¿Puede negarse la comunidad a convertir un garaje en vivienda?

En tiempos en que la vivienda se ha convertido en un bien inaccesible para muchos (especialmente en los núcleos urbanos), es natural que proliferen ideas y proyectos que ponen el foco en dar un nuevo uso a inmuebles que, en un principio, fueron diseñados con otra finalidad. Es el caso de los garajes convertidos en vivienda, una tendencia creciente que, como es lógico, se encuentra encorsetada por los mismos límites legales de habitabilidad que cualquier otro inmueble.

Además, existe otro posible escollo: la necesidad de contar con el visto bueno del resto de propietarios de la comunidad para poder proceder al cambio de uso. Si esta idea ronda por tu cabeza, toma nota de cuándo puede negarse la comunidad a convertir un garaje en vivienda.

Lo primero, ¿cuándo se puede convertir un garaje en vivienda?

Tanto si te planteas convertir un garaje en vivienda, como si tu idea es transformar un local u oficina en el mismo tipo de espacio, lo primero que debes tener en cuenta es asegurarte de cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad que exige la ley. Esto implica necesariamente que no siempre será posible convertir un garaje en un inmueble para entrar a vivir, dado que determinadas características del espacio pueden convertirse en un impedimento, por mucho que hagas uso de tu imaginación.

Para asegurarte, lo mejor es que acudas a un equipo de profesionales especializados (arquitecto, aparejador o diseñador de interiores) que conozca la normativa estatal, así como la autonómica y la municipal. Ten en cuenta que tanto comunidades autónomas, como municipios, cuentan con un amplio margen a la hora de regular cómo debe ser una vivienda para considerarse como tal. Son especialmente importantes el Código Técnico de la Edificación (CTE), así como el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio en el que se ubique el inmueble. 

También es aconsejable que valores cuánto te supondrá esta operación y que hagas números antes de dar cualquier paso para evitar que tu idea pueda costarte más de lo que crees. En este proceso deberás valorar el tiempo de obtención de licencias y permisos, su coste y el plazo o precio de ejecución de la obra. 

¿Cuándo puede negarse la comunidad de propietarios?

Además de conocer la viabilidad de tu proyecto desde el punto de vista de la habitabilidad, es importante que tengas en cuenta que, si el garaje se encuentra integrado en una comunidad de propietarios, es posible que este cambio de uso se encuentre prohibido o limitado.

Si el título constitutivo de la comunidad de propietarios o sus estatutos prohíben el cambio de uso de cualquiera de los inmuebles integrados en ella, lo mejor es olvidarte del proyecto y buscar una nueva ubicación, ya que cualquier acuerdo que suponga la modificación de estos documentos implica unanimidad por parte de los miembros de la comunidad.

También es posible que los estatutos o el título constitutivo no prohíban, pero sí limiten o acoten la posibilidad de transformar el uso de un inmueble de cara a convertirlo en vivienda. Si este es el caso, lo mejor es que te informes acerca de la naturaleza de estas limitaciones y compruebes que, efectivamente, tu proyecto cumple con los requisitos que exige la comunidad, si es necesario, tratándolo directamente con ellos.

Casos en que la comunidad no puede negarse 

Distinto es el caso de las comunidades en las que no exista una prohibición expresa o limitación referente al cambio de uso de los inmuebles que la integran. Si atendemos a lo que nos dice el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad".

Esto se traduce en que, en principio, cualquier propietario podrá convertir un garaje en vivienda sin que la comunidad pueda negarse, siempre que no exista una prohibición o condicionamiento expresos y que, al mismo tiempo, se respeten los elementos comunes de la comunidad y se cumpla con la normativa sobre habitabilidad.

En caso de que el cambio suponga una alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo la modificación de las cosas comunes, será necesario el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.