La patronal Fadei colaborará con el Gobierno para regular los alquileres de temporada

La Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei) formará parte del grupo de trabajo creado por el Ministerio de Vivienda que pretende regular los alquileres de temporada, según ha informado en un comunicado la patronal inmobiliaria.

Este grupo de trabajo está formado por distintos actores del sector inmobiliario, con los que se busca combatir la disminución de la oferta de alquiler de vivienda habitual como consecuencia del destino de una buena parte del parque de vivienda existente a otras categorías de alquiler que se acogen a la regulación de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas.

Así pues, el sector inmobiliario y el Gobierno elaborarán una propuesta de regulación del alquiler de temporada que realmente cubra las necesidades a las que habitualmente responde, como servir de soporte regulatorio a las viviendas para estudiantes o trabajadores desplazados temporalmente, así como otras situaciones que puedan precisar una duración o condiciones específicas y diferentes a las de un contrato de arrendamiento de una vivienda habitual.

El presidente de la patronal Fadei, Miguel Ángel Gómez Huecas, ha celebrado la creación de este grupo, con el que esperan que las Administraciones Públicas sean capaces de "reconocer errores del pasado, aprender de ellos y trabajar junto a los expertos del sector inmobiliario, que son las empresas y sus profesionales".

Boom de los alquileres de temporada

Uno de los cambios más destacados del mercado de la vivienda de 2023 fue el boom de los alquileres de temporada. Esta alternativa al arrendamiento a largo plazo tradicional alcanzó el 10% de todas las casas en el mercado en el tercer trimestre, tras dispararse su oferta un 39% entre julio y septiembre, según los últimos datos publicados por idealista. El auge de estos arrendamientos, que se suelen firmar por menos de un año, ha provocado un descenso de la oferta de alquiler de larga estancia en un 12%.

Algunas de las mayores caídas se dieron en ciudades como Las Palmas de Gran Canaria (-42%), Bilbao (-32%) o Madrid (-26%), y todavía por encima de la media están Sevilla, Málaga, Valencia, San Sebastián o Barcelona. Por tanto, los alquileres de temporada están proliferando en los grandes mercados.

Para la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), el impulso de la oferta se encuentra en el "excesivo grado de intervencionismo del alquiler tradicional", que ha provocado una fuga hacia los arrendamientos de corta estancia, y aunque tiene ventajas como permitir a los arrendadores fijar libremente las rentas de sus alquileres y sus posibles actualizaciones, no establecer prórrogas obligatorias o recuperar antes la posesión de las viviendas arrendadas, esta alternativa también conlleva riesgos. 

En concreto, la compañía alerta que "la temporalidad de un arrendamiento de temporada no puede basarse en la duración de los arrendamientos", sino que debe obedecer a una causa concreta y cierta, ya sea de tipo laboral, por estudios, motivos vacacionales, médicos... Por tanto, siempre debe haber una causa que justifique la temporalidad de los arrendamientos y que los inquilinos siguen manteniendo su residencia habitual en otros lugares distintos al domicilio que arriendan, por lo que justificar la temporalidad de los arrendamientos solo basándose en su duración es ilegal, según ANA.

Además, recuerda que "si los inquilinos demuestran que no tienen una vivienda donde residir habitualmente, el alquiler de temporada se convierte en un alquiler tradicional, pudiendo prorrogarlo los inquilinos a su finalización, hasta los cinco años o incluso hasta los siete, cuando los arrendadores son personas jurídicas. Y, además, en muchos casos, sin que los arrendadores puedan actualizar las rentas, porque en un alquiler que se quiere hacer pasar como de temporada no se suele prever una actualización de rentas". 

A la vista del impulso que ha tenido este tipo de alquileres en el mercado, el Gobierno anunció a finales del año pasado su intención de regular esta figura y activar pronto los trabajos para crear una normativa específica. Los contratos de alquiler temporal están reservados, en principio, a estudiantes y trabajadores desplazados puntuales, como los nómadas digitales, pero al tener menos exigencias que las que afectan a los arrendamientos permanentes, se están utilizando cada vez por más tenedores para sortear la Ley de Vivienda.

Prohibir el alquiler de temporada en una comunidad de propietarios es nulo

Hace unas semanas, el Tribunal Supremo avalaba el veto a los pisos turísticos en las comunidades de vecinos que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica. El Tribunal considera al respecto que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica. Sin embargo, prohibir en unos estatutos de una finca el alquiler de viviendas de temporada sería nulo, puesto que sería un límite al derecho de propiedad privada, independientemente de que el arrendador sea una persona física o jurídica. 

Conviene recordar que el alquiler de temporada y el turístico en algunas ocasiones se pueden confundir, pero son alquileres con finalidades muy diferentes. El alquiler de temporada se rige por la propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por el Código Civil y la voluntad de las partes, mientras que el alquiler turístico se rige por las normas sectoriales que aprueban las diferentes CCAA. Así, el dictamen del Supremo no se puede aplicar al alquiler de temporada.

José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), recuerda que las comunidades de vecinos no pueden prohibir en sus estatutos el alquiler de temporada, pues el arrendador no ejerce ninguna actividad económica de tipo empresarial, como sí ocurre con el alquiler turístico. “Por ello, prohibir en unos Estatutos de una finca el alquiler de viviendas de temporada sería nulo porque sería un límite al derecho de propiedad privada, independientemente de que el arrendador sea una persona física o jurídica”, añade el experto.