Llega el 'flipping building': recupera edificios abandonados y genera rentabilidades de hasta el 72%

Tony Sotelo, CEO de Carmon Comunidad de Inversores, explica en idealista/news la actividad de su compañía. El 'flipping building' consiste en comprar edificios enteros, rehabilitarlos y venderlos para obtener grandes rentabilidades para sus inversores. Su actividad se centra en edificios que en su gran mayoría provienen de la época del boom inmobiliario. Muchos de ellos han sido okupados o han sufrido saqueos a lo largo de estos años. 

¿En qué consiste el 'flipping building'?

Por un lado tenemos el 'flipping' inmobiliario, que es la compra de pequeños activos, darles un lavado de cara, reformarlos, aportarles valor y venderlos, lógicamente, con una rentabilidad para el inversor. Y nosotros lo que hemos desarrollado es un paso más con el 'flipping building'. Utilizamos una técnica relativamente parecida, pero comprando edificios enteros de mínimo 15 o 20 viviendas, utilizando la economía de escala para aportar valor. Compramos muchos edificios de la época de la burbuja, edificios que no tienen licencia de primera ocupación, que no tienen final de obra o que han sido okupados, vandalizados o robados, en muchos casos. En ese punto, nosotros entramos y nuestro objetivo al final es aportarle mucho valor. Ahora mismo estamos con un inmueble en Talavera de la Reina, en el que se han puesto bombas de calor eficientes. Podía haber puesto radiadores, pero por el mismo precio o un poco más yo pongo una bomba de calor que aparte tiene aire acondicionado.

Además de acondicionarlo y pedir todas las licencias, también lo amueblamos completamente y lo decoramos. Básicamente los pisos cuando los acabamos, los entregamos como un piso de Airbnb, es decir, tú entras y te falta sólo la ropa de cama, porque también instalamos los electrodomésticos.

¿Tardan mucho en realizar una operación (compra-rehabilitación y venta)?

En el 'flipping house', una reforma de un piso normal puede tardar como mucho dos meses. Aquí el problema es que entran temas legales (licencias de finales de obras, proyectos…). En nuestro caso no solamente es reformar y vender el piso, sino también toda la parte administrativa y judicial o jurídica que tenemos que hacer para ponerlo al día. Aún así, solemos hacerlo bastante rápido. El último edificio que hemos vendido al 100% se hizo en un año.

¿Quién aporta el capital para la rehabilitación?

Hacemos una inversión a través de una comunidad que hemos formado, que son todos pequeños inversores. Los inversores acaban aportando una cantidad en la que se sienten cómodos y con ese capital es con el que invertimos. ¿Qué pasa? Que cuanto antes acabamos, lógicamente, todos los pequeños inversores acaban recuperando más rentabilidad.

¿Cuántas operaciones han realizado hasta ahora?

Vamos por el tercero. Bueno, en realidad, son dos edificios y 25 chalets.

¿En qué zonas geográficas han puesto el foco?

En España, principalmente. Las obras que están o han estado se ubican en Castilla-La Mancha, principalmente. Es verdad que tenemos un proyecto en estudio en Alicante. Lo que hacemos es buscar inmuebles que tengan rentabilidad. Hacemos un estudio sobre la demanda y el precio. Pero mira, la definición de demanda no es tan real. Me explico. Hoy en día se vende todo ¿vale?, pero se vende todo a un precio y esto es una conversación que tengo con muchos inversores. Muchísimos de ellos me dicen que han tardado un año en vender la vivienda y yo les pregunto: ‘¿Justo antes de venderla le has bajado el precio?’. La respuesta siempre es: 'sí, la ha vendido en un mes como máximo desde que se produjo la bajada'. En nuestro caso, el inmueble tiene que estar cerca de zonas donde haya trabajo y tiene que estar cerca de una gran o mediana ciudad, porque eso refuerza y ayuda mucho. A partir de ahí, cada casa, a su precio.

¿Qué rentabilidades consiguen con estos proyectos?

Nos metemos en edificios que han estado paralizados, robados, donde no queda absolutamente nada y acumulan muchos problemas, pero la rentabilidad que conseguimo es alta. En un edificio en Guadalajara hemos tenido una rentabilidad del 72%. 

¿Os encargáis vosotros de vender los pisos del inmueble?

Sí, sí. Nosotros en los pisos ponemos muchos detalles. Te voy a poner un ejemplo: las puertas de madera que ponemos son puertas macizas, que nos valen 10 euros más. Para nosotros es un gasto insignificante para nuestra inversión, pero para el comprador y la calidad de su vivienda no lo es, y es importante explicar este tipo de cosas. Lógicamente vamos muy a rentabilidad, pero siempre con una filosofía de inversión que buscar aportar calidad a la vivienda.

¿Han pensado en realizar algún proyecto de rehabilitación llave en mano para algún gestor que se dedique al alquiler de viviendas?

De momento, no. En alguna obra lo que hemos hecho es otorgar la posibilidad al inversor de quedarse con alguno de los pisos, dependiendo de la obra y dependiendo del precio, en vez de la rentabilidad del proyecto. En Guadalajara, por ejemplo, hay una inversora que se ha quedado con un piso totalmente acabado y amueblado y nosotros le gestionamos el alquiler con una rentabilidad del 10%. El llave en mano se puede estudiar, pero la realidad es que el cliente finalista siempre paga más y es el que valora más el producto.

¿Se plantean reconvertir locales comerciales u oficinas en viviendas dentro de su modelo de negocio?

Tenemos en estudio alguna operación de cambio de uso de oficinas a viviendas, en este caso estamos hablamos de una planta entera de un edificio. Es la única planta del edificio, ubicado en Castilla-La Mancha, donde hay oficinas, el resto del edificio es de uso residencial. Lo estamos estudiando porque son 1,600 m2 y podríamos sacar 40 estudios bastante grandes. Lo que sí es verdad es que siempre nos enfocamos en grandes volúmenes.