Instalar placas solares en una comunidad de vecinos: dudas frecuentes

La fluctuación en el precio de la energía hace que las comunidades de propietarios se planteen cada vez más la instalación de placas fotovoltaicas para reducir el gasto en electricidad en las zonas y elementos comunes del edificio. El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) ha elaborado, en colaboración con Madrid 360 Solar, Madrid Futuro, IDAE, Fenercom y el asesor técnico fotovoltaico Martín Ponsá una guía práctica, donde además de reflejarse los distintos acuerdos que una comunidad puede adoptar en junta, se recopilan las consultas más frecuentes.

Entre las dudas más frecuentes están, por ejemplo, cuántos paneles se pueden colocar dependiendo del espacio que se tenga en cubierta, fachada e, incluso, en un balcón, así como la manera más indicada para instalarlos con garantías.

Quórum para instalar placas fotovoltaicas

El artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que es necesario mayoría simple de los propietarios asistentes a la junta para instalar las placas, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación (de entidades públicas o privadas para llevar a cabo las obras), no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La instalación de placas fotovoltaicas tiene la consideración de gasto general, con lo que el vecino disidente estará obligado al pago.

En caso de que la instalación sea para uso privativo de los propietarios, será suficiente con un tercio de la totalidad de los propietarios y cuotas.

Quiénes están obligados a pagar la instalación

En caso de mayoría simple de los propietarios asistentes a la junta, todos los vecinos estarán obligados a pagar. En caso de que sea una instalación de uso privativo, sólo pagarán aquellos que expresamente hubiesen votado a favor del acuerdo.

Cómo calcular el gasto de una instalación de placas fotovoltaicas

El art. 17.2 de la LPH señala que el acuerdo podrá aprobarse por mayoría simple siempre y cuando su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

¿Cómo se calculan estas doce mensualidades? ¿Se tienen en cuenta el presupuesto anual de la comunidad o la cuota individual que paga cada propietario? Para proceder a su cálculo, debe tenerse en cuenta el presupuesto de la instalación, presupuesto vigente de la comunidad en el momento de adoptarse el acuerdo y la financiación. Se trata de que la comunidad cada año no pague más que el presupuesto ordinario vigente de gastos.

No es posible calcular el importe de las doce mensualidades si a la fecha de la adopción del acuerdo se desconoce el importe de las ayudas o subvenciones que finalmente va a percibir la comunidad. El plazo de resolución de la solicitud varía entre los 12 y 30 meses.

Qué pasa si otra comunidad colindante quiere usar la cubierta del edificio para su instalación

En caso de que una comunidad no quiera instalar los paneles, puede arrendar su cubierta a otra comunidad colindante. Al tratarse de un arrendamiento de un elemento común del edificio, el acuerdo debe adoptarse con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas (art. 17.3 LPH).

Qué pasa si un propietario quiere instalar paneles solares en la barandilla

La barandilla tiene la consideración de elemento de cierre y, por lo tanto, elemento común del edificio (art. 396 CC). Al tratarse de una instalación de energía renovable de aprovechamiento privativo, la junta debe autorizarlo adoptando un acuerdo con el voto favorable de 1/3 de la totalidad de propietarios y cuotas (art. 17.1 LPH).

Qué pasa si un vecino quiere instalar paneles en su ático

En caso de que un propietario tenga una vivienda-ático y disfruta de forma privativa de la cubierta del edificio, no será necesario solicitar autorización a la junta, salvo que fuese necesario ejecutar obras que alteren la fábrica originaria de la terraza como es el caso de perforaciones en el suelo o pared, en cuyo caso, en virtud del art. 10.3.b de la LPH, la comunidad deberá autorizarlo adoptando un acuerdo al respecto con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas. Además, será necesario que se instalen en condiciones de seguridad para evitar caídas a la vía pública.

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Qué hacer en caso de instalar paneles en una comunidad de propietarios de chalets

Al tratarse de una instalación de energía renovable de aprovechamiento privativo, en virtud del art. 17.1 de la LPH será necesario que la junta le autorice adoptando un acuerdo al efecto con el voto favorable de 1/3 de la totalidad de propietarios y cuotas, salvo que en el título constitutivo o en los estatutos se defina el tejado/cubierta del chalet como elemento privativo, en cuyo caso no será necesario autorización para proceder a su instalación.

Qué pasa si hay que reparar parte de la cubierta una vez instalados los paneles para uso privativo

Al tratarse de una instalación privativa, el propietario deberá asumir el pago de todos los gastos que se deriven tanto del desmontaje como de la nueva instalación. Es aconsejable que cuando la comunidad autorice instalaciones privativas en elementos comunes del edificio como pueden ser tejados, cubiertas o fachadas del edificio se deje constancia en el acta de la junta que el propietario asume el pago de estos gastos.

¿Está permitido instalar placas en las fachadas o en las terrazas particulares?

Son modificaciones de fachada por lo que se debería realizar un proyecto de fachada del edificio en donde se fijara un espacio determinado para que todos pusieran las placas en el mismo sitio.

¿Cuántos vecinos deben estar de acuerdo para instalar placas solares en la comunidad?

Si se trata de una instalación única con doble uso, común y de aprovechamiento privativo con el excedente, puede aprobarse como un acuerdo marco por 1/3 o mayoría simple, según los casos.

Si se hace una instalación para consumo comunitario, ¿cómo se repercute el excedente al consumo privado?

El sobrante del consumo comunitario se puede verter a la red y las comercializadoras valoran ese excedente y lo descuentan en las facturas de los particulares, según los porcentajes que se les haya facilitado.

¿Cómo saber si en un edificio se pueden instalar placas fotovoltaicas?

Si el edificio está protegido en su totalidad, no se podrán instalar placas en ninguna zona. Ahora bien, si está protegido parcialmente, dependerá de las zonas en las que no se pueden colocar. Para saberlo hay que consultar con la CIPHAN. En caso de que el edificio no tenga ningún grado de protección, a priori no deben existir problemas para instalar placas fotovoltaicas. Aunque si algún inmueble de su entorno está protegido, la propiedad podría poner impedimentos a este tipo de instalaciones para evitar que se modifique la estética de la zona. Ante la duda consultar siempre a su administrador de fincas colegiado.

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¿Cómo saber grosso modo si en un edificio es rentable instalar placas fotovoltaicas?

Antes de solicitar un estudio formal para conocer la rentabilidad se puede consultar esta calculadora solar de autoconsumo para calcular la instalación óptima de paneles solares para el tejado. En la web de la Comunidad de Madrid se indica si un edificio va a recibir suficiente radiación o no para que una instalación fotovoltaica sea rentable.

Dónde instalar las placas fotovoltaicas

El lugar idóneo para estas instalaciones es en la cubierta ya que se aprovecha mejor la luz solar, aunque si la orientación lo permite se podrían instalar en terrazas, balcones, toldos, etc. Mientras que el primer caso sería para instalaciones comunitarias, los otros supuestos estarían orientados a instalaciones privativas. No obstante, hay que tener en cuenta que la instalación en fachada podría implicar tener que hacer una ampliación del proyecto, exigido últimamente por los ayuntamientos, en el que aparezcan estas nuevas instalaciones.

¿Qué orientación deben tener los paneles para una mayor eficiencia?

Es aconsejable orientar los paneles hacia el sur y con una inclinación entre 10º y 30º, pero esto no va a ser siempre posible con lo que se debería aproximarse lo máximo posible a estas condiciones de instalación. En la colocación de paneles verticales no se deberían orientar al norte ya que el aporte energético será prácticamente nulo.

¿Cómo instalar placas solares para que no se generen problemas de filtraciones?

Hay que distinguir entre instalaciones sobre cubiertas planas o sobre cubiertas inclinadas. En el primer caso, las estructuras llevan contrapesos que mantienen la instalación fijada al suelo sin dañar la impermeabilización. En el caso de cubiertas inclinadas se debe perforar la cubierta para fijar la estructura sobre la bancada de hormigón existente debajo de la cubierta del edificio. En estos casos se debe comprobar que no se generan filtraciones.

¿Se pueden instalar los paneles sin que corra peligro la estructura de edificio?

Los edificios, en cumplimiento del CTE DB SE, están preparados para soportar una sobrecarga de unos 200 Kg/m2. Teniendo en cuenta el peso de las placas y de la estructura con los contrapesos de aproximadamente unos 150 Kg/m2, no debería haber ningún problema en realizar dicha instalación.

¿Qué dimensiones tiene un panel fotovoltaico y cuántas unidades sería necesario instalar?

Un panel suele medir en torno a unos 2 m2 (2 x 1) y pesa alrededor de unos 20-25 Kg. Para saber cuántas placas serían necesarias, se debe conocer el consumo del edificio, en el caso de una instalación comunitaria o de la vivienda en instalaciones privativas. De manera que: Nº placas = Consumo (Kwh) / Potencia placa (Kwh).

¿Cuántos Kwh produce un panel solar?

Las potencias varían en función del tipo de panel, aunque oscilan entre los 250w y 550w. Suponiendo que un panel de 450w ha recibido durante un día 5 horas de sol directo, el cálculo sería el siguiente: 450w x 5 horas de sol al día = 2.250W o 2,25 kWh al día.

¿Qué tipo de panel conviene instalar?

En la actualidad, en las comunidades de propietarios se suelen instalar placas monocristalinas ya que son más eficientes que las policristalinas y su relación eficiencia/ coste es muy buena.

Otro aspecto a tener en cuenta al elegir las placas son las sombras que puedan producirse en la instalación, ya que según la forma de conexión de las placas y el tipo de celda se tendrá un mayor o menor aprovechamiento de la instalación.

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¿Cuánta superficie se puede ocupar en la cubierta?

Si es para aprovechamiento comunitario y la parte restante para repartir entre todas las viviendas, se podría llegar a ocupar la totalidad de la superficie de la cubierta, menos en las zonas que por su ubicación no reciban suficiente radiación. Si es para uso privado, la superficie a utilizar será la que autorice la comunidad, pero hay que tener en cuenta que para una rentabilidad aceptable se necesitan unas 6-8 placas por vivienda, esto es, unos 12-16 m2 no habiendo espacio para instalar placas que suministren energía a todas las viviendas a través de instalaciones individuales.

Si se vierte suficiente energía a la red, ¿puede salir gratis la factura eléctrica?

No, nunca se va a conseguir una factura de 0 € ni mucho menos negativa ya que se compensarán los Kw consumidos, pero nunca los términos de peaje ni otros gastos fijos.

¿Hay alguna forma de realizar una instalación sin desembolso de dinero?

Sí, hay empresas que montan la instalación fotovoltaica con los gastos a su cargo y luego ceden energía a la comunidad en pago por el alquiler de la cubierta. Esta es una buena opción si no se quiere adelantar dinero.

¿Qué debe hacer una comunidad si uno o varios vecinos solicita permiso para realizar una instalación fotovoltaica privada en la cubierta?

Si se pretende realizar una instalación comunitaria, la comunidad podrá decidir qué hacer con el espacio sobrante. Si no se tiene previsto instalar placas a nivel comunitario, la comunidad puede decidir qué hacer, esto es, si permite instalaciones privativas o no. Para ello se debe tener en cuenta que la superficie es limitada y solo habrá espacio para los primeros solicitantes. Además, si la comunidad pretende en un futuro instalar placas, posiblemente no pueda porque no quede espacio.

¿Cuál debe ser una de las primeras decisiones a tomar por la comunidad de propietarios con respecto a la instalación de placas fotovoltaicas?

Lo primero que debe decidir una comunidad de propietarios es el uso que se va a dar a la cubierta, pudiendo decidir que:

En cubierta se van a instalar paneles fotovoltaicos para cubrir los consumos comunitarios, y podrá suceder que:

- Quede espacio libre para instalar más placas.

• Lo ocupa la comunidad para que haya excedentes y que compensen todas las viviendas.

• Se deja libre para una posible ampliación en el futuro.

• Se permite que algún vecino lo ocupe de forma privativa.

- No quede espacio libre.

En cubierta no se va a realizar ninguna instalación comunitaria.

- No se permitan las instalaciones privativas.

- Se permitan las instalaciones privativas.

• Hasta que se complete la superficie existente (no habrá superficie para

todos los vecinos).

• Se permite el uso privativo con algún sistema de reparto que acuerde la

comunidad para facilitar el que todo el que lo desee pueda tener una

parte de instalación fotovoltaica.

¿Qué mantenimiento necesitan estas instalaciones?

Ante posibles fallos, para un correcto funcionamiento de las instalaciones, además de las revisiones, hay que tener presente lo siguiente:

- Es recomendable realizar mantenimiento preventivo una vez al año.

- El mantenimiento de las placas consiste en limpiar los paneles solares, eliminando las partículas que afecten a su funcionamiento o causen incrementos de temperatura.

- Verificar la potencia instalada.

- Revisar las condiciones de los módulos.

- Comprobar el estado de las conexiones.

- Supervisar las estructuras de apoyo.