.

No obstante, reconoce que la resolución judicial que declare la incapacidad del poderdante (propietario de la vivienda) puede dejar sin efecto el poder. O posteriormente el juzgado a instancias del tutor del incapaz. Por eso es conveniente que el apoderado sea una persona de total confianza del poderdante.