¿Puede la comunidad de propietarios comprar un piso o local comercial para usarlo?

Llevar a cabo la compra de un local o una vivienda para integrarlo como una zona común de una comunidad de propietarios es una posibilidad que no se da con frecuencia, pero que sucede en algunos casos. ¿Puede la comunidad de propietarios comprar un piso o local? ¿Qué requisitos existen para ello?  Resolvemos las dudas

¿Una comunidad de vecinos puede ser titular de una propiedad?

De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), una comunidad de propietarios no constituye una persona jurídica. Por ello, no tiene capacidad para ser titular de propiedades y no puede adquirir un local comercial o un piso como si fuera una entidad independiente que realiza transacciones.

Entonces, ¿no puede comprar un piso o un local?

Aunque la comunidad de propietarios no es una entidad jurídica y, por lo tanto, no puede comprar propiedades, los vecinos individualmente tienen la capacidad de adquirir propiedades de manera conjunta. Sin embargo, cualquier compra realizada de este modo no se registra a nombre de la comunidad, sino a nombre de cada comunero de forma individual. Legalmente, un local comercial o un pico comprado de esta manera tendría múltiples propietarios, correspondientes al número de comuneros participantes en la compra.

¿Cómo se hace?

Para que una comunidad de propietarios adquiera un piso o un local y lo agreguen como zona común, todos los vecinos o comuneros con derecho a voto deben aprobar unánimemente la compra en una junta. El coste de la compra se distribuirá según la cuota de participación de cada propietario y todos los comuneros han de firmar ante notario.

En el momento de la compra, es necesario que todos los comuneros firmen ante notario. Pese a que la compra se realiza de forma  conjunta, el local o piso adquirido es una propiedad privada con múltiples dueños hasta que se realicen los trámites necesarios para convertirlo oficialmente en zona común de la comunidad.

Cómo integrar el piso o local en la comunidad

Tras la compra, habrá que formalizar una escritura pública que refleje cómo se distribuyen los coeficientes de propiedad y el nuevo uso que se le dará al local o al piso, por ejemplo, si se convierte en trastero. 

¿Se puede comprar si no todos los vecinos están conformes?

Cuando solo un grupo de propietarios en una comunidad decide adquirir el piso o el local, la situación se vuelve más compleja. Este conjunto de propietarios puede decidir comprar un local y proponer integrarlo como zona común, pero tal acción no requiere la aprobación de la junta de propietarios, ya que nadie puede restringir su derecho a realizar la compra. Sin embargo, esto puede generar diversos conflictos:

• Pérdida de titularidad y desafectación: Si se decide integrar el inmueble como zona común, será necesario obtener el consentimiento unánime de la junta para cambiar su estatus a común. Esto significa que los compradores originales perderán la titularidad individual, y el local o piso adquirido se regirá por el coeficiente de participación. En caso de querer vender el local en el futuro, se requerirá una votación para transformar la propiedad común en privada. Cualquier beneficio de una venta futura se distribuiría entre todos los propietarios de la comunidad, independientemente de quién puso dinero para la compra inicial.
• Derecho de uso: Tras la aprobación de la junta para hacer del local o la casa una zona común, se deberá decidir si será un elemento común ordinario accesible para todos los vecinos o un elemento de uso privativo solo para los compradores originales, lo que requiere un acuerdo de la junta.
• Imposibilidad de exigir contribuciones: Los compradores no pueden solicitar compensación económica a los vecinos que no participaron en la compra. Sin embargo, todos los propietarios deberán contribuir a los impuestos y otros gastos asociados con el local, como cualquier otro elemento de la comunidad
• Problemas respecto al mantenimiento: Aunque el mantenimiento de la nueva zona común sería responsabilidad de la comunidad, cualquier daño específico causado sería responsabilidad de quien lo causó. Además, los gastos generales se dividirán entre todos los propietarios, pero si el espacio es considerado de uso privativo, los costes recaerían sobre quienes lo utilizan.

¿Y si algunos propietarios no quieren que sea una zona común?

Si los vecinos se oponen la decisión de que un local o piso recién adquirido por algunos propietarios se integre como zona común, el inmueble seguirá siendo considerado como propiedad privada. Casi es mejor que suceda esto, ya que los comuneros que participaron en la compra mantienen una serie de ventajas:

• Conservan la titularidad: El inmueble sigue siendo propiedad de los compradores originales, lo que les proporciona más control y libertad de uso.
• Beneficios de uso: Los dueños pueden decidir el uso del piso o local sin necesidad de obtener aprobación de la junta de vecinos, salvo que se vaya a desarrollar una actividad que esté prohibida en los estatutos de la comunidad.
• Venta libre: Tienen la libertad de vender el local o el piso en cualquier momento y beneficiarse directamente de la transacción sin tener que repartir los ingresos entre todos los propietarios.
• Control exclusivo: Poseen control total sobre quién puede acceder al inmueble.

Estatutos de la comunidad de propietarios: qué son, cómo funcionan y cómo se crean

¿Y podría la comunidad de propietarios comprar un terreno?

Sucedería lo mismo que en el caso de un piso o un local comercial. Los comuneros podrían agruparse para adquirir el terreno. Una vez hecho esto, habría que llevar a junta la cuestión de si añadirlo como zona común o no.