Del boom de los alquileres de temporada al despertar de las viviendas flexibles y las ‘branded residences’

El mercado residencial ha vivido un aluvión de cambios en 2023 por el impacto que han tenido la subida de los tipos de interés, la incertidumbre económica y la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Entre ellos destaca la proliferación de la oferta de alquileres de temporada y habitaciones en pisos compartidos, en detrimento de las viviendas de arrendamiento a largo plazo.

En los últimos meses, también han llegado al mercado los primeros proyectos de viviendas flexibles, fórmula que mezcla el alquiler de una vivienda con los servicios hoteleros; y el despegue de los proyectos residenciales de lujo impulsados por marcas hoteleras, de moda o automoción, más conocidos como ‘branded residences’. También se ha reforzado el segmento del ‘coliving’ con nuevos desarrollos en diferentes ciudades del país y una regulación específica en Madrid.

Se dispara la oferta de alquileres de temporada y pisos compartidos

Uno de los cambios más destacados del mercado en 2023 ha sido el boom de los alquileres de temporada. Según los datos de idealista, esta alternativa al arrendamiento a largo plazo tradicional alcanzó el 10% de todas las casas en el mercado en el tercer trimestre, tras dispararse su oferta un 39% entre julio y septiembre. El auge de estos arrendamientos, que se suelen firmar por menos de un año, ha provocado un descenso de la oferta de alquiler de larga estancia en un 12%.

Algunas de las mayores caídas se han dado en ciudades como Las Palmas de Gran Canaria (-42%), Bilbao (-32%) o Madrid (-26%), y todavía por encima de la media están Sevilla, Málaga, Valencia, San Sebastián o Barcelona. Por tanto, los alquileres de temporada están proliferando en los grandes mercados.

Para la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), el impulso de la oferta se encuentra en el "excesivo grado de intervencionismo del alquiler tradicional", que ha provocado una fuga hacia los arrendamientos de corta estancia, y aunque tiene ventajas como permitir a los arrendadores fijar libremente las rentas de sus alquileres y sus posibles actualizaciones, no establecer prórrogas obligatorias o recuperar antes la posesión de las viviendas arrendadas, esta alternativa también conlleva riesgos. 

En concreto, la compañía alerta que "la temporalidad de un arrendamiento de temporada no puede basarse en la duración de los arrendamientos", sino que debe obedecer a una causa concreta y cierta, ya sea de tipo laboral, por estudios, motivos vacacionales, médicos... Por tanto, siempre debe haber una causa que justifique la temporalidad de los arrendamientos y que los inquilinos siguen manteniendo su residencia habitual en otros lugares distintos al domicilio que arriendan, por lo que justificar la temporalidad de los arrendamientos solo basándose en su duración es ilegal, según ANA.

Además, recuerda que "si los inquilinos demuestran que no tienen una vivienda donde residir habitualmente, el alquiler de temporada se convierte en un alquiler tradicional, pudiendo prorrogarlo los inquilinos a su finalización, hasta los cinco años o incluso hasta los siete, cuando los arrendadores son personas jurídicas. Y, además, en muchos casos, sin que los arrendadores puedan actualizar las rentas, porque en un alquiler que se quiere hacer pasar como de temporada no se suele prever una actualización de rentas". 

A la vista del impulso que ha tenido este tipo de alquileres en el mercado, el Gobierno ha anunciado que pretende regular esta figura y activará los trabajos para crear una normativa específica. Los contratos de alquiler temporal están reservados, en principio, a estudiantes y trabajadores desplazados puntuales, como los nómadas digitales, pero al tener menos exigencias que las que afectan a los arrendamientos permanentes, se están utilizando cada vez por más tenedores para sortear la Ley de Vivienda.

Junto con los alquileres de temporada, en los últimos meses también ha aumentado con fuerza la oferta de alquileres de habitaciones en pisos compartidos. Según un estudio publicado por idealista el pasado mes de agosto, la oferta de pisos compartidos se ha incrementado más de un 30% durante el último año, lo que ha provocado que el precio solo haya aumentado un 3%, hasta los 350 euros mensuales. En verano, todas las capitales de provincia contaban con más oferta de pisos compartidos excepto Santa Cruz de Tenerife, donde se ha reducido un 31%. La mayor subida, en cambio, se ha producido en Castellón de la Plana (156%), Almería (98%), Alicante (81%), Lleida (77%), Albacete (68%) y Murcia (67%). En Barcelona, el incremento ha sido del 63%, mientras que en Madrid se ha quedado en solo un 10% más.

Esta alternativa está cogiendo fuerza en el mercado ante la poca oferta de viviendas disponibles para alquilar y unos precios de los inmuebles que, aunque de forma moderada, siguen al alza. De hecho, compartir piso es una opción más asequible que alquilar un estudio.

Según idealista, el alquiler medio de una habitación en España se situó en noviembre en 380 euros, frente a los 700 euros que se deben destinar para arrendar un estudio, lo que supone un 84% más. Ambos productos inmobiliarios se han encarecido en el último año, aunque el crecimiento ha sido menos intenso en el caso de las habitaciones (que han subido un 9%) que en los estudios (con un incremento del 12%). La mayor diferencia entre habitaciones y estudios se da en la ciudad de Vitoria, donde los estudios son un 176% más caros, seguida de Zamora (165% más caros), Badajoz (151%), Valencia (147%), Albacete (140%) y Segovia (131%). Entre las grandes ciudades, la menor diferencia se da en Madrid y Barcelona, donde alquilar un estudio es un 79% más caro que una habitación, mientras que ese porcentaje sube hasta el 89% en Sevilla, hasta el 92% en Málaga. En San Sebastián llega hasta el 101%, en Palma se sitúa en el 107% y en Bilbao en el 113%.

De momento, los expertos prevén que la demanda de pisos compartidos siga en aumento y apuntan a un incremento cercano al 20% en 2024.

Llegan más proyectos de viviendas flexibles

Otra de las claves del año ha sido la llegada de más proyectos de alojamientos o viviendas flexibles. Son edificios que engloban zonas de alojamiento independientes y unas zonas comunes pensadas para el trabajo, el ocio y el descanso. Es decir, una mezcla de vivienda de alquiler y servicios hoteleros, que se ha convertido en una alternativa para aquellas personas que necesitan un alojamiento temporal por asuntos de negocios o familiares.  

El gigante Greystar, por ejemplo, ya tiene abiertos tres centros en la Comunidad de Madrid, ubicados en San Sebastián de los Reyes, Rivas y Valdebebas, que suman más de 2.500 unidades. También ha llegado a Madrid Nodis Pozuelo, un proyecto promovido por Grupo Moraval y EQT Exeter, accionista de idealista, gestionado por Nodis y que abrió sus puertas en septiembre. Cuenta con tres edificios que albergan estudios individuales y apartamentos compartidos, así como zonas comunes como piscina, gimnasio, espacios para trabajar o estudiar, lavandería, salas privadas y zona de ocio. Va destinado a diferentes públicos, desde estudiantes hasta jóvenes profesionales, con unos precios que parten desde los 800 euros al mes, incluidos los suministros. Sin embargo, al tener un concepto similar al de un apartahotel, también admite reservas por días.

Grupo Numa también ha ampliado su cartera con dos edificios de apartamentos en Madrid y la compra de Yays, una plataforma de apartamentos con servicios de hotelería con sede en Ámsterdam que tiene propiedades en los Países Bajos, Bélgica y Francia y varios proyectos en Madrid, Frankfurt y La Haya.

Además de Madrid, los alojamientos flexibles también han llegado a otras ciudades como Valencia, donde destaca el que ha abierto el operador Livensa Living. Es el vigésimo proyecto de la compañía desde su fundación en 2019, sumando un total de 15 establecimientos en España y 5 en Portugal, y el segundo de la marca en Valencia. Con esta operación, la compañía consolida su modelo flexible tras el éxito de Madrid, Málaga, San Sebastián y Bilbao.

Las previsiones apuntan a que la oferta de camas esta tipología de activos prácticamente se multiplicará por cuatro veces en tres años, pasando de menos de 3.000 unidades en 2022 a más de 11.000. Según la consultora CBRE, a la oferta actual se sumarán unas 8.500 camas en desarrollo en dicho plazo.

El ‘coliving’, entre nuevos desarrollos y la nueva regulación

En los últimos meses también se han sucedido nuevos proyectos de ‘coliving’, un formato similar al de los alojamientos flexibles, pero pensados para vivir durante un periodo de tiempo algo más largo y que tiene un amplio abanico de demandantes: desde jóvenes a familias, pasando por mayores.

Y Madrid ha sido la ubicación protagonista. La socimi Vitruvio, por ejemplo, ha irrumpido en este segmento con un centro ubicado en el centro de la capital, que previsiblemente abrirá a finales de 2024 y que estará operado por Urban Campus. El inmueble, que cuenta con 3.100 m2 de superficie bruta alquilable, dispondrá de más de una treintena de apartamentos, y está pensado para jóvenes profesionales que necesiten una solución habitacional para un plazo de hasta 18 meses en términos generales.

Urban Campus también ha anunciado otro proyecto en el barrio de la Guindalera de capital de cara a 2024, año en el que espera crecer más de un 200%, mientras que la gestora Mazabi ha sellado un acuerdo con el operador ColivINN para desarrollar el mayor proyecto residencial de este segmento en el centro de la ciudad.

El grupo belga Cohabs también anunció a principios de 2023 su desembarco en el mercado doméstico, con sus primeros proyectos en Madrid, mientras que el fondo Harrison Street ha cerrado un acuerdo para impulsar los ‘coliving’ deportivos, una modalidad que, según el sector, “ha venido para quedarse” y captará mucha inversión en los próximos años.

También han llegado nuevos proyectos a ciudades como Alicante, donde Grupo Marjal ha abierto un ‘coliving’ de la marca Suiters en un antiguo edificio de oficinas; o Pamplona, donde el grupo promotor Kategora ha iniciado el desarrollo de un edificio sostenible de nueve plantas con un total de 167 apartamentos que estará listo en 2025.

En Málaga destaca el proyecto anunciado por Grupo Lar y Arcano para construir un edificio con 190 apartamentos y zonas comunes, destinado a los trabajadores del parque tecnológico Málaga TechPark, que gestiona el Fondo Impacto Andalucía. Otra empresa inmobiliaria que ha anunciado su entrada en este negocio es la ‘proptech’ Housfy, que inicialmente impulsará oferta en Madrid y Barcelona.

Otra clave del año es que el gigante italiano DoveVivo ha cambiado de marca y ha ampliado su oferta con alquileres a profesionales, estudiantes y turistas. Su objetivo es, por un lado, ofrecer soluciones a quienes busquen un espacio para vivir tanto a corto como a largo plazo, ya sea a través del 'coliving', los alojamientos de estudiantes o alquileres de corta estancia. Y, por otro, dar un servicio de gestión y asesoramiento a propietarios e inversores. Así, se autodefine como "la primera plataforma residencial integral de Europa".

Pero si ha habido una novedad destacada este año en materia de ‘coliving’ es la entrada en vigor de una regulación específica en Madrid, después de que Barcelona diera el pistoletazo de salida a esta fórmula habitacional a finales de 2022.

Las nuevas normas urbanísticas del Ayuntamiento de la capital entraron en vigor a finales de noviembre. Hasta entonces, Madrid solo regulaba dos tipos de vivienda: la colectiva y la unifamiliar, pero gracias a la actualización normativa, la capital introduce la regulación de dos nuevos modelos residenciales emergentes: el ‘coliving’ y el ‘cohousing’.

Por un lado, se integran en la nueva categoría la clase de residencia compartida o ‘coliving’, donde a los residentes no necesariamente les unen vínculos sociales, religiosos o similares. Para esta tipología se crean las condiciones para la convivencia entre los residentes mediante una dotación de espacios comunes, con la correlativa reducción de las unidades de alojamiento privativas de las viviendas. Estas no podrán ser inferiores a 15 m2 para una persona, ni a 10 m2 por persona cuando esté prevista para más de una persona. Además, se regula el ‘cohousing’, donde prima la convivencia y relación entre los residentes y las superficies mínimas se amplían respecto al ‘coliving’

El despertar de las ‘branded residences’

España se prepara para liderar el despegue de un nuevo concepto de viviendas de súper lujo en Europa. Bautizado como ‘branded residences’, este modelo arrancó en EEUU hace cuatro décadas y poco a poco va ganando protagonismo en el mercado doméstico, gracias a marcas de alto ‘standing’ como hoteles, firmas de moda o gigantes del motor.

Actualmente hay cinco proyectos desarrollados en España, que suman 300 viviendas de estas características, aunque las proyecciones apuntan a un crecimiento de más del 300% en los próximos años. Según la consultora Colliers, la oferta alcanzará las 1.200 unidades en cuatro años, estará repartida en 17 desarrollos ubicados en los principales polos turísticos del país y los precios de venta serán cada vez más altos: en algunos casos se moverán entre los 20.000 y los 30.000 euros/m2, muy por encima de los 15.500 euros por m2 en que se comercializaron las ‘branded residences’ del hotel Four Seasons del centro de Madrid en el año 2017.

Detrás de los nuevos proyectos, cuyas características más destacadas son el diseño exclusivo, la ubicación 'prime' y los servicios que ofrecen, hay tanto marcas hoteleras (como Four Seasons, Marriott, Mandarin Orientak o Hilton) como algunas de las firmas de alta costura (como Dolce & Gabbana, Karl Lagerfeld, Ellie Saab o Missoni) o algunas de las marcas automovilísticas más conocidas del mundo (como por ejemplo Lamborghini).

A nivel mundial, el Grupo Marriott se posiciona en la cima de la lista con más de 150 proyectos globales en activo; seguido del Grupo Four Seasons, ocupa el segundo puesto del ranking mundial con 53 proyectos de 'branded residences' en activo; y de Accor es el tercer grupo más destacado de la lista, con 35 promociones en funcionamiento en la actualidad, abanderadas con marcas como Fairmont, SLS o Raffles.