Inevitablemente, el de la vivienda se convertirá en un sector más institucionalizado a escala internacional, ya que los inversores buscan seguridad de los ingresos, estabilidad de las rentabilidades y apreciación de los precios de los alquileres. Los analistas del sector ya predicen que la inversión en vivienda podría suponer más de una tercera parte del total de inversiones directas en inmuebles en todo el mundo para 2030. Según el gestor de activos Nuveen, uno de los segmentos que más cambios experimentará será el de los alquileres de viviendas unifamiliares frente a las multifamiliares.
Una vivienda unifamiliar es una propiedad construida (o ya existente) para el mercado del alquiler pensada para familias o individuos que buscan más espacio o tienen necesidades habitacionales concretas. Es un tipo de construcción de inmuebles para su alquiler (Build to Rent) cuyo público objetivo son las personas de 30 a 45 años con familias jóvenes y se adapta más a las necesidades de su base de clientes, a diferencia de la mayoría de viviendas multifamiliares para alquiler, cuyo objetivo son los solteros y las parejas de jóvenes profesionales.
Conocer al consumidor
El segmento de vivienda multifamiliar Build to Rent tiene en general una mayor proporción de miembros de la generación Z y millenials que el de viviendas unifamiliares, aunque esto varía en cada país europeo. Si se compara el inquilino tipo de cada segmento, esperamos que el de viviendas unifamiliares sea mayor y con más probabilidad de formar una familia; tenga mayor deseo de contar con una comunidad local, infraestructuras, colegios e instalaciones; tenga amistades y grupos de interés más establecidos, además de un empleo indefinido; desee sostenibilidad, conectividad, espacio flexible y adicional y acceso a zonas ajardinadas; desee menos iniciativas de gestión operativa o esté dispuesto a firmar un alquiler de más largo plazo y tenga capacidad para personalizar la vivienda
Tres factores dominan el argumento de inversión en este tipo de viviendas unifamiliares: características de inversión defensiva y elevadas rentabilidades previstas; tendencias sociodemográficas favorables en ciertos mercados y dinámica de oferta y demanda favorable.
¿Pueden satisfacer los inversores institucionales la demanda de viviendas unifamiliares?
Conocer qué mercados tienen un mercado del alquiler grande y establecido y en cuáles se prefiere vivir en una casa más que en un piso es fundamental para determinar la escalabilidad del concepto de vivienda unifamiliar. La liquidez, la demanda futura, las tasas de ocupación y la rentabilidad potencial también son factores importantes. En nuestro análisis de la demografía en Europa, la franja de población de 30 a 49 años, que se prevé que represente la mayor parte de la base de consumidores de vivienda unifamiliar, muestra una variación importante en la región. Podemos identificar dos categorías concretas en dicha franja:
-los que abandonan el ‘nido’: no llegan a los 30 o los superan por poco, acaban de salir de casa de sus padres o terminando de estudiar, están empezando a buscar trabajo y buscan pareja
-los que están construyendo el ‘nido’: sobrepasan los 30 o están ya en los 40, tienen una relación estable, probablemente con hijos, buscan un espacio habitacional más grande y presentan un patrón de consumo elevado
Esta es la naturaleza de la población madura europea y pocos mercados pueden hacer alarde de una creciente franja de edad para el segmento de vivienda unifamiliar (SFH). Si se compara la última década con la próxima, los países nórdicos, el Reino Unido y Polonia son las excepciones.
El número de hogares en la franja de edad de 30 a 49 años baja en Alemania, Francia, Italia y la península ibérica. Sin embargo, estas grandes economías cuentan con una elevada demanda actual que podría satisfacer la vivienda unifamiliar (SFH) moderno, sobre todo debido a la mayor capacidad para comprar vivienda. En estos países, hay ciudades que están expandiendo su horquilla de demanda.
Los resultados de nuestro análisis muestran una creciente demanda en Estocolmo, Copenhague, Ámsterdam, Helsinki y otras importantes ciudades europeas dentro de las franjas de edad de los que abandonan el nido y los que lo están construyendo. Además, esto ocurre en conurbaciones con mercados de la vivienda establecidos e institucionalizados.
El argumento de inversión para las viviendas unifamiliares se basa en dos sólidos elementos que deberían atraer al capital en busca de rentabilidad defensiva. Se trata de la perspectiva de mayores rentabilidades/ingresos y las cualidades anticíclicas aparentemente mayores debido a las evidencias de menor rotación en las viviendas unifamiliares que en las viviendas multifamiliares. El actual diferencial existente (se estima que sería de aproximadamente 25 a 75 puntos básicos, lo que en parte refleja la naturaleza suburbana de las unifamiliares y su menor eficiencia) podría ser temporal a medida que el sector madura, sobre todo porque históricamente las unifamiliares se asocia con unos menores costes de mantenimiento. Los datos procedentes de Estados Unidos, donde los gastos de explotación en las unifamiliares son aproximadamente de entre el 10 % y el 15 %, indican que estos costes son más o menos la mitad que los asociados a las viviendas multifamiliares, aunque el porcentaje podría variar si se ofrecen instalaciones y servicios adicionales.
Perspectivas
El cambio en las preferencias de los consumidores y los hábitos de trabajo tras la pandemia ha fomentado el interés por las viviendas unifamiliares (SFH). Aunque sigue siendo un sector naciente en el Reino Unido y el resto de Europa, el éxito del concepto en Estados Unidos implica que podría evolucionar rápidamente hasta convertirse en una clase de activo institucional. En algunos mercados, como el británico, el nórdico o incluso el de Países Bajos y Francia, donde las casas y no los pisos son el tipo de activo residencial dominante, las viviendas unifamiliares (SFH) BtR podrían eclipsar a las viviendas multifamiliares (MFH) BtR en el volumen futuro de inversión institucional y activos gestionados.
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