Sotheby’s: “España ya no es sólo olor a ‘after sun’, sino arte, cultura y valor añadido”

Alejandra Vanoli es la directora general de la franquicia VIVA Sotheby's International Realty, empresa con licencia de gestionar la marca en toda España salvo Catalunya y Andalucía.  La directiva es la encargada de liderar la franquicia desde 2013, encargándose de seis oficinas y cuatro corresponsalías tras una trayectoria de más de 20 años en el sector inmobiliario. En una entrevista con idealista/news, Vanoli habla sobre el perfil del comprador del lujo inmobiliario en España, de las zonas calientes para el inversor internacional y de cómo este segmento del sector ya se encuentra en niveles superiores a la pandemia desde marzo.

Sotheby’s cuenta con una larga trayectoria en distintas áreas del negocio del lujo y aterrizó en España en 2011. ¿Qué tiene este mercado?

El aterrizaje fue en Palma de Mallorca, en Baleares, y todos sabemos lo que representa el mercado inmobiliario allí para el sector del lujo. Nosotros estamos en un precio promedio de venta en Baleares de 4,2 millones de euros, por lo que la oferta y la demanda siempre ha sido latente. Este es la principal razón por la que Sotheby’s apostó por desarrollarse en este mercado hace ahora diez años.

¿El interés por la vivienda de lujo es cada vez mayor en mercados como España?

Sin lugar a duda. Primero por lo que ofrece España geográficamente, teniendo el Mediterráneo, costas, islas o lo que ofrece una ciudad como Madrid para el cliente latinoamericano. Sin duda hay cada vez más interés. Y luego lo que ofrece España como seguridad de mercado, como sistema de salud, educación o acceso a colegios internacionales.

Solo tenemos un factor diferenciador que juega en nuestra contra y genera una desventaja, y es el valor impositivo. No podemos competir con Portugal ni con Italia.

¿Cuál es el tipo de cliente que compra propiedades de lujo en el país?

Depende siempre de cada momento, ya que los mercados son volátiles. Por origen, por ejemplo, es muy diferente entre islas. En Mallorca son alemanes, suizos, austriacos o escandinavos; Menorca son franceses y belgas; Ibiza, holandés y ha empezado a tomar protagonismo el cliente alemán frente al inglés. Por capitales, Madrid es claramente latinoamericano, por idiosincrasia y por idioma, y algo de cliente asiático que busca Golden Visa.

Es curioso que esté tan segmentado…

Llevo 25 años en este sector y sigue llamándome la atención. Sobre todo en cuanto a la segmentación del origen de los compradores en las islas. El francés no compra en Mallorca, ‘je ne sais pas pourquoi’, pero si compra en Menorca. Es maravilloso ver como dependiendo del origen, buscan una cosa u otra en las islas. Muchas veces pensamos que son islas y son todas iguales, pero tienen grandes matices.

¿Cuáles son las zonas más calientes ahora mismo?

Lo que más me ha sorprendido es Alicante. Está teniendo un tirón de demanda impresionante. Se están construyendo promociones muy bonitas, que es lo que el cliente extranjero demanda, y el nivel de precios es muy inferior a Baleares, Marbella…

Por tipo de activos y características, ¿cuáles son los más solicitados ahora mismo?

Después de la pandemia vimos un traslado de la demanda hacia casas con jardín. También hay un sector de clientes que busca apartamentos en centro histórico de 200 m2 con terraza y vistas al mar, sobre todo en Mallorca y Menorca. En Madrid, fundamentalmente, la zona ‘prime’ de la Milla de Oro, que allí la demanda que prevalece son pisos.

¿Podría decirme cuáles son las particularidades del negocio inmobiliario de lujo en España respecto a otros mercados?

En cuanto a tipología de vivienda, no. Podemos encontrar especificidades en cuanto al estilo arquitectónico, pero eso pasa en mercados como Italia también. En cuanto al tipo de cliente, es el mismo. Si que podemos encontrar particularidades en cuanto al proceso de compra, ‘due dilligence’ o el estudio urbanístico y fiscal, que es muy importante para este tipo de cliente ya que siempre viene de la mano de un abogado.

En cuanto a plazas españolas, acabáis de empezar a operar en Formentera

Sí, somos la primera agencia internacional que opera allí y está siendo una aventura, ya que tiene una realidad urbanística complicada. No obstante, es cierto que el comprador extranjero se enamora y asume la compra conociendo los riesgos.

¿Es Formentera el nuevo ‘El Dorado’ del negocio inmobiliario de lujo en España?

Sin duda, pero es un mercado que será ‘finito’, habrá un límite en cuanto al número de transacciones y un nivel de precios muy alto. Es la joya del Mediterráneo, pero hay que poner el punto de mira en Menorca. Está ofreciendo una oferta cultural nunca vista en las islas y se está enfocando al comprador de vivienda de lujo que quiere algo más, no solo sol y playa.

La pandemia ha sido un bache para todo el negocio inmobiliario. ¿Cómo se ha vivido la crisis en el negocio del real estate de lujo?

Ha tenido un impacto tremendo, y quien diga lo contario miente. 2020 ha sido, desde el punto de vista de negocio, un año para olvidar. El capital es temeroso y cualquier situación de incertidumbre se retrae. La gente que compra vivienda de este tipo sigue teniendo el mismo dinero, pero no podía viajar, había incertidumbre de cara al futuro… Es cierto que se hicieron transacciones, pero fue algo residual.

¿Se está recuperando ya?

Desde marzo, el ritmo ha sido frenético. Impresionante. El nivel de recuperación no tiene nada que ver, por ejemplo, con la crisis de 2008, que fue de manera paulatina.

¿Ya estáis a niveles de 2019?

Nosotros ya hemos superado los niveles de 2019.

En cuanto a precio. ¿Cómo evolucionarán en este tipo de viviendas en los próximos años?

Yo he aprendido a no hacer quinielas, porque te equivocas. Pero creo que la tendencia será al alza, aunque con un techo. Habrá un factor de corrección, porque la inversión es muy buena, pero con un límite.

Tendemos a pensar que las propiedades de gama más alta están en islas, costas o en las principales ciudades, pero ¿está el comprador internacional demandando zonas rurales?

Sí. Piden zonas rurales que estén cerca de centros urbanos, pero a la vez que tengan privacidad. Piden pazos en Galicia, en Baleares en medio del campo, pero a veinte minutos de un puerto deportivo. Se ha visto el cambio de tendencia, España ya no es solo oler a ‘after sun’: basta ver la transformación de Málaga, Bilbao o lo que está pasando con Menorca. Es un modelo desfasado y que ya no nos representa.